Hình bên: Bà Lakisha Doyle, bên ph?i, và ông Taro Hagans dang khiêng bàn gh? bên ngoài m?t tòa nhà c?a công ty tài chánh Fannie Mae ? ti?u bang Washington ngày 29 Tháng Mu?i. Hai ngu?i này và nhi?u ch? nhà khác dã b? xi?t nhà và tham d? m?t cu?c bi?u tình nh?m kêu g?i chính quy?n hãy giúp nh?ng ngu?i s?p b? t?ch thu nhà. (Hình: Manuel Balce Ceneta/AP)

L?y m?t tru?ng h?p di?n hình du?c dang báo USA Today tu?n này d? chúng ta có th? tìm hi?u thêm. Anh Jon s?p mua du?c m?t can chung cu ? thành ph? New York trong tháng s?p t?i. Th? nhung tru?c khi d?t du?c u?c mo thì anh dã tr?i qua m?t con du?ng g?p gh?nh, không êm xuôi nhu anh tu?ng.

Jon b?t d?u tìm nhà m?t nam tru?c dây. T? dó d?n nay là m?t hành trình có nhi?u khúc quanh. Trong Tháng Chín, ngân hàng t?ng cho bi?t anh Jon s? ch?c ch?n du?c vay 80% trên món ti?n c?n thi?t d? mua nhà, t?c là $420,000. V? 20% còn l?i, t?c là $105,000, thì Jon ph?i tr? tru?c d? du?c ngân hàng cho vay.

Ð?n khi anh quy?t d?nh ti?n t?i d? mua can chung cu n?m trong vùng Manhattan, ngân hàng d?i ý và ch? có th? cho vay t?i da $393,000 mà thôi. Ði?u này có nghia là anh ph?i “ch?y” thêm $27,000 d? c?ng thêm vào món ti?n ph?i tr? tru?c (down payment). Cu?i cùng thì Jon cung ki?m du?c thêm ti?n m?c dù khá v?t v?.

Ðây là tình hình m?i trên th? tru?ng vay n? ngân hàng hi?n nay. Cho dù có credit t?t, nhu anh Jon k? trên, b?n v?n có th? b? ngân hàng t? ch?i cho vay ti?n. Trong lúc các chính tr? gia và kinh t? gia dang tìm cách giúp ngu?i M? mua nhà d? gi?m b?t s? lu?ng nhà quá nhi?u trên th? tru?ng, th? tru?ng vay n? dang có nhi?u thay d?i.

So v?i m?y nam tru?c, khi mà th? tru?ng d?a ?c dang sôi d?ng, ngày nay có r?t ít ngu?i vay n? theo chuong trình th? n?i phân l?i. Các ngân hàng dòi h?i m?t s? ti?n tr? tru?c (down payment) cao hon, lên t?i 20%. Lãi su?t trên món n? du?c b?o d?m b?i co quan gia cu FHA (Federal Housing Administration) cung cao hon tru?c. FHA d?t di?u ki?n r?t cao tru?c khi cho phép ngu?i mua nhà du?c tr? tru?c v?i t? l? r?t th?p là 3% (thay vì 20% nhu di?u ki?n c?a ngân hàng).

Ngu?i mua nhà cung r?t khó vay ti?n theo nh?ng chuong trình vay “jumbo” (mu?n thêm ti?n cao hon m?c ?n d?nh c?a Fannie Mae và Freddie Mac) vì h?u h?t các ngân hàng tu nhân không còn d?u tu vào nh?ng chuong trình này. Tùy theo th? tru?ng t?i m?i d?a phuong trên toàn qu?c, m?c gi?i h?n c?a Fannie Mae và Freddie Mac là t? $417,000 d?n $750,000.

Trong th? t?c cho vay ti?n, ngân hàng s? duy?t xét r?t k? h? so ngu?i mua cung nhu can nhà mà h? d?nh mua. Trong vài tru?ng h?p, ngân hàng có th? yêu c?u thuê m?t chuyên viên th? nhì d? th?m d?nh tr? giá c?a can nhà (appraiser). S? vi?c nhi?u co s? tài chánh b? s?p d? ho?c b? công ty khác mua l?i, gây thêm phi?n toái và trì hoãn th? t?c cho vay ti?n trên toàn qu?c.

S? thay d?i, nh?t là hai y?u t? ti?n “down” cao hon và khó vay ti?n nhi?u hon m?c ?n d?nh c?a Fannie Mae và Freddie Mac, càng khi?n cho th? tru?ng d?a ?c khó h?i ph?c trong lúc này.

Các ngân hàng nhìn nh?n th? t?c vay ti?n bây gi? có khó hon lúc tru?c. Tuy v?y, ngân hàng v?n có ti?n dành cho ngu?i mua nhà.

Wachovia là m?t trong các ngân hàng l?n dã si?t ch?t di?u ki?n dành cho ngu?i vay ti?n. Trong th?i gian kh?ng ho?ng g?n dây, Wells Fargo dã mua l?i ngân hàng Wachovia. M?c dù di?u ki?n s? khó hon tru?c, ngân hàng này và h?u h?t các ngân hàng khác v?n có ti?n d? cho vay, nh?t là cho các món n? v?i lãi su?t c? d?nh 30 nam.

Vay ti?n mua nhà khó hon tru?c

N?u dang tìm m?t ngân hàng d? vay ti?n mua nhà trong lúc này, quí v? s? khám phá nh?ng di?u sau dây:

Các công ty tài chánh dã b? xính vính v?i nhi?u món n? b? bãi n?i trong nhi?u tháng qua, và vì v?y mà các ngân hàng s? yêu c?u b?n ph?i cung c?p thêm ch?ng c? nh?m cho th?y b?n có kh? nang tr? ti?n nhà.

Trong vài tru?ng h?p, d?c bi?t là trong nh?ng vùng mà th? tru?ng d?a ?c b? suy thoái tr?m tr?ng, ngân hàng yêu c?u can nhà du?c th?m d?nh tr? giá v?i hai chuyên viên khác nhau thay vì ch? m?t chuyên viên nhu tru?c dây. Ði?u này có nghia là chi phí vay n? (closing cost) s? t?n kém hon, có th? thêm c? ngàn b?c d?i v?i ngu?i mua nhà.

T?i sao các ngân hàng l?i d?t di?u ki?n khó nhu v?y?

Theo nghiên c?u c?a RealtyTrac, trong nam 2000, s? nhà b? dua vào th? t?c t?ch thu là 1.25 tri?u can. Trong nam 2007, s? nhà b? si?t lên t?i 2.2 tri?u can.

V?i nhi?u nhà b? t?ch thu, ngân hàng b? l? v?n, m?t ti?n d?u t? và gi?m tr? giá tín d?ng. Theo chi?t tính c?a h?i MBA (Mortgage Bankers Association), m?i l?n bán d?u giá m?t can nhà b? t?ch thu, ngân hàng b? l? v?n t? $30,000 d?n $60,000.

Nh?m tránh b? thua l? nhu v?y, nhi?u ngân hàng mu?n ngu?i vay ti?n ph?i có di?m tín d?ng (credit score) t? 680 ho?c 700 tr? lên. Ði?m tín d?ng tr?i dài t? 300 (quá t?) d?n 850 (quá t?t).

Vì h?u h?t các ngân hàng di?u c?u xét h? so vay ti?n ch?t ch? hon so v?i giai do?n s?t d?a ?c vài nam tru?c dây, ngu?i mua nhà ph?i dành nhi?u th?i gi? d? tìm ngân hàng ch?p nh?p hoàn c?nh tài chánh c?a h?.

Ð?t ti?n “down” cao hon

Hi?n nay nhi?u ngân hàng yêu c?u thân ch? ph?i tr? tru?c ít nh?t 20% trên giá ti?n c?a can nhà. Ðó là n?u có di?m tín d?ng t?t. Ð?i v?i ngu?i có di?m tín d?ng trung bình, h? ph?i d?t ti?n tru?c cao hon 20%.

M?c dù khó nhu v?y, ngu?i mua v?n có cách du?c vay ti?n trong tru?ng h?p h? không có d? ti?n “down” 20%.

M?t vài ngân hàng có th? cho b?n vay v?i ti?n “down” 5% n?u b?n có di?m tín d?ng trên 720 di?m. Tuy v?y, ngân hàng s? xem xét don xin r?t k?, có th? di?u tra c?n k? ngu?n l?i t?c c?a ngu?i mu?n vay.

Co quan FHA v?n cho ngu?i mua nhà l?n d?u vay ti?n mua nhà v?i ti?n “down” 3% cho món n? v?i lãi su?t c? dính trong 30 nam. Ngu?i n?p don ph?i ch?ng minh có kh? nang tr? ti?n nhà, c?n ch?ng minh ngu?n l?i t?c và ph?i có “credit score” ít nh?t 500 di?m.

Hi?n nay chuong trình vay ti?n nhà qua co quan FHA dang bung m?nh tr? l?i và ph? bi?n hon các chuong trình khác. Trong vòng m?t nam tính d?n cu?i Tháng Chín v?a qua, co qua FHA dã h? tr? cho hon 1.1 tri?u gia dình vay ti?n mua nhà. M?t nam tru?c dó s? h? so vay ti?n theo chuong trình FHA là 425,000.

Ít chuong trình vay ti?n

Trong giai do?n s?t d?a ?c vào gi?a th?p niên này, các ngân hàng dã qu?ng cáo hàng ch?c chuong trình vay ti?n d? mua nhà. Gi? dây ngu?i ta ch? có vài chuong trình d? l?a ch?n.

M?t thí d? di?n hình: trong Tháng Chín v?a qua, Wachovia dã ngung nh?n chuong trình lãi su?t th? n?i, thu?ng du?c các chuyên viên d?a ?c g?i t?t là ARM (adjustable-rate mortgage). Tru?c dây, theo chuong trình ARM, ch? nhà có th? ch?n cách tr? ti?n theo lãi su?t thay d?i hàng tháng, không c? d?nh nhu trong chuong trình 30 nam.

H?i MBA cho bi?t cao di?m c?a chuong trình ARM di?n ra trong Tháng Ba nam 2005. Lúc dó s? h? so vay ti?n theo chuong trình lãi su?t th? n?i chi?m 36.6% trong t?t c? các món n?. Ð?n ngày ngày 22 Tháng Mu?i v?a qua, s? món n? ARM ch? là 2.6% trong t?ng s? n? nhà.

Trong lúc tình hình tài chánh và d?a ?c dang thay d?i, ngu?i mua nhà cung có nh?ng di?u dáng d? l?c quan. Thí d? nhu lãi su?t dang du?c gi?m xu?ng g?n m?c th?p nh?t trong l?ch s?. Lãi su?t c? d?nh cho 30 nam là kho?ng 6%. (h.d.)