QU?N CAM 10-06 (TH).- Th? tru?ng d?a ?c h?u h?t trên toàn qu?c Hoa K?, nói riêng ? Qu?n Cam - California, phát tri?n r?t t?t, làm l?i cho các ch? nhà và, di nhiên, gi?i buôn bán nhà c?a và tài tr? d?a ?c “d?a hoi” d? ki?m ti?n tíu tít.

M?i dây, có 2 b?n phúc trình, m?t c?a chính ph? liên bang và m?t c?a gi?i chuyên gia kinh t? tu nhân, dua ra các tiên doán v? tuong lai g?n cung chi?u hu?ng phát tri?n trong tuong lai xa hon c?a th? tru?ng d?a ?c nu?c M?. Nói chung, c? hai b?n phúc trình d?u dua ra các l?i nói l?c quan mà chúng tôi tin r?ng h? r?t dè d?t và kh? tín.

Tru?c h?t là b?n phúc trình c?a chính ph? liên bang qua d?nh ch? tài chính Freddie Mac dua ra các nh?n xét v? m?t vài tháng tru?c m?t c?a th? tru?ng d?a ?c.

Ngày Th? Nam mùng 3 Tháng Sáu 2004, Freddie Mac loan báo trên trang nhà Internet c?a h? v? ch? s? giá các can nhà vay qua chuong trình vay n? ph? thông CMHPI (Conventional Mortgage Home Price Index) trong 3 tháng d?u nam 2004 dã tang giá tr? du?c 8.5% so v?i cùng th?i gian này c?a nam 2003. So v?i 3 tháng d?u nam 2002, ba tháng d?u nam 2003 tr? giá nhà dã gia tang du?c 5.1%. Các t? l? gia tang tr? giá nhà này tính trung bình trên toàn qu?c Hoa K?, k? c? các ti?u bang vùng Trung Tây dân cu r?i rác và thiên v? nông nghi?p, m?t s? ti?u bang mi?n Nam không có nhi?u k? ngh? k? thu?t cao. N?u nhìn riêng vào m?t s? khu v?c nhu mi?n New England (các ti?u bang mi?n Ðông B?c), Florida, California, khu v?c D.C. và các thành ph? lân c?n n?m ? hai ti?u bang Virginia và Maryland, t? s? dó quá th?p. Ch?ng h?n, t?i thành ph? San Diego c?a California, nhi?u chuyên viên d?a ?c ? dây cung dã ph?i kêu lên r?ng giá nhà tang lên t?ng ngày mà ngu?i ta v?n tranh nhau d? mua. Ai nhát gan hay “ch?u d?i không th?u” c? b? ch?y, v?n có hàng tram ngu?i khác lao vào.

Khu v?c thung lung hoa vàng cung v?y. Thành ph? San Jose và các thành ph? lân c?n dã tu?ng... di gi?t lùi theo dà b? ch?y c?a các xí nghi?p di?n t? và di?n toán. Trái l?i, th? tru?ng d?a ?c ? dây v?n s?ng hùng s?ng m?nh.

Nh?ng ai không “lì” cung khó lòng mua nhà ? Qu?n Cam - California, vì giá nhà cung tang nhanh, tang b?o không thua nh?ng th? tru?ng nóng b?ng nh?t nu?c M? bao nhiêu.

Kho?ng m?t tháng tru?c (dù lãi su?t dã lên cao r?i, và cung có nhi?u ngu?i d?a r?i) th? tru?ng d?a ?c khu v?c th? dô Hoa Th?nh Ð?n tang b?o “không th? tu?ng tu?ng”. M?t chuyên viên d?a ?c ? dó loan báo r?ng, có m?t can nhà v?a tung ra th? tru?ng, ch? n?i ngày d?u, dã có 41 ngu?i g?i “offer” t?i. M?t can nhà khác dã du?c tr? cao hon giá niêm y?t (list price) $100,000 d?ng n?i trong bu?i sáng d?u tiên khi ngôi nhà này xu?t hi?n trên Internet. Cung ? khu v?c th? dô, hàng ch?c ngu?i không k? giá bu?t ban dêm, dã qu?n chan n?m ng? tru?c van phòng c?a m?t công ty xây c?t chu?n b? bán nh?ng can ph? l?u d?u tiên. (Ðây là c?nh t?ng th?y ? Qu?n Cam California h?i cu?i th?p niên 80 sang d?u th?p niên 90 tru?c khi nó d? d?c tàn nh?n làm nhi?u ngu?i b? c?a ch?y l?y ngu?i không k?p).

“Ba tháng d?u nam nay th?t là vô cùng t?t cho th? tru?ng d?a ?c.” Amy Crews Cutts - ph? tá kinh t? gia tru?ng (deputy chief economist) c?a Freddie Mac, cho hay. “Lãi su?t tài tr? d?a ?c t? nh?ng ngày d?u nam gi?m xu?ng t? t? mà m?c th?p nh?t n?m ? Tháng Ba 2004 v?i lãi su?t trung bình trên c? nu?c là 5.4% d?i v?i lo?i vay n? 30 nam c? d?nh. Nh? v?y, s? can nhà bán du?c trên th? tru?ng lên d?n 7.37 tri?u don v? (tính theo chu k? m?t nam). Trong chi?u hu?ng này, giá tr? can nhà dã gia tang nhanh hon là m?c l?m phát ti?n t?.”

Thông thu?ng, Mùa Hè là mùa b?n r?n nh?t c?a th? tru?ng d?a ?c. Ngu?i ta thay d?i ch? ? vào d?p này d? tránh tr? ng?i chuy?n h?c hành c?a tr? con. Th?i ti?t cung d? dàng. N?u d?n nhà vào Mùa Ðông, c? tu?ng tu?ng ph?i d?n nhà vào nh?ng ngày ng?p tuy?t, quí v? s? th?y dáng ng?i d?n ch?ng nào.

Ba tháng d?u nam t?t nhu v?y, nh?ng tháng vào Mùa Hè này ch?c ch?n cung không th? nào t?i t?. D? ki?n v? lãi su?t tài tr? d?a ?c tuy có nhích lên cao hon nhung dang kh?ng l?i và dù sao, nó cung còn r?t th?p. Ðó là lý do t?i sao giá nhà ? nhi?u noi v?n ti?p t?c tang tru?ng, ch? làm m?t m?i cho nh?ng ngu?i ch?n ch? mãi v?n chua ch?n du?c ngôi nhà lý tu?ng.

M?t khác, m?t s? chuyên viên phân tích th? tru?ng d?a ?c, cung m?i dây, ph? bi?n b?n phúc trình v? chi?u hu?ng tang tru?ng c?a ngành này trong 10 nam t?i. H? nói r?ng nhu c?u nhà c?a c?a m?i ngu?i v?n còn r?t m?nh và nh? dó, tr? giá nhà v?n c? tang lên mãi.

Ch?ng hai tháng tru?c, m?t s? tru?ng d?i h?c (khi th?y lãi su?t tài tr? d?a ?c lên nhanh) dã tiên doán r?ng d?i h?a có th? d?n v?i th? tru?ng d?a ?c m?t ngày không xa. Nhung cho t?i gi? này, không có d?u hi?u ho?ng lo?n dã dành, giá nhà v?n ti?p t?c dâng lên mãi. M?t ph?n có th? gi?i thích t? vi?c lãi su?t tài tr? ch? lên nhanh trong kho?ng Tháng Tu nhung sang Tháng Nam thì kh?ng l?i. Nhi?u nhà d?u tu tài chính qu?c t? th?y không an tâm dã tung ti?n nhi?u hon vào th? tru?ng công kh? phi?u c?a Hoa K? và di?u này ?nh hu?ng tr?c ti?p t?i lãi su?t dài h?n, trong dó có lãi su?t tài tr? d?a ?c.

Homeownership Alliance - m?t hi?p h?i g?m 18 t? ch?c gia cu khác nhau trên toàn qu?c Hoa K?, dua ra các tiên doán nhu sau:

- Giá nhà trên c? nu?c s? gia tang trung bình 5% hàng nam cho d?n nam 2013. Nhu v?y, n?u ngu?i ta làm ch? du?c m?t can nhà, không ai có th? l? hay, t?i t? hon, c?t v?n nhu choi ch?ng khoán ho?c b? ti?n làm m?t chuy?n kinh doanh nào khác.

- S? ngu?i mua nhà và làm ch? m?t ngôi nhà trên c? nu?c s? gia tang lên d?n 72%, so v?i hi?n t?i ch? có 68%.

- T?ng s? don v? nhà c?a trung bình hàng nam s? bán du?c l?i 2 tri?u don v?.

B?n phúc trình này d?a vào các d? phóng v? s? gia tang dân s?, s? gia tang s? ngu?i t? các nu?c trên th? gi?i theo nhau t?i dây d?nh cu d? dua ra các tiên doán l?c quan. Nhung n?u lãi su?t tang lên cao hon n?a thì sao? Khi dó, ngu?i ta s? không mua nhà nhi?u n?a ch?? T? ch?c nói trên cho r?ng lãi su?t thay d?i ch? là y?u t? th? y?u. Ch?ng nào dân s? gia tang và ngu?i ta có nhu c?u ch? ?, dây m?i là y?u t? chính d? quy?t d?nh chi?u hu?ng lên xu?ng c?a th? tru?ng d?a ?c. Nhi?u nam tru?c dây, lãi su?t tài tr? d?a ?c lên d?n 8% hay 9% thì v?n có ngu?i mua nhà, dù nhà bán ch?m hon. Cung c?n ph?i nói thêm r?ng vào nh?ng th?i k? dó, giá nhà còn r?t r?.

Nói tóm l?i, s? d? doán tr? giá nhà tang tru?ng m?i nam ch? có 5% là d? doán b?o th?, nhung cung không th? nào coi nhu m?t s? tiên doán không th? sai. Mu?i nam là th?i gian khá dài, trong dó ti?m ?n r?t nhi?u y?u t? b?t d?nh. Sang nam, có th? ch? tang giá 3% nhung d?n nam 2008 có th? tang giá d?n 12% trung bình trên c? nu?c. Nhung l?ch s? d?a ?c c?a d?t nu?c này cho th?y, n?u ai có co h?i mua l?y m?t can nhà, dây là cách d?u tu ch?c ch?n nh?t.

Vào nh?ng nam cu?i th?p niên 70 sang d?u th?p niên 80, khi ngu?i Vi?t Nam b?t d?u d?n nhi?u v? dây, m?t can nhà ? Qu?n Cam ch?ng $70,000 d?n $80,000 ? nh?ng khu v?c tuong d?i khá. Bây gi?, chính nh?ng can nhà dó dã cu thêm trên du?i 25 nam n?a (m?t ph?n tu th? k?) ngu?i ta dang rao bán chúng v?i giá trên du?i n?a tri?u dô.

Tiên doán dài h?n cho 10 nam t?i v?i m?c tang tru?ng tr? giá 5% coi v?y v?n là cách tiên doán d? hình dung ra du?c. Nhung nói tru?c chính xác du?c r?ng nam nào nó s? lên, nam nào nó s? xu?ng và xu?ng th? nào, cái này, ph?i là “ông thánh phán”.

T?c ng? Vi?t Nam có câu: “Có chí làm quan, có gan làm giàu”.

NGÔ Ð?NG