Ph?m Khoa

B? “xi?t nhà” t?ng du?c xem là chuy?n ch?ng d?ng d?ng mà ai cung c? g?ng tránh. Tuy nhiên, ngày nay, deo du?i chuy?n gi? l?i can nhà dã mua có v? không còn dúng n?a, d?c bi?t là t?i California.

Càng ngày càng nhi?u ch? nhà n?i ti?p nhau b? nhà, và không ít ngu?i thú th?t r?ng quy?t d?nh ?y khi?n h? c?m th?y nh? nhõm.

B? nhà dang tr? nên ph? bi?n

Nam 2005, m?t c?p v? ch?ng ? California mua m?t can nhà giá $455,000, v?i lãi su?t th? n?i. Lúc d?u, ti?n tr? góp hàng tháng là $3,000, song nay kho?n này dã tang lên thành $4,000. Trong khi dó, giá tr? can nhà t?t xu?ng ch? còn $290,000.

Do không th? xoay x?, h? quy?t d?nh b? can nhà dã mua. Sau dó, ngu?i ch?ng tâm s?, “Tru?c dây, chúng tôi loay hoay nhu dang m?c b?y, còn bây gi? thì c?m th?y nhu du?c gi?i thoát.”

C?p v? ch?ng này d? tính hai nam n?a s? dùng ti?n d? dành do không còn ph?i tr? góp ti?n nhà n?a d? tr? down payment mua m?t can nhà khác.

M?t ngu?i khác cung ? California, có ti?u s? tín d?ng r?t t?t và thu nh?p khá cao, dang làm ch? m?t can nhà mua vào nam 2006 v?i giá $600,000, dã tr? 10% down payment là $60,000, v?a quy?t d?nh mua m?t can nhà tuong t? trong vùng v?i giá ch? có $400,000.

Sau khi mua xong, anh ng?ng tr? góp can nhà $600,000 và b? nó luôn. Tuy dã tr? góp cho can nhà này 20 tháng, anh v?n còn n? t?i $530,000. Trong khi dó, mua can nhà th? hai, tr? 20% down payment là $80,000 (lúc này ít có ngân hàng nào ch?p nh?n down payment th?p hon 20%) thì ti?n tr? góp m?i tháng ch? còn $2,000 và anh ch? n? ngân hàng $320,000. Bài toán do anh l?p d? so sánh khá don gi?n:

Gi? can nhà $600,000

B? nhà $600,000, mua can $400,000

Ti?n còn n? ngân hàng

$530,000

$320,000

Ti?n ph?i tr? góp m?i tháng

$3,500

$2,000

Nói cách khác, b?ng cách b? thêm $80,000 d? down payment, kho?n n? ngân hàng dã gi?m di $210,000, d?ng th?i t? dó, kho?n ti?n ph?i tr? m?i tháng gi?m b?t $1,500. N?u tr? n? trong 30 nam thì gi?m du?c n? $210,000 có nghia là gi?m s? ti?n túi ph?i b? ra trong 30 nam t?ng c?ng là $420,000 (phân n?a là n? g?c, phân n?a là ti?n lãi).

B? hay gi??

H? th?ng tín d?ng c?a nu?c M? dã t?o ra m?t môi tru?ng mà gi?i pháp b? nhà tr? thành di?u dáng ng?m nghi cho ch? nhà, nh?t là ? California.

Trong m?t bu?i nói chuy?n trên dài TheStreet.com vào Mùa Hè r?i, ông Jim Cramer, chuyên viên tài chính, cho r?ng, b? nhà là m?t gi?i pháp khôn ngoan v? m?t kinh t?. Ông nói, “Khi nhà b?n dã r?t giá d?n 20%, t?t nh?t là b? di, k? c? khi b?n là ngu?i giàu có.”

Tuy nhiên, cung có ngu?i phê phán cách hành x? này vì cho r?ng, b? nhà lúc nhà xu?ng giá, nh?t là khi v?n còn tr? n?i ti?n nhà, gi?ng nhu vô trách nhi?m v? m?t xã h?i: Ch? nhà ph?i b? trách nhi?m và d?n h?t t?n th?t cho ngân hàng.

Song quan di?m này b? m?t s? ngu?i ph?n bác, khi c?n chia s? t?n th?t thì t?n th?t t?t nhiên ph?i ? nhi?u hon v? phía ngân hàng, phía “giàu m?nh” hon. M?t khác, chính h? th?ng tín d?ng do các ngân hàng bày ra dã d?y th? tru?ng d?a ?c vào tình tr?ng kh?n d?n nhu hi?n nay nên m?i khuy?n khích ngu?i ta b? nhà. Cu?i cùng, sau khi các ngân hàng làm cho th? tru?ng tín d?ng s?p d?, chính ph? l?i trút ti?n vào “c?u” các ngân hàng. H? v?a giàu hon l?i v?a có chính ph? lo, t?i sao ch? nhà v?n nh? nhoi l?i ph?i lo cho h??

V? phía ch? nhà, b? nhà cung có m?t s? b?t l?i. B? nhà là m?t vi ph?m v? n? và di?u dó s? b? vào ti?u s? tín d?ng, làm di?m tín d?ng h? dáng k?. Ði?u dó còn có nghia là, ít nh?t trong vài nam t?i, b?n r?t khó vay ti?n, mua ch?u... ho?c n?u du?c vay thì ph?i tr? lãi r?t cao.

Tuy nhiên, n?u b?n ráng g?ng mình gi? can nhà b?ng cách liên t?c vi ph?m các nghia v? tr? n? khác (nhu n? th? tín d?ng, n? mua xe,...) d?ng th?i nhi?u l?n ch?m tr? n? nhà, và nh?ng di?u dó l?p di, l?p l?i, thì các vi ph?m này cung s? gây t?n h?i ti?u s? tín d?ng, không kém gì so v?i m?t l?n b? nhà.

V? nguyên t?c, vi?c “xi?t nhà” hay “b? nhà” s? b? luu trong ti?u s? tín d?ng d?n 7 nam. Tuy nhiên, theo các chuyên viên v? ti?u s? tín d?ng, n?u bi?t cách “g?y d?ng l?i”, ti?u s? tín d?ng v?n có th? th?a di?u ki?n d? mua m?t can nhà khác trong vòng 3 nam sau.

B? nhà hay “short sale”?

Lúc này, khi không th? tr? n?i ti?n nhà, b? nhà trong nhi?u tru?ng h?p du?c cho là t?t hon ch?n “short sale.” “Short sale” là m?t hình th?c ti?n phát mãi. B?n du?c ngân hàng cho phép t? bán can nhà trong m?t th?i h?n xác d?nh, v?i giá th?p hon kho?n ti?n dang n? và thông thu?ng du?c mi?n tr? ph?n n? còn l?i. Khi giá dã du?c hai bên mua bán th?a thu?n, b?n v?n ph?i d?i ngân hàng thông qua.

G?n dây, các hãng luu tr? ti?u s? tín d?ng xem “short sale” không khác m?y so v?i b? ngân hàng “xi?t nhà”. C? hai tru?ng h?p này d?u b? xem là vi ph?m nghia v? tr? n? nên di?m tín d?ng b? gi?m tuong duong.

Vì v?y, “short sale” ch? có l?i trong nh?ng tru?ng h?p ngân hàng có quy?n ti?p t?c ki?n dòi ph?n chênh l?ch gi?a ti?n còn n? và giá tr? nhà. ? m?t vài ti?u bang, ngân hàng có quy?n này sau khi “xi?t nhà”. Khi dó, ch? nhà nên thuong lu?ng “short sale” d? du?c ngân hàng ch?p nh?n mi?n tr? s? ti?n chênh l?ch gi?a giá bán nhà v?i kho?n ti?n còn n?.

Riêng ? California, ngân hàng không có quy?n ki?n dòi kho?n chênh l?ch d?i v?i h?p d?ng vay th? ch?p d?u tiên (“purchase mortgage,” chua “refinance”). Do dó, ch? nhà không c?n thi?t ph?i tr?i qua th? t?c phi?n ph?c c?a “short sale.” Th? nhung cung có khi, n?p don xin ngân hàng cho “short sale” là m?t “k? hoãn binh” d? ch? nhà có th? “n?n ná” ? l?i trong can nhà thêm vài tháng n?a mà không t?n ti?n thuê nhà.

B? nhà không ?nh hu?ng b?t l?i lên thu? thu nh?p n?a

Tru?c dây, n?u ngân hàng bán du?c nhà v?i giá th?p hon kho?n ti?n b?n còn n? và không th? ki?n b?n d? dòi kho?n chênh l?ch, b?n ph?i ch?u thu? thu nh?p trên kho?n n? du?c mi?n.

Tuy nhiên, Ð?o Lu?t Mortgage Debt Relief Act nam 2007 dã mang d?n m?t thay d?i thu?n l?i cho ch? nhà. Gi? dây chính ph? không còn dánh thu? trên kho?n chênh l?ch gi?a s? th?c n? và giá tr? nhà n?a n?u can nhà là noi cu ng? chính c?a b?n.

Mu?n b? nhà, tìm s? giúp d? ? dâu?

N?u b?n dang ban khoan v? chuy?n c?a mình, b?n nên tìm s? giúp d?, nhung c?n c?n tr?ng vì có r?t nhi?u ngu?i và nhi?u t? ch?c chuyên “th? câu” ki?m l?i b?ng cách g?t g?m nh?ng ch? nhà dang trong tình tr?ng khó khan tài chính.

Các t? ch?c du?c tin c?y, có th? tu v?n mi?n phí cho b?n, là:

National Credit Foundation for Credit Counseling

Hope Now

Các t? ch?c tu v?n d?a ?c trong h? th?ng c?a B? Gia Cu. Danh m?c có trên trang web c?a B? Gia Cu.

T? Tháng Giêng 2008, có m?t hãng tu v?n du?c thành l?p ? San Diego, dang du?c các ch? nhà g?p khó khan tài chính dánh giá cao là You Walk Away: www.youwalkaway.com.

V?i phí tu v?n là $995, chuyên viên c?a hãng này s? hu?ng d?n b?n t?ng bu?c, trong t?ng giai do?n, khi b?n dang phân vân không bi?t nên b? nhà hay chua, ho?c khi b?n s?p b? “xi?t nhà”. H? cung s? tu v?n cho b?n d? “làm s?ch” ti?u s? tín d?ng sau khi b? “xi?t nhà” ho?c b? nhà. Hu?ng d?n c?a hãng can c? vào lu?t c?a t?ng ti?u bang, v?n không gi?ng nhau.

Trang web c?a hãng này cung cho bi?t h? s? hu?ng d?n ch? nhà làm cách nào d? ti?p t?c cu trú trong can nhà dó thêm 8 tháng mà không ph?i tr? góp ti?n nhà hay t?n ti?n thuê nhà, mà v?n không b? ch? n? qu?y r?y.

Theo m?t chuyên viên c?a You Walk Away, kho?ng 70% thân ch? c?a h? dang g?p khó khan tài chính, không tr? n?i ti?n nhà. Kho?ng 30% ch? d?ng b? nhà vì th?y có l?i hon v? m?t kinh t?. You Walk Away dã du?c m?t s? t?p chí tài chính l?n ghi nh?n là làm vi?c nghiêm túc. (P.K.)