Ch? Anh Thông

H?i m?t hai th?p niên tru?c, khi v?n d? vay n? mua nhà còn khó khan, m?t s? cu dân ngu?i Vi?t Nam ? Qu?n Cam, California dã mua nhà nhung không d?ng tên mình. Ngu?i d?ng tên trên gi?y t? và làm th? t?c vay n? ngân hàng, có th? là con cái, b?n bè hay h? hàng. Nhi?u lý do khác nhau dã thúc d?y h? làm nhu v?y nhung t?u trung có m?t s? lý do chính.

Th? nh?t, ngu?i có nhu c?u mua nhà b? t? v?t x?u trên ti?u s? tín d?ng, s? b? công ty tài tr? t? ch?i. Th? hai, s? ti?n có s?n d? tr? tru?c (downpayment) là ti?n m?t trong khi công vi?c làm l?i thu?c lo?i ít ti?n, c? hai lý do này c?ng l?i ho?c ch? c?n m?t trong hai lý do này cung d? d? nhà tài tr? l?c d?u. Th? ba, ngu?i mua nhà có th? làm ch? m?t co s? kinh doanh nh?, khai thu? hàng nam thu?ng ch? khai g?n hu? t?i l? v?n, không d? tiêu chu?n l?i t?c d? vay n? ngân hàng.

Theo quy d?nh chung và du?c m?i công ty tài tr? hay ngân hàng áp d?ng, s? ti?n có s?n d? tr? tru?c cho can nhà mu?n mua, ph?i n?m s?n trong truong m?c ngân hàng ít nh?t là ba tháng. N?u du?i ba tháng, ph?i ch?ng minh ngu?n g?c t? dâu d?n. H? r?t s? s? ti?n này là ti?n di vay n?. Con n? khi ôm nhi?u món n? khác nhau quá kh? nang tr? n?, t?i m?t lúc nào dó và vì m?t lý do gì dó s? ‘xù n?”.

Sau khi mua du?c can nhà, hi?n nhiên, ch? nhà ph?i nghi t?i chuy?n chuy?n nhu?ng gi?y t? tr? l?i cho mình. Ðây là chuy?n ph?c t?p và lu?t l? không cho phép chuy?n nhu?ng trong ph?n l?n nh?ng tru?ng h?p. M?t khác, b?n h?p d?ng vay ti?n mà con n? ký v?i nhà tài tr? còn có kho?n cho phép ch? n? ra l?nh cho con n? ph?i tr? d?t và tr? ngay s? ti?n còn dang thi?u, n?u nhà tài tr? th?y có di?u gì trái v?i b?n h?p d?ng, khi h?u ki?m h? so cho vay. Thí d?, chuy?n nhu?ng can nhà sang tên cho ngu?i khác không có s? th?a thu?n tru?c c?a ch? n?, ho?c h? th?y h? so khai thu? c?a con n? n?p khi xin vay khác v?i h? so thu? cùng nam dó mà nhà tài tr? d?i chi?u v?i b?n l?y t? s? thu?.

Không lâu tru?c dây, chúng tôi d?c trên trang nhà c?a Hi?p H?i Ð?a ?c Hoa K? m?t bài vi?t có tính cách tu v?n pháp lý v? m?t tru?ng h?p roi vào hoàn c?nh nhu thí d? ? trên v? chuy?n chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u. Ngu?i tr? l?i cho v?n d? du?c nêu ra là m?t lu?t su chuyên ngành lu?t d?a ?c n?i ti?ng t? m?y ch?c nam qua ? th? dô Hoa Th?nh Ð?n. Câu h?i du?c d?t ra cho Lu?t Su Benny Kass nhu th? này:

“M? tôi d?ng tên làm ch? m?t can nhà mua cách dây 3 nam. Gi?y t? s? h?u ch? nhà (Title) d?ng tên bà vì hoàn c?nh ti?n b?c c?a chúng tôi không cho phép. V? ch?ng tôi (ông bà A) và các con s?ng trong can nhà này t? khi mua d?n nay. Chúng tôi là ngu?i tr? s? ti?n n? ngân hàng hàng tháng su?t t? dó.”

“Bây gi?, chúng tôi mu?n b?ng khoán (Title) du?c chuy?n sang tên chúng tôi, nhung k?t m?t n?i là ti?u s? tín d?ng c?a chúng tôi r?t x?u. Li?u chúng tôi có th? làm th? t?c chuy?n quy?n s? h?u ngôi nhà t? m? tôi sang cho chúng tôi du?c không và chúng tôi ti?p t?c tr? ti?n n? hàng tháng cho ngân hàng? M?t vài ngu?i khuyên chúng tôi là ngân hàng có th? l?y m?t di?u kho?n ? trong b?n h?p d?ng vay n?, t?c là ‘ph?i tr? d?t món n? khi bán nhà’ (due on sale) d? ngan c?n chúng tôi du?c không?”

Theo lu?t và cung nhu theo ý ki?n c?a Lu?t Su Kass, nhà tài tr? không du?c quy?n c?n tr? hành d?ng chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u m?t can nhà t? cha m? cho con cái cho dù trong h?p d?ng vay n? có câu xác d?nh “due on sale clause”.

Hãy nhìn vào v?n d? c?a bà A du?i m?t s? khía c?nh.

Tru?c h?t, can nhà mua cách dây 3 nam. Khi dó, giá nhà th?p hon bây gi? và lãi su?t vay n? cung th?p hon. Th?i gian này, lãi su?t c?a chuong trình tài tr? 30 nam c? d?nh là 5% (gi? d?nh nhà du?c mua vào lúc lãi su?t xu?ng th?p nh?t nam dó). Bây gi?, lãi su?t trên th? tru?ng c?a chuong trình vay n? v?a nói là kho?ng 6%. N?u bà A ph?i vay m?t món n?, ch?c ch?n bà không th? vay du?c v?i lãi su?t 5%. Không nh?ng th?, vì ti?u s? tín d?ng x?u, v? ch?ng bà có th? ph?i vay v?i lãi su?t cao hon 6%, n?u nhu có nhà tài tr? nào ch?u cho vay. Nh?ng nhà tài tr? luôn luôn tính phân l?i cao hon d?i v?i nh?ng tru?ng h?p mà h? cho là nguy hi?m hon (higher risk).

Các ngân hàng tài tr? d?a ?c là nh?ng t? ch?c kinh doanh tài chính d? ki?m l?i. Cho nên, h? không d?i gì l?i d? cho v? ch?ng bà A ti?p t?c tr? (assume) s? ti?n dang n? trên can nhà theo lãi su?t th?p hi?n có.

Nhi?u nam tru?c, k? ngh? tài tr? d?a ?c d? ra sáng ki?n bu?c con n? ph?i tr? d?t món n? ngay khi bán can nhà (due on sale) n?u can nhà du?c bán hay chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u mà không có s? ch?p thu?n c?a h? (trên gi?y t?) t? tru?c. Ði?u này cho phép ch? n? dòi con n? ph?i tr? ngay và toàn th? s? ti?n còn thi?u.

Bao nhiêu nam qua, r?t nhi?u v? tranh t?ng dã x?y ra liên quan d?n di?u này. Tuy nhiên h?u h?t nh?ng phán quy?t c?a tòa án d?u nghiêng ph?n th?ng v? phía ch? n?. Ð?n nam 1982, Qu?c H?i Hoa K? chen vào và dua ra d?o lu?t có tên là “Garn-St. German Act” trong dó có 9 tru?ng h?p c?m nhà tài tr? áp d?ng di?u kho?n “due on sale”. Nh?ng tru?ng h?p ngo?i l? này ch? áp d?ng trong tru?ng h?p ngôi nhà là nhà bi?t l?p (single family residence) cho t?i ít hon 5 don v? (less than 5 units) t?c là t?i da ch? du?c là nhà t? l?p (fourplex). Du?i dây là 9 tru?ng h?p dó:

1. Chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u gi?a v? ch?ng ho?c là con cái khi mà ngu?i vay ti?n (con n?) là ch? c?a ngôi nhà.

2. Chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u cho m?t thân nhân do h?u qu? t? cái ch?t c?a ngu?i vay n?.

3. Chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u theo lu?t d?nh khi có ngu?i ch?t (con n?) d?ng tên trên b?ng khoán là “joint tenant” (d?ng s? h?u) hay là “tenant by the entirety” (d?ng s? h?u toàn di?n).

4. Chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u theo phán quy?t ly d? c?a tòa án, theo th?a thu?n ly hôn h?p pháp, ho?c theo m?t th?a thu?n phân chia tài s?n mà trong dó ngu?i ph?i ng?u c?a con n? tr? thành ch? c?a ngôi nhà.

5. Chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u sang cho m?t qu? qu?n tr? (trust), trong dó, con n? v?n là ngu?i th?a hu?ng (beneficiary) và di?u này cung không t?o ra vi?c chuy?n nhu?ng quy?n cu trú trong can nhà. (Bây gi?, di?u này thu?ng du?c g?i là Living Trust).

6. T?o ra m?t s? d?m b?o (security) d? mua s?m d? d?c trong nhà.

7. T?o ra quy?n cho thuê ngôi nhà dài nh?t là ba nam tr? l?i và không du?c nói trong h?p d?ng cho thuê là ngu?i thuê có quy?n mua l?i can nhà (lease option to buy).

8. Dùng nhà c?m th? d? vay m?t món n? khác (subordinate lien) nhung không du?c phép chuy?n nhu?ng quy?n cu trú trong can nhà.

9. T?t c? nh?ng tru?ng h?p chuy?n nhu?ng hay ch?m d?t quy?n s? h?u du?c xác d?nh b?i co quan giám sát liên bang v? tài tr? d?a ?c (Federal Home Loan Bank Board).

Trong 9 tru?ng h?p v?a nêu ra, hoàn c?nh c?a bà A roi vào tru?ng h?p d?u tiên. T?c là quy?n chuy?n nhu?ng nhà ? gi?a cha m? và con cái. Nghia là ngu?i con tr? thành ch? nhà. N?u nhà mà nh? ngu?i d?ng tên l?i là b?n, hay h? hàng, lu?t l? không cho phép chuy?n nhu?ng mà ph?i làm th? t?c bán. B?i vì, gi? s? ch? nhà (ngu?i bà con hay b?n bè) ký t? gi?y chuy?n quy?n s? h?u (Grand Deed) cho m?t ngu?i và ngu?i này dem t? gi?y này th? th?c ch? ký và dang ký (record) ? qu?n h?t, khi ch? n? bi?t du?c (vì h? không du?c thông báo) ch?c ch?n h? s? bu?c con n? ph?i tr? ngay s? ti?n còn thi?u trên can nhà (due on sale).

M?t di?u quan tr?ng khác là c?n d? ý t?i là v?n d? thu? khi chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u b?t d?ng s?n.

Hãy l?y m?t thí d?.

Khi m? bà A d?ng tên mua can nhà 3 nam tru?c, giá mua là $200,000. Bây gi?, ngôi nhà này tr? giá trên th? tru?ng $300,000. Khi chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u, can b?n d? tính thu? (tax basis) cho v? ch?ng bà A là can b?n tính thu? c?a bà m? (t?c d?a trên giá mua $200,000). Lu?t thu? liên bang Hoa k? nói r?t rõ v? chuy?n này, t?c là can b?n tính thu? c?a ngu?i chuy?n nhu?ng (grantor = m? bà A) tr? thành can b?n tính thu? c?a ngu?i du?c chuy?n nhu?ng (grantee = bà A). N?u nhu bà A bán can nhà, bà ph?i ch?u thu? (capital gians tax) trên m?t s? ti?n l?i khá l?n (tùy theo lu?t thu? c?a th?i gian bán nhà).

Theo lu?t thu? hi?n t?i, v? ch?ng bà A n?u khai thu? chung (filing joint return), h? du?c mi?n thu? ti?n l?i bán nhà lên d?n $500,000. Tuy nhiên, h? c?n ph?i làm ch? và ? trong can nhà dó ít nh?t hai nam trong vòng 5 nam tính t?i ngày bán nhà.

Khi chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u t? bà m? sang cho bà A, khi du?c thông báo, li?u nhà tài tr? c?a m? bà A có ch?p nh?n cho bà A ti?p t?c tr? món n? cu v?i lãi su?t 5% không? Ði?u này là m?t d?u h?i l?n mà nhi?u ph?n câu tr? l?i s? là không khi lãi su?t th? tru?ng dang là 6% và có th? lên cao hon n?a.

Khi chuy?n nhu?ng quy?n s? h?u, nên tham kh?o v?i m?t lu?t su chuyên v? d?a ?c d? nghe nh?ng l?i phân tích chuyên môn vì hoàn c?nh c?a t?ng ngu?i d?u có tính cách d?c thù.

Ch? Anh Thông