Hình bên: M?t can nhà du?c rao bán t?i Pasadena, Nam California ngày 23 Tháng Chín, 2008. Giá nhà trên toàn qu?c hi?n nay dã gi?m xu?ng b?ng giá Tháng Mu?i 2005. (Hình: David McNew/Getty Images)

G?n 13 tri?u ngu?i s? b? n? cao hon tr? giá nhà trong nam sau

Trong giai do?n khó khan kinh t? hi?n nay, nhi?u ngu?i M? khám phá m?t phi?n toái mà h? có th? không bi?t tru?c. Ðó là sau khi bán nhà và d?n di noi khác, h? v?n ti?p t?c tr? ti?n n? trong nhi?u nam sau.

V?i giá nhà dang gi?m, hàng tri?u ngu?i M? roi vào tru?ng h?p ti?n n? ngân hàng c?a h? còn cao hon tr? giá c?a can nhà. Vì m?t lý do nào dó mà h? ph?i bán nhà, ch?ng h?n nh?n vi?c làm m?i ho?c có thay d?i trong d?i s?ng, ch? nhà có vài l?a ch?n: h? có th? mang m?t ch?ng ti?n m?t d?n tr? h?t cho ngân hàng trong bu?i “closing” d? hoàn t?t th? t?c bán nhà, b? t?ch thu nhà ho?c thuong lu?ng v?i ngân hàng d? có th? tr? n? trong m?t th?i gian khá lâu sau khi bán nhà.

N?i kh? c?a các ch? nhà dang g?p khó khan chính là nguyên nhân dua d?n cu?c kh?ng ho?ng tài chánh cho toàn c?u và rúng d?ng t?i các th? tru?ng trao d?i ch?ng khoán trong nhi?u ngày qua. Trên bãi tha ma c?a cu?c kh?ng ho?ng, ngu?i ta dã th?y xác c?a các d?i công ty tài chánh ho?c d?u tu nhu Merrill Lynch, Lehman Brothers, và American International Group.

Tru?ng h?p ph?i bán nhà v?i giá th?p hon ti?n n? ngân hàng du?c gi?i chuyên môn trong ngành d?a ?c M? g?i là “short sale,” có th? g?i là bán h?t v?n vì ch? nhà ph?i ch?p nh?n l? ch? không th? nào bán v?i giá cao hon ti?n n?. Các ngân hàng cung nhu các chuyên viên d?a ?c có th? xác nh?n r?ng tình tr?ng nhà bán “short sale” dang gia tang dáng k?.

V? phía ngân hàng, h? ph?i ch?p nh?n cho ch? nhà bán “short sale” vì không còn cách nào khác d? l?y l?i v?n. Ngân hàng s? b? t?n kém hon n?u t?ch thu nhà và t? bán can nhà này qua hình th?c d?u giá.

Trong giai do?n thuong lu?ng v?i ch? nhà, thay vì xóa s?ch ph?n n? còn l?i sau khi bán “short sale,” ngân hàng s? yêu c?u ch? nhà ký gi?y tr? n? m?t ph?n ho?c tr? h?t ti?n còn thi?u ngân hàng.

Theo u?c lu?ng c?a Moody's Economy.com, kho?ng 10 tri?u ch? nhà t?i Hoa K? dang b? tru?ng h?p “th? ch?p âm” (negative equity), t?c là b? n? cao hon tr? giá th? ch?p tài s?n c?a h?. Gi?i chuyên môn g?i tru?ng h?p này là “chìm du?i nu?c” ho?c “l?t ngu?c.” Moody's Economy.com d? doán d?n Tháng Sáu nam sau thì s? ch? nhà b? “th? ch?p âm” s? lên t?i 12.7 tri?u ngu?i, b?ng m?t ph?n tu c?a s? ngu?i dang có n? ti?n nhà.

Tình tr?ng ch? nhà không th? tr? n? dã dua d?n m?t cu?c kh?ng ho?ng tài chánh nóng nhu l?a, dang d?t cháy Wall Street và Washington trong m?y ngày qua. Trong m?y nam th? tru?ng d?a ?c bay b?ng v?i ni?m l?c quan du?c th?i ph?ng, hàng tri?u món n? nhà du?c gom l?i d? h? tr? cho các trái phi?u bán cho gi?i d?u tu và ngân hàng. Ð?n khi th? tru?ng d?a ?c roi xu?ng m?t d?t v?i giá nhà s?t gi?m và s? ch? nhà kh?t n? gia tang, ngu?i ta không th? bi?t tr? giá c?a các trái phi?u, và gi?i d?u tu ph?i trút b? ho?c tránh xa nh?ng trái phi?u dính líu d?n d?a ?c.

Tru?c tình hình không có hu?ng di thu?n l?i, các ngân hàng ph?i tìm cách l?y l?i ti?n t? nh?ng ch? nhà không th? tr? n?. N?u ngân hàng cho phép ch? nhà bán “short sale” mà không tìm cách l?y l?i v?n càng nhi?u càng t?t, nh?ng ngu?i trong tình tr?ng “chìm du?i nu?c” s? lu?n lách d? thoát n?. Th? nhung n?u d?i phó n?ng tay v?i ch? nhà, ngân hàng ph?i t?ch thu nhà (foreclosure) và có th? b? t?n kém nhi?u hon so v?i d? cho ngu?i n? du?c bán “short sale.”

Trong nh?ng tru?ng h?p khác nhau, ngân hàng có th? cho ch? nhà du?c bán “short sale” m?t cách d? dàng mà ch? nhà ch? t?n vài ngàn M? kim d? ký gi?y t?. Kh?t khe hon, ngân hàng ch? cho ch? nhà du?c bán “short sale” v?i di?u ki?n ch? nhà ph?i ký gi?y n? d? tr? h?t ph?n n? còn l?i, c?ng v?i ti?n l?i, trong vòng 30 nam, n?u c?n.

Trên toàn qu?c, California là m?t trong các ti?u bang có s? gia tang nhanh chóng trong s? ch? nhà ph?i bán nhà v?i giá th?p du?i ti?n n? ngân hàng.

Trong s? ngu?i bán nhà t?i California trong Tháng Tám nam nay, 54.2 ph?n tram b? l? v?n. T? l? này tang m?nh so v?i 16.8 ph?n tram t?ng du?c ghi nh?n trong Tháng Tám 2007. Theo ghi nh?n c?a DataQuick, cao di?m c?a s? vi?c bán nhà l? v?n x?y ra trong Tháng Giêng 1996. Lúc dó 53.2 ph?n tram ngu?i bán nhà b? l? v?n. Gi? dây, t? l? 54.2 ph?n tram trong Tháng Tám còn cao hon.

Trên lý thuy?t, nhà b? t?ch thu là di?u không t?t cho nhà bang cung nhu ch? nhà. Còn “short sale” thì dôi bên có co h?i s?m hon d? gi?m b?t ph?n thua l?. Th? nhung trong tru?ng h?p “short sale” thì ngân hàng và ch? nhà có th? d?i d?u nhau v? v?n d? ai là ngu?i có trách nhi?m tru?c s? l? v?n.

Trong th?i k? th? tru?ng d?a ?c phát d?t ? m?c diên lo?n, m?t s? ngu?i mua nhi?u nhà du?c bán v?i giá r?t cao. H? s?n sàng ký gi?y n? v?i các di?u ki?n quá dáng, l?y ti?n ra tiêu xài nhu ngu?i thu?ng luu. Th? nhung tru?ng h?p dó không th? x?y ra n?u các ngân hàng duy trì các tiêu chu?n cho vay ti?n. Nhi?u ngân hàng dã làm ngo các tiêu chu?n d? có th? ki?m l?i trong th?i gian ng?n. Ð?n khi th? tru?ng s?p d?, m?i phía d? l?i cho nhau.

Lu?t xi?t nhà có th? khác nhau tùy theo m?i ti?u bang. Trong vài tru?ng h?p, ngân hàng có th? yêu c?u ch? nhà ph?i tr? h?t ph?n n? còn l?i sau khi nhà b? t?ch thu. Ði?u dó chua x?y ra thu?ng, th? nhung nhi?u ngu?i tin r?ng giai do?n dó s? d?n.

M?t s? chuyên viên trong ngành tài tr? cho bi?t vài ngân hàng có th? nói v?i ch? nhà r?ng di?m tín d?ng c?a h? s? không b? gi?m nhi?u n?u ch? nhà d?ng ý ký gi?y thanh toán món n? thay vì d? cho n? b? phát mãi (default). Ði?u dó không dúng. Ð?i v?i các co s? th?m d?nh tín d?ng, cho dù ký gi?y n?, b? phát mãi, b? t?ch thu nhà ho?c bán nhà v?i giá th?p du?i ti?n n?, ch? nhà v?n b? tr? di?m tín d?ng nhu nhau vì các co s? xem ch? nhà dã không chu toàn trách nhi?m tr? n?. (h.d.)