Người mua hay người bán nhà ‘short sale’ đều cần sự kiên nhẫn
Thoạt nghe, nhiều người tưởng bán nhà “short sale” dễ như đi chợ: Chủ nhân có thể bán nhà với giá thấp hơn món tiền đang nợ ngân hàng; người mua được cơ hội mua nhà rẻ; và ngân hàng sẵn sàng xóa bỏ phần khác biệt giữa tiền nợ và tiền bán nhà, không bắt chủ nhà phải thanh toán khoản tiền thiếu hụt đó.
Home

WESTMINSTER, California (TH) - Tho?t nghe, nhi?u ngu?i tu?ng bán nhà “short sale” d? nhu di ch?: Ch? nhân có th? bán nhà v?i giá th?p hon món ti?n dang n? ngân hàng; ngu?i mua du?c co h?i mua nhà r?; và ngân hàng s?n sàng xóa b? ph?n khác bi?t gi?a ti?n n? và ti?n bán nhà, không b?t ch? nhà ph?i thanh toán kho?n ti?n thi?u h?t dó.

Th? nhung trên th?c t? th́ vi?c mua bán nhà “short sale” không trôi ch?y và mau chóng nhu ngu?i ta tu?ng. “Short sale” có th? t?m d?ch là “bán giá th?p” v́ ngân hàng ch?p nh?n l? v?n, d?ng ư bán nhà v?i giá th?p hon so v?i món n?.

“Bán giá th?p” là m?t phuong pháp giúp ch? nhà không b? ngân hàng xi?t nhà. H?u h?t các ngân hàng cung không mu?n t?ch thu nhà n?u không b?t bu?c ph?i làm nhu v?y. Lư do là ngân hàng s? b? gi?m uy tín n?u có quá nhi?u ch? nhà không th? tr? n?. Ngân hàng b? dánh giá th?p n?u không cân nh?c, duy?t xét k? lu?ng kh? nang tr? n? c?a ngu?i mu?n vay ti?n, d? r?i sau này ngu?i vay b? xi?t n?.

Trong nh?ng v? bán và mua nhà “short sale,” th?i gian ch? d?i cho th? t?c du?c hoàn t?t là di?u gay go nh?t. C? ngu?i bán l?n ngu?i mua d?u c?n kiên nh?n. Hi?n nay, Tháng Sáu nam 2008, các ngân hàng dang nh?n quá nhi?u don xin bán nhà theo l?i “short sale.” Vài ngân hàng dă b?t ch? nhà ph?i d?i vài tháng, có khi d?n nam, sáu tháng m?i bi?t câu tr? l?i c?a ngân hàng.

Đ?n khi du?c ngân hàng ch?p thu?n cho bán nhà “short sale,” ngu?i bán cung nhu ngu?i mua c̣n g?p m?t s? tr? ng?i v́ ti?n tŕnh bán nhà b? d?t do?n b?i nhi?u lư do. Trong vài tru?ng h?p có th? x?y ra, các ngân hàng c?a món n? th? nh?t và món n? th? nh́ không d?ng ư v?i nh?ng di?u ki?n liên quan d?n “short sale,” ngu?i mua nhà có th? d?i ư v́ mu?n m?t can nhà khác ho?c chua “ch?y” ra ti?n dóng c?c, ho?c ngân hàng có th? b? h?p d?ng tài tr? cho ngu?i mua nhà trong giai do?n escrow.

M?c dù có nh?ng tr? ng?i nhu v?y, lu?ng nhà bán “short sale” dang gia tang trên toàn nu?c M?. Countrywide Financial d?t tr? s? t?i Calabasas, California là công ty tài tr? d?a ?c l?n nh?t Hoa K?. Công ty này ghi nh?n h? so vay n? mua nhà “short sale” tang g?n 60% trong Tháng Tu v?a qua so v?i m?t nam tru?c dó. Tháng Tu là th?i di?m m?i nh?t mà công ty có th? cung c?p nh?ng d? ki?n liên h? d?n nhà d?t.

Theo nh?ng con s? c?a h?i d?a ?c Southland Regional Association of Realtors, trong kho?ng th?i gian t? Tháng Nam 2006 d?n Tháng Nam 2007, s? nhà bán “short sale” trong hai thung lung Santa Clarita và San Fernando ít nh?t là 31 thuong v?. T? Tháng Nam 2007 d?n Tháng Nam 2008, s? nhà “short sale” tang v?t lên ít nh?t 1,956 can.

Lư do d? hi?u nh?t v? vi?c nhà “bán giá th?p” b?ng tang ào ào là nhi?u ch? nhà dang b? xi?t n?, không có d? kh? nang d? tr? n? trong khi nhà b? m?t giá, và r?i h? b? tr? ti?n nhà trong m?y tháng. H? mu?n bán nhà “short sale” thay v́ d? cho ngân hàng t?ch thu nhà.

Tru?c dây các ngân hàng không thích nh?n bán nhà “short sale” v́ nhi?u lư do, k? c? thi?u nhân viên d? gi?i quy?t lu?ng don du?c n?p quá nhi?u. Đ?n nay các ngân hàng nh?n th?y bán nhà nhu v?y là cách hay nh?t d? l?y l?i v?n, b?t t?n kém so v?i t?ch thu nhà và t? bán can nhà d? l?y l?i ti?n. Ngoài ra, cho dù thích hay không thích, ngân hàng cung không có s? l?a ch?n nào khác trong giai do?n suy thoái d?a ?c hi?n nay.

Trong tru?ng h?p t?ch thu (foreclosure), ngân hàng l?y l?i can nhà sau khi thân ch? b? tr? ti?n nhà nhi?u tháng. Trong tru?ng h?p “short sale,” ch? nhà t? bán can nhà nhung không du?c nh?n ti?n t? ngu?i mua nhà v́ h?t th?y ti?n bán du?c trao tr?c ti?p cho ngân hàng, t?c là ch? n?. Tr? l?i tru?ng h?p foreclosure, n?u (m?t cái n?u r?t l?n), ngân hàng bán du?c can nhà v?i giá cao hon món n? c?a ch? nhà, s? ti?n khác bi?t s? du?c tr? l?i cho ch? nhà.

L?y m?t thí d? d? cho b?n d?c có th? hi?u hon v? “short sale” nhu sau: m?t ch? nhà dang n? ngân hàng $400,000, ngân hàng ch?p nh?n cho ch? nhà du?c bán can nhà cho m?t ngu?i khác v?i giá $350,000 (t?c là ch?u l? v?n $50,000). Ngu?i bán không c?n ph?i b? tr? n? trong m?y tháng d? du?c ngân hàng c?u xét bán nhà v?i giá th?p so v?i món n?. Th? nhung ngu?i bán c?n ch?ng minh h? dang g?p khó khan tài chánh d? du?c ngân hàng cho bán nhà “short sale” và xóa n?. Ngu?i bán nhà cung c?n t́m hi?u v? thu? má.

M?c dù m?i nghe qua th́ th?y don gi?n, con du?ng bán nhà “short sale” cung r?t ngo?n ngoèo và dài. M?t khi ch? nhà nh?n du?c “offer,” t?c là d? ngh? mua nhà c?a m?t ai dó, ch? nhà c?n so?n nh?ng t? don d? tŕnh bày v?i ngân hàng t?i sao h? mu?n bán nhà v?i giá th?p. Trong nh?ng lá don là thu gi?i thích s? khó khan tài chánh: m?t vi?c làm, ph?i ng?u qua d?i, ly d?, b? thuong t?t, vân vân.

Nh?ng d? ki?n khác mà ch? nhà c?n cung c?p cho ngân hàng là gi?y ch?ng minh l?i t?c, b?n tu?ng tŕnh hàng tháng m?i nh?t c?a các truong m?c trong ngân hàng, tu?ng tŕnh thu? l?i t?c, quá tŕnh mua bán can nhà và m?t s? tài li?u khác. Sau dó ch? nhà ph?i ch? d?i khá lâu tru?c khi bi?t ngân hàng có d?ng ư cho bán “short sale” hay không. Ch? nhà nên g?i ngân hàng thu?ng xuyên d? b?o d?m h? so c?a h? không b? th?t l?c ho?c b? chôn vùi bên du?i d?ng h? so “short sale” c?a ngu?i khác.

V́ có quá nhi?u h? so d? xem xét và gi?i quy?t liên quan d?n “short sale” và “foreclosure,” h?u h?t các ngân hàng s? không m?i ch? nhà d?n nói chuy?n tr?c ti?p. Các chuyên viên trong ngành d?a ?c và tài tr? khuyên ch? nhà cung không nên quá l?c qua m?t khi don c?a h? du?c ngân hàng ch?p thu?n.

Lư do là d?n lúc don xin bán “short sale” du?c ch?p thu?n th́ ngu?i mua không c̣n kiên nh?n, có th? dă t́m nhà khác d? d?t “offer.” Trong vài tru?ng h?p, ngu?i mua g?i “offer” d?n nam, sáu can nhà c?n bán, ch? xem ai g?i tru?c th́ ti?n t?i v?i ch? nhà dó.

Trong tru?ng h?p ch? nhà có hai ho?c ba món n?, ti?n tŕnh bán nhà “short sale” c̣n g?p thêm tr? ng?i n?u các ngân hàng tranh giành d? ḍi n? thu?n l?i cho ngân hàng. (h.d.)
Powered By Nguoi-Viet Online

This article has been moved here