Ph?m Khoa

(K? 1)

Giá d?a ?c t?i California v?n ti?p t?c gi?m v?i t?c d? chua t?ng th?y trong su?t ba th?p niên v?a qua. R?t nhi?u ngu?i t? h?i có ph?i dã d?n lúc nên n?m l?y co h?i này d? mua m?t can nhà hay không. Trong tháng B?y và tháng Tám, doanh s? bán nhà ? California tang d?t bi?n, m?t d?u hi?u cho th?y ngu?i tiêu dùng b?t d?u mu?n t?n d?ng co h?i d?a ?c r?t giá.

Tuy nhiên, trong b?i c?nh th? tru?ng ph?c t?p nhu hi?n nay, dù có nhi?u co h?i nhung có th? ngu?i mua v?n ph?i d?i m?t v?i nhi?u r?i ro.  Có nh?ng di?u b?n nên bi?t và cân nh?c tru?c khi mua nhà d? gi?m thi?u r?i ro.

TH? TRU?NG Ð?A ?C CÒN R?T B?P BÊNH

Theo h?u h?t các chuyên gia kinh t?, th? tru?ng d?a ?c v?n là m?t con du?ng g?p gh?nh, d?y khó khan ? phía tru?c.  Vì sao?

1. Tuy dã gi?m nhi?u nhung theo các chuyên gia kinh t?, giá nhà c?a California v?n còn quá cao so v?i thu nh?p trung bình. V? lý thuy?t, quá trình gi?m giá có th? s? còn ti?p t?c cho d?n khi giá d?a ?c xu?ng tuong x?ng v?i thu nh?p trung bình. G?n dây, m?t chuyên gia kinh t? phát bi?u v?i OC Register là giá nhà trung bình ? Qu?n Cam ph?i xu?ng d?n m?c ch?ng $300,000, vì m?c dó m?i tuong x?ng v?i thu nh?p trung bình ? Qu?n Cam (giá nhà trung bình Qu?n Cam hi?n nay dã xu?ng d?n $450,000).

2. Kinh t? nu?c M? dang ? trong tình tr?ng mà T?ng Th?ng Bush g?i là “nguy hi?m”.  Hàng lo?t ngân hàng và công ty tài chính kh?ng l?, dã t?n t?i hàng tram nam, v?a phá s?n, ho?c s?p s?a phá s?n c?n du?c chính quy?n c?u.  M?t s? chuyên gia kinh t? cho r?ng kh?ng ho?ng l?n này dã tuong duong v?i Th?i K? Ð?i Suy Thoái trong nh?ng nam 1930. N?u dúng v?y, th? tru?ng d?a ?c s? còn khá lâu m?i có th? h?i ph?c. Riêng Qu?n Cam, t?c d? xây nhà m?i dã gi?m xu?ng d?n m?c th?p nh?t c?a 60 nam qua.

3. Khi kinh t? lao dao, hàng lo?t công ty và co s? kinh doanh s? dóng c?a ho?c phá s?n, s? có thêm nhi?u ngu?i m?t vi?c làm. Th? tru?ng lao d?ng trì tr? s? làm tang s? ngu?i b? m?t nhà v? tay ngân hàng. Nhà b? ngân hàng si?t quá nhi?u, lu?ng cung tang cao, s? d?y giá nhà xu?ng ti?p.

4. Trong các cu?c kh?ng ho?ng d?a ?c ? M? su?t 100 nam qua, chua bao gi? th?i gian nhà r?t giá ng?n hon 4 nam, sau khi giá dã b? th?i lên nhu “bong bóng” hon 4 nam. L?n này, giá d?a ?c dã “phình” lên nhu “bong bóng” ít nh?t là trong 8 nam tru?c khi b?t d?u xu?ng vào d?u nam 2007.

5. Khó có th? cho r?ng giá nhà s?p d?ng l?i khi làn sóng nhà b? ngân hàng si?t chua l?ng xu?ng. Theo RealtyTrac, trong tháng Tám 2008, California có d?n 101,724 thông báo si?t nhà c?a ngân hàng, chi?m 1/3 t?ng s? thông báo si?t nhà c?a c? nu?c M?, tang 41% so v?i tháng B?y và tang hon 75% n?u so v?i tháng Tám nam ngoái (s? thông báo si?t nhà theo th?ng kê c?a RealtyTrac bao g?m các thông báo trong c? 3 giai do?n: Thông Báo Vi Ph?m, Thông báo Phát Mãi và Nhà Tr? V? S? H?u Ngân Hàng).

THAM KH?O NH?NG TRU?NG H?P CÓ TH?T

Tình tr?ng khá bi quan c?a n?n kinh t? cho th?y b?n c?n ph?i r?t th?n tr?ng n?u mu?n mua nhà.  Ð? d? hi?u v? các r?i ro, hãy quan sát nh?ng tru?ng h?p có th?t du?i dây.  Ba can nhà du?i dây du?c mua trong nam 2007, khi ch? nhà mu?n n?m co h?i nhà v?a b?t d?u xu?ng giá và nay dang du?c rao bán tren Redfin.

M?t can nhà ? du?ng Valdina Ave, Anaheim, CA 92801

Giá dang rao bán: $280,000, dã ch? bán 91 ngày.
Nhà 3 phòng ng?, 2 phòng t?m, xây nam 1947.
Di?n tích 1,200 sf, trên d?t r?ng 7,200 sf.

Ch? nhà dã mua can nhà này vào tháng B?y 2007, v?i giá $529,000.  Gi? s? tru?c dây ch? nhà tr? ti?n “down payment” 20% ($105,800). 

Sau 14 tháng tr? góp, t?ng s? ti?n ch? nhà dã tr? là $37,450, trong dó h?t $31,900 là ti?n lãi, ch? có $5,550 là d? gi?m n? g?c. V?y là cho d?n lúc này, ch? nhà v?n còn n? ngân hàng [$529,000 - $105,800 - $5,550 = $417,650], con s? cao g?p ru?i giá tr? nhà.

Can nhà không còn giá tr? gì v?i ch? nhà n?a, chua k? s? ti?n down payment, ti?n tr? closing cost lúc mua nhà và s? ti?n dã tr? góp 14 tháng qua, t?ng c?ng hon $150,000 dã m?t tr?ng.

M?t can nhà ? du?ng Skylark Dr, Huntington Beach CA 92649

Giá dang rao bán: $485,000, dã ch? bán 171 ngày.
Nhà 3 phòng ng?, 2 phòng t?m, xây nam 1960.
Di?n tích 1,213 sf, trên d?t r?ng 6,000 sf.

Ch? nhà dã mua can nhà này vào tháng Sáu 2007, v?i giá $630,000.  Nhu v?y, ch? nhà dã tr? góp du?c 15 tháng.  Gi? s? tru?c dây ch? nhà tr? ti?n “down payment” 20% ($126,000). 

Tuong t? nhu tru?ng h?p trên, trong t?ng s? ti?n tr? góp là $47,790, có d?n $40,685 là ti?n lãi, và ch? có $7,105 d?  gi?m n? g?c.  V?y là cho d?n lúc này, ch? nhà v?n còn n? ngân hàng [$630,000 - $126,000 - $7,105 = $496,895], tuong duong v?i giá tr? nhà.

Can nhà dã du?c rao bán g?n n?a nam chua có ngu?i mua.  Dù may m?n bán du?c v?i giá hi?n t?i, ch? nhà cung dã m?t tr?ng ti?n down payment, closing cost và ti?n dã tr? góp, t?ng c?ng hon $180,000.

M?t can nhà ? du?ng Adland, Garden Grove, CA 92843

Giá dang rao bán: $375,000, dã ch? bán 54 ngày.
Nhà 3 phòng ng?, 1 phòng t?m, xây nam 1958.
Di?n tích 1,549 sf, trên d?t r?ng 8,450 sf.

Ch? nhà dã mua can nhà này vào tháng Hai 2007, v?i giá $650,000.  Nhu v?y, ch? nhà dã tr? góp du?c 19 tháng.  Gi? s? tru?c dây ch? nhà tr? ti?n “down payment” 20% ($130,000). 

Tuong t? nhu hai tru?ng h?p trên, trong t?ng s? ti?n tr? góp là $62,453, có d?n $53,068 là ti?n lãi, và ch? có $9,385 d? gi?m n? g?c.  V?y là cho d?n lúc này, ch? nhà v?n còn n? ngân hàng: $650,000 - $130,000 - $9,385 = $510,615, cao hon giá tr? nhà 36%.

Chua k? can nhà gi? dây không có giá tr? gì v?i ch? nhà, ti?n d?u tu bao g?m down payment, closing cost và ti?n dã tr? góp, t?ng c?ng hon $200,000 dã m?t tr?ng.

- * -

Ð?i v?i nhi?u ngu?i Á Ðông, ph?i “an cu” thì m?i “l?c nghi?p.”   Cho nên, nhi?u ngu?i r?t mu?n t?n d?ng co h?i nhà xu?ng giá d? “an cu.”  B?n có cái lý c?a b?n.  N?u b?n v?n mu?n mua nhà vào lúc này, xin m?i xem bài vi?t k? t?i, v? nh?ng di?u ngu?i mua nhà lúc này ph?i bi?t và th?n tr?ng.

(Còn ti?p m?t k?)