Hình bên: Bà Lakisha Doyle, bên phải, và ông Taro Hagans đang khiêng bàn ghế bên ngoài một tòa nhà của công ty tài chánh Fannie Mae ở tiểu bang Washington ngày 29 Tháng Mười. Hai người này và nhiều chủ nhà khác đã bị xiết nhà và tham dự một cuộc biểu tình nhằm kêu gọi chính quyền hãy giúp những người sắp bị tịch thu nhà. (Hình: Manuel Balce Ceneta/AP)

Lấy một trường hợp điển hình được đăng báo USA Today tuần này để chúng ta có thể tìm hiểu thêm. Anh Jon sắp mua được một căn chung cư ở thành phố New York trong tháng sắp tới. Thế nhưng trước khi đạt được ước mơ thì anh đã trải qua một con đường gập ghềnh, không êm xuôi như anh tưởng.

Jon bắt đầu tìm nhà một năm trước đây. Từ đó đến nay là một hành trình có nhiều khúc quanh. Trong Tháng Chín, ngân hàng từng cho biết anh Jon sẽ chắc chắn được vay 80% trên món tiền cần thiết để mua nhà, tức là $420,000. Về 20% còn lại, tức là $105,000, thì Jon phải trả trước để được ngân hàng cho vay.

Ðến khi anh quyết định tiến tới để mua căn chung cư nằm trong vùng Manhattan, ngân hàng đổi ý và chỉ có thể cho vay tối đa $393,000 mà thôi. Ðiều này có nghĩa là anh phải “chạy” thêm $27,000 để cộng thêm vào món tiền phải trả trước (down payment). Cuối cùng thì Jon cũng kiếm được thêm tiền mặc dù khá vất vả.

Ðây là tình hình mới trên thị trường vay nợ ngân hàng hiện nay. Cho dù có credit tốt, như anh Jon kể trên, bạn vẫn có thể bị ngân hàng từ chối cho vay tiền. Trong lúc các chính trị gia và kinh tế gia đang tìm cách giúp người Mỹ mua nhà để giảm bớt số lượng nhà quá nhiều trên thị trường, thị trường vay nợ đang có nhiều thay đổi.

So với mấy năm trước, khi mà thị trường địa ốc đang sôi động, ngày nay có rất ít người vay nợ theo chương trình thả nổi phân lời. Các ngân hàng đòi hỏi một số tiền trả trước (down payment) cao hơn, lên tới 20%. Lãi suất trên món nợ được bảo đảm bởi cơ quan gia cư FHA (Federal Housing Administration) cũng cao hơn trước. FHA đặt điều kiện rất cao trước khi cho phép người mua nhà được trả trước với tỉ lệ rất thấp là 3% (thay vì 20% như điều kiện của ngân hàng).

Người mua nhà cũng rất khó vay tiền theo những chương trình vay “jumbo” (mượn thêm tiền cao hơn mức ấn định của Fannie Mae và Freddie Mac) vì hầu hết các ngân hàng tư nhân không còn đầu tư vào những chương trình này. Tùy theo thị trường tại mỗi địa phương trên toàn quốc, mức giới hạn của Fannie Mae và Freddie Mac là từ $417,000 đến $750,000.

Trong thủ tục cho vay tiền, ngân hàng sẽ duyệt xét rất kỹ hồ sơ người mua cũng như căn nhà mà họ định mua. Trong vài trường hợp, ngân hàng có thể yêu cầu thuê một chuyên viên thứ nhì để thẩm định trị giá của căn nhà (appraiser). Sự việc nhiều cơ sở tài chánh bị sụp đổ hoặc bị công ty khác mua lại, gây thêm phiền toái và trì hoãn thủ tục cho vay tiền trên toàn quốc.

Sự thay đổi, nhất là hai yếu tố tiền “down” cao hơn và khó vay tiền nhiều hơn mức ấn định của Fannie Mae và Freddie Mac, càng khiến cho thị trường địa ốc khó hồi phục trong lúc này.

Các ngân hàng nhìn nhận thủ tục vay tiền bây giờ có khó hơn lúc trước. Tuy vậy, ngân hàng vẫn có tiền dành cho người mua nhà.

Wachovia là một trong các ngân hàng lớn đã siết chặt điều kiện dành cho người vay tiền. Trong thời gian khủng hoảng gần đây, Wells Fargo đã mua lại ngân hàng Wachovia. Mặc dù điều kiện sẽ khó hơn trước, ngân hàng này và hầu hết các ngân hàng khác vẫn có tiền để cho vay, nhất là cho các món nợ với lãi suất cố định 30 năm.

Vay tiền mua nhà khó hơn trước

Nếu đang tìm một ngân hàng để vay tiền mua nhà trong lúc này, quí vị sẽ khám phá những điều sau đây:

Các công ty tài chánh đã bị xính vính với nhiều món nợ bị bãi nại trong nhiều tháng qua, và vì vậy mà các ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải cung cấp thêm chứng cớ nhằm cho thấy bạn có khả năng trả tiền nhà.

Trong vài trường hợp, đặc biệt là trong những vùng mà thị trường địa ốc bị suy thoái trầm trọng, ngân hàng yêu cầu căn nhà được thẩm định trị giá với hai chuyên viên khác nhau thay vì chỉ một chuyên viên như trước đây. Ðiều này có nghĩa là chi phí vay nợ (closing cost) sẽ tốn kém hơn, có thể thêm cả ngàn bạc đối với người mua nhà.

Tại sao các ngân hàng lại đặt điều kiện khó như vậy?

Theo nghiên cứu của RealtyTrac, trong năm 2000, số nhà bị đưa vào thủ tục tịch thu là 1.25 triệu căn. Trong năm 2007, số nhà bị siết lên tới 2.2 triệu căn.

Với nhiều nhà bị tịch thu, ngân hàng bị lỗ vốn, mất tiền đầu từ và giảm trị giá tín dụng. Theo chiết tính của hội MBA (Mortgage Bankers Association), mỗi lần bán đấu giá một căn nhà bị tịch thu, ngân hàng bị lỗ vốn từ $30,000 đến $60,000.

Nhằm tránh bị thua lỗ như vậy, nhiều ngân hàng muốn người vay tiền phải có điểm tín dụng (credit score) từ 680 hoặc 700 trở lên. Ðiểm tín dụng trải dài từ 300 (quá tệ) đến 850 (quá tốt).

Vì hầu hết các ngân hàng điều cứu xét hồ sơ vay tiền chặt chẽ hơn so với giai đoạn sốt địa ốc vài năm trước đây, người mua nhà phải dành nhiều thời giờ để tìm ngân hàng chấp nhập hoàn cảnh tài chánh của họ.

Ðặt tiền “down” cao hơn

Hiện nay nhiều ngân hàng yêu cầu thân chủ phải trả trước ít nhất 20% trên giá tiền của căn nhà. Ðó là nếu có điểm tín dụng tốt. Ðối với người có điểm tín dụng trung bình, họ phải đặt tiền trước cao hơn 20%.

Mặc dù khó như vậy, người mua vẫn có cách được vay tiền trong trường hợp họ không có đủ tiền “down” 20%.

Một vài ngân hàng có thể cho bạn vay với tiền “down” 5% nếu bạn có điểm tín dụng trên 720 điểm. Tuy vậy, ngân hàng sẽ xem xét đơn xin rất kỹ, có thể điều tra cặn kẽ nguồn lợi tức của người muốn vay.

Cơ quan FHA vẫn cho người mua nhà lần đầu vay tiền mua nhà với tiền “down” 3% cho món nợ với lãi suất cố đính trong 30 năm. Người nạp đơn phải chứng minh có khả năng trả tiền nhà, cần chứng minh nguồn lợi tức và phải có “credit score” ít nhất 500 điểm.

Hiện nay chương trình vay tiền nhà qua cơ quan FHA đang bung mạnh trở lại và phố biến hơn các chương trình khác. Trong vòng một năm tính đến cuối Tháng Chín vừa qua, cơ qua FHA đã hỗ trợ cho hơn 1.1 triệu gia đình vay tiền mua nhà. Một năm trước đó số hồ sơ vay tiền theo chương trình FHA là 425,000.

Ít chương trình vay tiền

Trong giai đoạn sốt địa ốc vào giữa thập niên này, các ngân hàng đã quảng cáo hàng chục chương trình vay tiền để mua nhà. Giờ đây người ta chỉ có vài chương trình để lựa chọn.

Một thí dụ điển hình: trong Tháng Chín vừa qua, Wachovia đã ngưng nhận chương trình lãi suất thả nổi, thường được các chuyên viên địa ốc gọi tắt là ARM (adjustable-rate mortgage). Trước đây, theo chương trình ARM, chủ nhà có thể chọn cách trả tiền theo lãi suất thay đổi hàng tháng, không cố định như trong chương trình 30 năm.

Hội MBA cho biết cao điểm của chương trình ARM diễn ra trong Tháng Ba năm 2005. Lúc đó số hồ sơ vay tiền theo chương trình lãi suất thả nổi chiếm 36.6% trong tất cả các món nợ. Ðến ngày ngày 22 Tháng Mười vừa qua, số món nợ ARM chỉ là 2.6% trong tổng số nợ nhà.

Trong lúc tình hình tài chánh và địa ốc đang thay đổi, người mua nhà cũng có những điều đáng để lạc quan. Thí dụ như lãi suất đang được giảm xuống gần mức thấp nhất trong lịch sử. Lãi suất cố định cho 30 năm là khoảng 6%. (h.d.)