Bị “siết nhà” đã từng được xem là chuyện chẳng đặng đừng mà ai có nhà cũng cố gắng tránh. Tuy nhiên, ngày nay, đeo đuổi chuyện giữ lại căn nhà đã mua có vẻ không còn đúng nữa, đặc biệt là tại California.

Càng ngày càng nhiều chủ nhà nối tiếp nhau bỏ nhà, và không ít người thú thật rằng quyết định ấy khiến họ cảm thấy nhẹ nhõm…

BỎ NHÀ ĐANG TRỞ NÊN PHỔ BIẾN

Năm 2005, một cặp vợ chồng ở California mua một căn nhà giá $455,000, với lãi suất thả nổi. Lúc đầu, tiền trả góp hàng tháng là $3,000, song nay khoản này đã tăng lên thành $4,000. Trong khi đó, giá trị căn nhà tụt xuống chỉ còn $290,000.

Do không thể xoay sở, họ quyết định bỏ căn nhà đã mua. Sau đó, người chồng tâm sự: “Trước đây, chúng tôi loay hoay như đang mắc bẫy, còn bây giờ thì cảm thấy như được giải thoát”.

Cặp vợ chồng này dự tính hai năm nữa sẽ dùng tiền để dành do không còn phải trả góp tiền nhà nữa để trả down payment mua một căn nhà khác.

Một người khác cũng ở California, có tiểu sử tín dụng rất tốt và thu nhập khá cao, đang làm chủ một căn nhà mua vào năm 2006 với giá $600,000, đã trả 10% down payment là $60,000, vừa quyết định mua một căn nhà tương tự trong vùng với giá chỉ có $400,000.

Sau khi mua xong, anh ngừng trả góp căn nhà $600,000 và bỏ nó luôn. Tuy đã trả góp cho căn nhà này 20 tháng, anh vẫn còn nợ tới $530,000. Trong khi đó, mua căn nhà thứ hai, trả 20% down payment là $80,000 (lúc này ít có ngân hàng nào chấp nhận down payment thấp hơn 20%) thì tiền trả góp mỗi tháng chỉ còn $2,000 và anh chỉ nợ ngân hàng $320,000. Bài toán do anh lập để so sánh khá đơn giản:

Nói cách khác, bằng cách bỏ thêm $80,000 để down payment, khoản nợ ngân hàng đã giảm đi $210,000, đồng thời từ đó, khoản tiền phải trả mỗi tháng giảm bớt $1,500. Nếu trả nợ trong 30 năm thì giảm được nợ $210,000 có nghĩa là giảm số tiền túi phải bỏ ra trong 30 năm tổng cộng là $420,000 (phân nửa là nợ gốc, phân nửa là tiền lãi).

BỎ HAY GIỮ?

Hệ thống tín dụng của nước Mỹ đã tạo ra một môi trường mà giải pháp bỏ nhà trở thành đáng ngẫm nghĩ cho chủ nhà, nhất là ở California.

Trong một buổi nói chuyện trên đài TheStreet.com vào mùa hè rồi, ông Jim Cramer, chuyên viên tài chính, cho rằng, bỏ nhà là một giải pháp khôn ngoan về mặt kinh tế. Ông nói: “Khi nhà bạn đã rớt giá đến 20%, tốt nhất là bỏ đi, kể cả khi bạn là người giàu có”.

Tuy nhiên, cũng có người phê phán cách hành xử này vì cho rằng, bỏ nhà lúc nhà xuống giá, nhất là khi vẫn còn trả nổi tiền nhà, giống như vô trách nhiệm về mặt xã hội: Chủ nhà phủi bỏ trách nhiệm và dồn hết tổn thất cho ngân hàng.

Song quan điểm này bị một số người phản bác, khi cần chia sẻ tổn thất thì tổn thất tất nhiên phải ở nhiều hơn về phía ngân hàng, phía “giàu mạnh” hơn. Mặt khác, chính hệ thống tín dụng do các ngân hàng bày ra đã đẩy thị trường địa ốc vào tình trạng khốn đốn như hiện nay nên mới khuyến khích người ta bỏ nhà. Cuối cùng, sau khi các ngân hàng làm cho thị trường tín dụng sụp đổ, chính phủ lại trút tiền vào “cứu” các ngân hàng. Họ vừa giàu hơn lại vừa có chính phủ lo, tại sao chủ nhà vốn nhỏ nhoi lại phải lo cho họ?

Về phía chủ nhà, bỏ nhà cũng có một số bất lợi. Bỏ nhà là một vi phạm về nợ và điều đó sẽ bị vào tiểu sử tín dụng, làm điểm tín dụng hạ đáng kể. Điều đó còn có nghĩa là, ít nhất trong vài năm tới, bạn rất khó vay tiền, mua chịu… hoặc nếu được vay thì phải trả lãi rất cao.

Tuy nhiên, nếu bạn ráng gồng mình giữ căn nhà bằng cách liên tục vi phạm các nghĩa vụ trả nợ khác (như nợ thẻ tín dụng, nợ mua xe,…), đồng thời nhiều lần chậm trả nợ nhà, và những điều đó lập đi, lập lại, thì các vi phạm này cũng sẽ gây tổn hại tiểu sử tín dụng, không kém gì so với một lần bỏ nhà.

Về nguyên tắc, việc “siết nhà” hay “bỏ nhà” sẽ bị lưu trong tiểu sử tín dụng đến 7 năm. Tuy nhiên, theo các chuyên viên về tiểu sử tín dụng, nếu biết cách “gầy dựng lại”, tiểu sử tín dụng vẫn có thể thỏa điều kiện để mua một căn nhà khác trong vòng 3 năm sau.

BỎ NHÀ HAY “SHORT SALE”?

Lúc này, khi không thể trả nổi tiền nhà, bỏ nhà trong nhiều trường hợp được cho là tốt hơn chọn “short sale.” “Short sale” là một hình thức tiền phát mãi. Bạn được ngân hàng cho phép tự bán căn nhà trong một thời hạn xác định, với giá thấp hơn khoản tiền đang nợ và thông thường được miễn trả phần nợ còn lại. Khi giá đã được hai bên mua bán thoả thuận, bạn vẫn phải đợi ngân hàng thông qua.

Gần đây, các hãng lưu trữ tiểu sử tín dụng xem “short sale” không khác mấy so với bị ngân hàng “siết nhà”. Cả hai trường hợp này đều bị xem là vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên điểm tín dụng bị giảm tương đương.

Vì vậy, “short sale” chỉ có lợi trong những trường hợp ngân hàng có quyền tiếp tục kiện đòi phần chênh lệch giữa tiền còn nợ và giá trị nhà. Ở một vài tiểu bang, ngân hàng có quyền này sau khi “siết nhà”. Khi đó, chủ nhà nên thương lượng “short sale” để được ngân hàng chấp nhận miễn trả số tiền chênh lệch giữa giá bán nhà với khoản tiền còn nợ.

Riêng ở California, ngân hàng không có quyền kiện đòi khoản chênh lệch đối với hợp đồng vay thế chấp đầu tiên (“purchase mortgage,” chưa “refinance”). Do đó, chủ nhà không cần thiết phải trải qua thủ tục phiền phức của “short sale”. Thế nhưng cũng có khi, nộp đơn xin ngân hàng cho “short sale” là một “kế hoãn binh” để chủ nhà có thể “nấn ná” ở lại trong căn nhà thêm vài tháng nữa mà không tốn tiền thuê nhà.

BỎ NHÀ KHÔNG ẢNH HƯỞNG BẤT LỢI LÊN THUẾ THU NHẬP NỮA

Trước đây, nếu ngân hàng bán được nhà với giá thấp hơn khoản tiền bạn còn nợ và không thể kiện bạn để đòi khoản chênh lệch, bạn phải chịu thuế thu nhập trên khoản nợ được miễn.

Tuy nhiên, Đạo Luật Mortgage Debt Relief Act năm 2007 đã thay đổi tình hình: Giờ đây, Chú Sam không còn đánh thuế trên khoản chênh lệch giữa số thực nợ và giá trị nhà nữa nếu căn nhà là nơi cư ngụ chính của bạn.

MUỐN BỎ NHÀ, TÌM SỰ GIÚP ĐỠ Ở ĐÂU?

Nếu bạn đang băn khoăn về chuyện của mình, bạn nên tìm sự giúp đỡ, nhưng cần cẩn trọng vì có rất nhiều người và nhiều tổ chức chuyên “thả câu” kiếm lợi bằng cách gạt gẫm những chủ nhà đang trong tình trạng khó khăn tài chính.

Các tổ chức được tin cậy, có thể tư vấn miễn phí cho bạn, là:

• National Credit Foundation for Credit Counseling
• Hope Now
• Các tổ chức tư vấn địa ốc trong hệ thống của Bộ Gia Cư. Danh mục có trên trang web của Bộ Gia Cư.

Từ tháng Giêng 2008, có một hãng tư vấn được thành lập ở San Diego, đang được các chủ nhà gặp khó khăn tài chính đánh gía cao là You Walk Away: www.youwalkaway.com.

Với phí tư vấn là $995, chuyên viên của hãng này sẽ hướng dẫn bạn từng bước, trong từng giai đoạn, khi bạn đang phân vân không biết nên bỏ nhà hay chưa, hoặc khi bạn sắp bị “siết nhà”. Họ cũng sẽ tư vấn cho bạn để “làm sạch” tiểu sử tín dụng sau khi bị “siết nhà” hoặc bỏ nhà. Hướng dẫn của hãng căn cứ vào luật của từng tiểu bang, vốn không giống nhau.

Trang web của hãng này cũng cho biết họ sẽ hướng dẫn chủ nhà làm cách nào để tiếp tục cư trú trong căn nhà đó thêm 8 tháng mà không phải trả góp tiền nhà hay tốn tiền thuê nhà, mà vẫn không bị chủ nợ quấy rầy.

Theo một chuyên viên của You Walk Away, khoảng 70% thân chủ của họ đang gặp khó khăn tài chính, không trả nổi tiền nhà. Khoảng 30% chủ động bỏ nhà vì thấy có lợi hơn về mặt kinh tế. You Walk Away đã được một số tạp chí tài chính lớn ghi nhận là làm việc nghiêm túc.