CÁC TIN KHÁC    »
ĐỌC NHIỀU NHẤT»
« Trở về trang trước

Mua nhà 'short sale' có thể tan vỡ dễ dàng
Thursday, November 08, 2012 6:28:14 PM





Mua nhà short sale, hay mua với giá thấp hơn số tiền mà người bán còn nợ ngân hàng, lâu nay đã trở nên thông dụng. Nhưng những vụ short sale đầy rẫy những phức tạp và có thể làm tan vỡ cuộc thương lượng.

Người mua nhà xem một căn nhà bán “short sale” ở Miami, Florida. (Hình: Joe Raedle/Getty Images)

Như hàng ngàn những người dự tính mua nhà đã nhận thấy, những vụ short sale, mặc dù chiếm một phần đáng kể trong những vụ mua bán trên thị trường, có thể khó diễn ra trót lọt.

Các thành viên của NAEBA (National Association of Exclusive Buyer Agents: hiệp hội các địa ốc viên đại diện riêng cho người mua), trụ sở tại Phoenix, đã đưa ra một bản tóm lược các trường hợp trong đó một vụ mua nhà short sale có thể tan vỡ:

-Thường thường căn nhà không được quảng cáo với tính cách một vụ short sale. Ðiều đó giống như quảng cáo một căn nhà thực ra không được bán, bởi vì người bán không có quyền bán căn nhà với giá như được quảng cáo.

-Tiến trình thương lượng khác xa những vụ mua bán bình thường, trong đó người bán có thể không cần biết người mua trả giá bao nhiêu, bởi vì họ sẽ không nhận được bất cứ số tiền nào từ vụ mua bán. Người bán có thể nóng nẩy muốn thoát khỏi món thế chấp chìm dưới nước đến độ họ sẽ chấp nhận hầu như bất cứ đề nghị giá cả nào. Nhưng ngân hàng sẽ có tiếng nói cuối cùng.

-Nhiều ngân hàng cho vay sẽ không thảo luận một vụ short sale với một người bán cho đến khi hợp đồng mua bán thành hình. Ðiều đó có nghĩa người mua nào trả giá đầu tiên sẽ là một vật thí nghiệm, bởi vì không ai biết liệu ngân hàng cho vay có chấp nhận một đề nghị short sale hay không.

NAEBA cảnh cáo rằng những vụ short sales thường được liệt kê với một giá rẻ mạt chỉ nhằm khởi động thủ tục. Tương tự, một người bán có thể đồng ý với bất cứ đề nghị nào, dù thấp đến đâu và bất kể liệu nó có một cơ may mỏng manh nào là sẽ được ngân hàng chấp thuận hay không, cốt để họ có thể bắt đầu những cuộc thương lượng với ngân hàng cho vay.

Một vụ short sale chỉ là một giải pháp mà các ngân hàng cho vay có thể theo đuổi, và thường những giải pháp khác đồng thời diễn ra. Chẳng hạn, một vụ xiết nhà có thể diễn ra bất cứ lúc nào và giết chết vụ giao dịch, ngay cả sau khi ngân hàng cho vay đã chấp thuận vụ giao dịch đó. Theo các thành viên NAEBA, trong đa số lớn lao các trường hợp, ngân hàng cho vay không hoàn toàn bị ràng buộc bởi sự chấp thuận, dành cho họ một con đường để rút khỏi bất cứ vụ giao dịch nào.

Cũng vậy, người bán và ngân hàng cho vay của họ có thể thỏa thuận về một vụ điều chỉnh tiền vay cho phép người bán giữ căn nhà của họ. Trong những trường hợp này, người mua và địa ốc viên của họ - và đôi khi ngay cả địa ốc viên của người bán - có thể không hay biết gì về chuyện người bán đang thương lượng với ngân hàng cho vay cho tới khi cuộc thương lượng ngã ngũ.

Những vụ short sales có thể là công việc kéo dài, mệt mỏi. Các thời hạn ngắn hơn bình thường, nhưng có thể vẫn kéo dài hàng tháng, đặc biệt nếu người bán không chuẩn bị giấy tờ sẵn sàng. Và vào bất cứ lúc nào trong tiến trình, ngân hàng cho vay cũng có thể tự ý thay đổi các điều kiện, khiến mọi người phải khởi sự lại từ đầu.

Một khi các ngân hàng cho vay chấp thuận vụ short sale, họ thường đòi hỏi vụ mua bán phải hoàn tất trong một thời gian ngắn. Hậu quả là, không có đủ thời gian để người mua cho giám sát căn nhà bởi một giám định viên độc lập. Tuy những cuộc kiểm tra cần thiết luôn luôn có thể được thực hiện trước khi ngân hàng cho vay chấp thuận, nhưng người mua sẽ mất số tiền đó nếu ngân hàng cho vay bác bỏ cuộc thương lượng.

Tương tự, nếu người mua chán nản vì phải chờ đợi và muốn đi tìm căn nhà khác, người mua sẽ mất bất cứ số tiền nào mà họ đã bỏ ra cho phí tổn đánh giá nhà, báo cáo tín dụng và lệ phí nộp đơn trả cho một ngân hàng cho vay. (nn)



« Trở về trang trước

comments powered by Disqus