CÁC TIN KHÁC    »
ĐỌC NHIỀU NHẤT»
« Trở về trang trước

Khai phá sản có bị đuổi nhà không?
Sunday, November 11, 2012 2:27:04 PM




 

 

Luật Sư LyLy Nguyễn

 

LTS: Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về luật bảo vệ tài sản, luật thương mại cho các công ty hoặc tiểu thương, cố vấn điều hành tài sản, bênh vực thân chủ trong những vụ rắc rối khi bị kiểm tra thuế, kế hoạch địa ốc, khai phá sản và luật gia đình. Luật Sư LyLy còn thay mặt cho thân chủ trong các vấn đề liên quan đến thuế lợi tức cá nhân (income tax), thuế trả nhân công (employment tax), thuế mua bán (sale and use tax) và thuế tài sản (estate tax), ở cả hai cấp liên bang và tiểu bang, cũng như đã nhiều lần diễn thuyết về các vấn đề giao dịch thương mại, ngân hàng, thuế và điều hành tài sản tại nước ngoài. Ngoài ra LyLy Nguyễn còn rất giàu kinh nghiệm về luật gia đình với các vụ ly dị có con nhỏ và có tranh chấp tài sản; luật khánh tận với Chương 7 hay Chương 13. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 2009 North Broadway, Santa Ana, CA 92706. Ðiện thoại: (714) 531-7080.


 

Một điều đáng lo ngại nhất khi khai phá sản là có thể bị đuổi nhà dù đang làm chủ hay đang ở thuê, tuy nhiên Luật Khánh Tận được đặt ra không có mục đích gây đau khổ cho người khai trở thành vô gia cư. Những người trả đều tiền nhà hàng tháng và đủ sức trả tiếp thì chỉ lo mất nhà nếu “vốn liếng (equity)” đã tích lũy trong ngôi nhà nhiều hơn mức “miễn trừ gia cư (homestead exemption)” do tiểu bang ấn định sẽ được đề cập chi tiết dưới đây.

Trường hợp người trả tiền nhà tuy chậm nhưng liệu có đủ sức trả sau khi khai phá sản thì vẫn có thể hồi phục trở lại tình trạng bình thường. Chót hết với những ai tuy đã chậm trễ tiền nhà và không còn khả năng trả nổi nữa thì vẫn còn đường thoát để tìm một mái ấm mới. Do đó việc giữ được nhà hay không tùy thuộc vào ba yếu tố: (1) có trả chậm hay không, (2) cư ngụ ở tiểu bang nào, (3) khai theo Chương 7 (thanh toán tài sản để giải quyết nợ) hay Chương 13 (tái tổ chức tình trạng tài chánh trả nợ dần bằng lợi tức tương lai).

Nếu không chậm tiền nhà vẫn trả đúng hạn hàng tháng và muốn khai theo Chương 7 thì rủi ro mất nhà tùy thuộc số vốn liếng trong ngôi nhà và còn tùy theo mức miễn trừ gia cư (số tiền được miễn trừ khỏi bị lấy đi) theo sự ấn định khác nhau tùy từng tiểu bang. Vốn liếng là số tiền sai biệt giữa giá trị ngôi nhà trên thị trường hiện hữu trừ đi tổng số tiền còn nợ nhà kể cả nợ vay từ nhiều nguồn khác nhau lẫn tiền thuế hay những nợ khác đã dùng nhà để thế chấp. Nếu tổng số nợ nhiều hơn giá trị nhà thì kể như không có vốn liếng, người khai không sợ bị mất nhà, cứ xin tái xác nhận số nợ ngôi nhà đó và tiếp tục trả tiền nhà đều đặn như thường lệ trừ phi tự ý muốn tống nhà đi để dứt nợ.

Nếu trị giá ngôi nhà theo thị trường hiện tại nhiều hơn tổng số nợ tức là người khai có ít nhiều vốn liếng thì chắc chắn “Tín Viên Khánh Tận (Bankruptsy Trustee)” do tòa chỉ định, muốn lấy nhà đem bán đi; tiền bán trước hết thanh toán nợ nhà, sau đến khoản miễn trừ gia cư do tiểu bang đã định được trả cho đương sự, rồi phần còn lại mới chia cho các chủ nợ không thế chấp theo thứ tự pháp định. Nếu phần còn lại ít quá thì Tín Viên Khánh Tận chẳng bận tâm đem bán nhà làm gì và người khai vẫn được giữ lại ngôi nhà không mất, nhưng vẫn phải trả đều tiền nhà hàng tháng như thường lệ. Cũng nên nhắc lại, Tín Viên Khánh Tận là người ngoài nhưng được tòa án chỉ định giúp cho Vị Tín Nhiệm Liên Bang (The U.S. Trustee) trong một vụ khai phá sản và được trả thù lao bằng tài sản khánh tận. Dĩ nhiên người này luôn luôn đứng về phía chủ nợ để càng đòi nợ nhiều thì càng được hoa hồng hậu. Trách nhiệm của tín viên là xem lại đơn xin khánh tận của người mắc nợ và lập lịch trình hành động chống các chủ nợ hay người nợ để phục hồi tài sản khánh tận. Trong Chương 7, tín viên thanh toán tài sản khánh tận và phân phối cho các chủ nợ. Tín viên của Chương 12 và 13 có cùng nhiệm vụ giống như Chương 7 cùng thêm trách nhiệm kiểm soát chương trình thanh toán của người nợ, nhận tiền trả của người nợ và chương trình chuyển giao tiền nợ cho chủ nợ.

Như đã nói trên mức miễn trừ gia cư khác nhau tùy từng tiểu bang, riêng ở California người độc thân được miễn trừ tới $50,000 Mỹ kim; người có kết hôn được miễn $75,000; người già trên 65 tuổi hay người bị tật nguyền hoặc lợi tức thấp dưới $15,000 (độc thân) hoặc dưới $20,000 (kết hôn). Lấy thí dụ trường hợp ông Hai khai phá sản ở California, ông có một ngôi nhà được định theo thời giá là $400,000. Ông còn nợ $300,000 tiền vay mua nhà, thêm vào đó bị sở thuế IRS buộc nợ $35,000.

Như vậy vốn liếng trong ngôi nhà của ông Hai sẽ còn $65,000 tính như sau ($400,000 - $300,000 - $35,000 = $65,000). Nếu ông Hai khai độc thân thì sẽ có triển vọng mất nhà vì mức miễn trừ của California là $50,000 nên Tín Viên Khánh Tận sẽ lấy nhà đem bán; trước hết thanh toán $335,000 cho nguồn tài trợ địa ốc và sở thuế, kế tiếp là trả cho ông Hai $50,000 tiền miễn trừ. Với phần còn lại $15,000 vị này tự rút lấy tiền công trước (có thể lên đến $10,000) rồi còn dư bao nhiêu mới chia cho các chủ nợ không thế chấp theo thứ tự luật định.

Ngược lại nếu ông Hai khai kết hôn và vẫn trả tiền nhà đều, mức miễn trừ cho người có gia đình ở California là $75,000 nên ông Hai sẽ không mất nhà vì vị này dù có lấy ngôi nhà đem bán thì cũng chẳng còn đồng nào để trả cho các chủ nợ không thế chấp sau khi thanh toán tiền nợ nhà và tiền miễn trừ cho ông Hai.

Cũng cần nhắc lại nhiệm vụ chính của Tín Viên Khánh Tận là thâu tóm tiền để trả cho các chủ nợ không thế chấp càng nhiều càng tốt và mức miễn trừ mỗi tiểu bang đều khác nhau. Muốn được hưởng miễn trừ gia cư chủ nhà khi khai phá sản phải cư ngụ chính thức ở ngôi nhà đó. Luật miễn trừ gia cư không áp dụng cho căn nhà thứ hai hay chủ nhà ngụ ở ngoài tiểu bang. Nếu khai theo Chương 13 và vẫn trả tiền nhà đúng hạn hàng tháng dĩ nhiên hoàn toàn giữ được nhà.

Khai phá sản theo Chương 7 mà trả tiền nhà chậm trễ sẽ bị mất nhà vì chủ nợ tài trợ địa ốc yêu cầu tòa cho bãi bỏ luật “tự động đình chỉ” cấm các hành động đòi nợ trong thời gian tòa cứu xét, xin phép tòa cho phép xiết nhà để bán đấu giá. Nếu khai theo Chương 13 và không muốn mất nhà thì phải tiếp tục trả tiền hàng tháng như thường lệ, đồng thời xin tòa dàn xếp cho trả dần số tiền đã trễ theo lịch trình ấn định.

Không nên khai theo Chương 7 nếu đã chậm tiền nhà hàng tháng mà phải tìm đường thương lượng với chủ nợ địa ốc. Tùy theo hồ sơ tín dụng của đương sự tốt hay xấu chủ nợ có thể chấp thuận một trong nhiều cách giúp người nợ trở lại tình trạng bình thường như kéo dài hạn trả, giảm tiền trả hàng tháng... Nếu tình trạng chậm trễ trầm trọng, hoặc tín dụng xấu mà nợ quá nhiều có vẻ không cất đầu lên được thì chủ nợ có thể quyết định xiết nhà (foreclosure), gửi thư thông báo ép trả tức khắc tổng số nợ nếu không trả thì sẽ trục xuất.

Muốn xiết nhà chủ nợ phải nộp đơn xin tòa cho phép, thủ tục có thể kéo dài từ 18 tới 36 tháng. Cho dù khai phá sản theo Chương 7 thì cũng chẳng có ích gì trong việc cản trở xiết nhà vì vụ khai sẽ kết thúc rất nhanh trong vòng vài tháng, phá sản xong rồi sau đó vẫn mất nhà, chỉ có một điều lợi duy nhất là luật tự động đình chỉ tạm cản các hoạt động đòi nợ nếu không bị chủ nợ phản đối xin tòa bãi bỏ quyền này.

Khi vụ xiết nhà bắt đầu tiến hành, người nợ có thể phản ứng kịp thời với những hành động có lợi hơn thí dụ như vay nợ mới để trả nợ cũ, xoay tiền trả những tháng thiếu để bình thường hóa nợ nhà hay khai phá sản theo Chương 13 vì khai theo chương này có lợi được tòa án chấp thuận chương trình trả nợ mới hợp theo khả năng và tình trạng tài chánh hiện hữu mà không sợ bị mất nhà, cách này còn được gọi là “chữa vỡ nợ (curing the default)”.

Nếu ngôi nhà bị xiết đã đem bán ngay thì người nợ được “quyền mua lại (redemption right)” từ người mới trúng đấu giá với giá người này vừa mua. Ngoài ra nếu vẫn bị xiết nhà thì nên khai phá sản theo Chương 7 có lợi hơn vì Tín Viên Khánh Tận sẽ giám sát cuộc đấu giá và cố bán với giá cao nhất hầu trả cho các chủ nợ tối đa. Nếu chủ nhà có ít nhiều vốn liếng trong ngôi nhà đó thì hy vọng lấy lại được chút đỉnh, còn để bị chủ nợ địa ốc xiết nhà đem bán thì chỉ được bán bằng số tiền thiếu nợ nên người mất nhà sẽ bị mất hết không còn lại gì cả.

Những người đang ở thuê khi khai phá sản sẽ không bị ảnh hưởng gì nếu vẫn đóng tiền nhà đều đặn vì tòa không bắt buộc phải kê tên chủ nhà như chủ nợ khác. Dù rằng vẫn phải khai tiền đóng cọc (deposit) nếu có, nhưng tiền đó được kể như miễn trừ và Tín Viên Khánh Tận thường chẳng để tâm đến. Trường hợp chậm trễ tiền nhà thường thì người chủ sẽ tìm cách trục xuất, nhưng khai phá sản sẽ tạm thời ngăn được việc trục xuất nhờ luật tự động đình chỉ; tuy nhiên phương cách này chỉ có hiệu quả hạn chế không kéo dài được vì chủ nhà sẽ xin tòa bãi bỏ quyền đình chỉ và chấp thuận cho trục xuất.

Tóm tắt lại để quyết định khai hay không hoặc nên khai theo Chương 7 hoặc Chương 13, việc giữ được nhà hay không còn tùy theo các quy luật về khai phá sản. Nếu việc giữ lại ngôi nhà là điều quan trọng thì phải hiểu rõ quan niệm vế vốn liếng trong ngôi nhà đó, cùng hiểu kỹ về miễn trừ gia cư và thủ tục xiết nhà như đã đề cập ở trên. Tương tự nếu muốn khai phá sản để tránh bị trục xuất thì nên để ý tới những giới hạn của luật tự động đình chỉ.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 2009 North Broadway, Santa Ana, CA 92706. Ðiện thoại: (714) 531-7080.



« Trở về trang trước

comments powered by Disqus