CÁC TIN KHÁC    »
ĐỌC NHIỀU NHẤT»
« Trở về trang trước

Năm lý do khiến giá nhà đang tăng
Tuesday, December 11, 2012 2:08:48 PM





Giá nhà tăng khoảng 0.1% trong Tháng Chín so với tháng trước và tăng khoảng 3.6% so với một năm trước nếu kể chung cho cả nước. Ðó là mức tăng lớn nhất trong sáu năm nay, theo một báo cáo của công ty Lender Processing Services (LPS), được công bố hôm Thứ Hai tuần trước.

Ði vào chi tiết về giá nhà riêng từng khu vực, người ta thấy so với một năm trước, giá nhà tăng khoảng 17.7% ở Phoenix. Ðó là mức tăng lớn nhất trong số 40 vùng đô thị lớn nhất trong nước. Những thành phố khác với những mức tăng đáng kể khi so sánh theo năm gồm có Detroit (11.7%), Las Vegas (11.5%), San Jose ở California (11.3%), San Francisco (10%), và Sacramento (8.3%).

Trong số 40 vùng đô thị lớn nhất, chỉ có một vài vùng đã báo cáo những sụt giảm theo năm, đứng đầu là St. Louis, nơi giá nhà giảm khoảng 4.1%. Bridgeport, Connecticut, giảm khoảng 2.3%, trong khi Chicago và Cincinnati cũng báo cáo những sụt giảm, lần lượt 0.5% và 0.1%.

Các con số của LPS cho thấy rằng vẫn khó đi tới một nhận định tổng quát về thị trường nhà đất hiện nay. Vài thị trường tăng mạnh giữa lúc con số những vụ mua bán nhà bị túng quẫn giảm bớt, cả về giá nhà, trong khi những thị trường khác vẫn yếu kém. Tuy nhiên, nói chung, ít nhất có năm lý do chính đưa tới việc tăng giá nhà:

1. Nhà hợp với túi tiền đang hấp dẫn: Nhận định này được căn cứ vào những đo lường cổ điển như giá nhà so với phí tổn thuê nhà và giá nhà so với lợi tức, phần lớn vì giá nhà hiện nay đã sụt giảm. Nhà cửa hiện nay dễ mua hơn vì lãi suất thế chấp nhà thấp. Nhiều người mua cân nhắc quyết định của họ căn cứ vào tiền thanh toán thế chấp hàng tháng. Mức thanh toán trung bình (average payment) đối với một căn nhà có giá ở giữa (median price) vào tháng trước, giả sử được đặt cọc 10% và không bao gồm các khoản thuế hoặc tiền bảo hiểm, giảm còn $720 với lãi suất đang thịnh hành, so với gần $1,270 vào cuối năm 2005.

2. Việc thành lập gia đình đang tăng: Hoa Kỳ được dự đoán sẽ tăng thêm 1 triệu gia đình mới trong năm nay, so với 630,000 vào năm ngoái và một con số trung bình 570,000 trong năm năm qua, theo các nhà kinh tế tại Merrill Lynch thuộc Bank of America. Căn cứ vào sự gia tăng dân số bình thường, nhịp độ đó gần bằng 1.2 triệu gia đình. Kết quả là vài nhu cầu bị đè nén đang được giải phóng, một phần vì việc làm đã khởi sự tăng.

3. Tiền thuê đang tăng: Lãi suất thế chấp sụt giảm và sự phát triển việc làm cải thiện không giúp ích gì nhiều cho thị trường địa ốc vào năm ngoái, một phần vì người mua đã không tin tưởng nhiều hoặc họ không cảm thấy bị thúc bách. Tiền thuê nhà tăng đã thay đổi điều đó. Lúc đầu, chúng thúc đẩy giới đầu tư mua các bất động sản để cho mướn lại. Gần đây hơn, chúng tạo một lý do để người mua có hành động.

4. Giảm những vụ mua bán nhà bị túng quẫn: Tại nhiều thị trường ở miền Tây, con số những vụ mua bán nhà bị xiết đã sụt giảm đáng kể trong năm vừa qua.

Tại sao những vụ mua bán nhà bị túng quẫn giảm bớt? Một lý do là những vụ không trả nợ thế chấp nhà đã lên tới mức cao nhất khoảng hai năm rưỡi trước đây. Các ngân hàng cũng đang giảm những vụ xiết nhà vì vụ tai tiếng “ký như máy,” và họ đã gia tăng những biện pháp thay thế cho việc xiết nhà, bằng cách gia tốc những vụ short sales (bán dưới mức nợ). Xét về phương diện lịch sử, con số những vụ mua bán nhà bị túng quẫn vẫn còn cao, nhưng vì chúng đã giảm từ mức đỉnh trên nhiều thị trường, giá cả đã ổn định trở lại.

Những tiểu bang đòi hỏi việc xiết nhà phải qua tòa án, như Illinois, New York, và Florida, vẫn còn phải đương đầu với những ứ đọng lớn về những vụ có thể đi tới xiết nhà. Nhưng những tiểu bang như California và Arizona, nơi không đòi hỏi các ngân hàng phải xúc tiến những vụ xiết nhà bằng cách đưa ra tòa, đã chứng kiến những sụt giảm lớn về khối nợ xấu chưa giải quyết.

5. Số nhà bán đã giảm mạnh: Số nhà mới xây dựng được rao bán hiện ở mức thấp nhất trong gần 50 năm nay, giữa lúc giới xây dựng cắt giảm đáng kể việc xây dựng trong ba năm qua. Số nhà hiện hữu được rao bán đang ở mức thấp trong 10 năm nay, và giảm khoảng một phần ba trong hai năm qua. Nhiều chủ nhà đã trì hoãn việc bán nhà bởi vì họ nợ nhiều hơn trị giá của căn nhà của họ, và ngay cả những người có equity cũng không muốn chấp nhận những sụt giảm lớn về giá cả.

Kho dự trữ thấp đã đưa tới tình trạng một căn nhà được nhiều người trả giá, giữa lúc nhu cầu gia tăng khiến nhiều người mua phải chạy theo số nhà bán ít hơn. Trong vài thị trường, việc mua nhà bị xiết cũng không còn được giảm giá nữa.

Ðiều này không có nghĩa thị trường địa ốc, với tính cách con bệnh, đã ra khỏi khu hồi sức. Các tiêu chuẩn vay tiền đang khó khăn. Hàng triệu chủ nhà đang ở trong một giai đoạn nào đó trong thủ tục xiết nhà hoặc không trả nợ thế chấp, và hàng triệu những người khác vẫn nợ nhiều hơn trị giá căn nhà của họ. Nếu nền kinh tế suy yếu một lần nữa, căn bệnh của thị trường nhà đất có thể lại tái phát.

Nhưng năm 2012 đã cho chúng ta thấy rằng những luồng gió ngược đó đã không đủ để ngăn cản thị trường địa ốc hồi phục trở lại. (nn)



« Trở về trang trước

comments powered by Disqus