CÁC TIN KHÁC    »
ĐỌC NHIỀU NHẤT»
« Trở về trang trước

Cơ hội khuếch trương doanh nghiệp theo Luật Thuế 1031
Sunday, February 17, 2013 2:04:21 PM




 

Luật Sư LyLy Nguyễn


 

LTS: Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Ðịnh Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang cũng như đã nhiều lần diễn thuyết về các vấn đề giao dịch thương mại, ngân hàng, thuế và điều hành tài sản tại nước ngoài. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 930 W. 17th Street, Suite F, Santa Ana, CA 92706. Ðiện thoại: (714) 531-7080.

 

Giao dịch theo luật “trao đổi 1031 (1031 Exchange)” tạo ra rất nhiều cơ hội cho các chủ nhân tài sản “vãng lai (hospitality owners)”. Vãng lai có hình thức tương tự tiểu khách sạn, là bất động sản của tư nhân cho du khách thuê ngắn hạn. Các tài sản kinh doanh này thông thường tọa lạc ở gần các danh lam thắng cảnh như gần bờ biển, trên núi cao hay các địa điểm du lịch khác.

Trong giao dịch theo luật trao đổi 1031, người chủ sau khi bán tài sản được lời thì sẽ khai hoãn thuế “vốn tăng (capital gain tax)” là thuế đánh trên số tiền sai biệt giữa giá bán và giá mua nguyên thủy. Theo qui định của luật trao đổi 1031 muốn hoãn thuế này phải thi hành ba điều kiện là (1) vụ bán tài sản do một trung gian hợp pháp đảm nhận (2) công bố lai lịch tài sản sẽ mua thay thế trong vòng 45 ngày (3) hoàn tất mua tài sản thay thế trong vòng 180 ngày.

Ðối với chủ nhân tài sản vãng lai mua bán theo luật trao đổi 1031 được kể bao gồm cả bất động sản lẫn tài sản cá nhân. Phần lớn các chủ nhân vãng lai bán tài sản theo luật trao đổi 1031 đều đạt được kết quả nâng cấp lên hàng khách sạn lớn hơn, có địa vị tốt hơn trên thị trường thương mại, mang chiêu bài danh tiếng hơn, có xu hướng hấp dẫn hơn. Những lợi điểm này giúp cho cuộc trao đổi thăng tiến trở thành khách sạn hạng sang với đầy đủ hình thức phục vụ cao cấp hoặc bao gồm hỗn hợp các đặc điểm kể trên.

Chủ nhân vãng lai nào có danh mục sở hữu nhiều tài sản đồng thời có thể sử dụng luật trao đổi 1031 để đa dạng hóa tài sản đang nắm trong tay, có nghĩa là đổi từ hình thức tài sản này sang hình thức tài sản khác. Trong khi những tài sản vãng lai đem lợi tức khá cao trong bối cảnh kinh tế thuận lợi, chủ nhân này có thể dùng giao dịch trao đổi 1031 để thay đổi trọn bộ danh mục tài sản của mình sang loại khác có mức lấy vốn về thấp hơn nhưng ngược lại tạo ra lưu lượng tiền mặt đều đặn và chắc chắn hơn.

Ða dạng hóa tài sản có thể giúp chủ nhân dễ mua thêm nhiều tài sản khác trong trường hợp tình trạng kinh tế thị trường vãng lai không thuận lợi cho người bán. Ðầu tư vào các bất động sản thương mại loại dễ thanh toán giúp cho người đầu tư có khả năng mua được cho dù có gặp chu kỳ kinh tế xuống dốc của thị trường vãng lai. Các tài sản mua thường xuyên với mục đích này đều được ghi nhận có mức cho thuê lời gấp ba trên toàn quốc dù ở thời kỳ kinh tế tốt hay xấu và cũng không cần đến vấn đề điều hành quản trị.

Trên thị trường hiện tại, khía cạnh khó khăn nhất trong một vụ giao dịch trao đổi 1031 là việc loan báo lai lịch tài sản dự định mua thay thế cho tài sản bán trong hạn định 45 ngày sau khi đóng sổ hoàn tất vụ bán tài sản nguyên thủy. Tuy nhiên có vài cách hữu hiệu có thể dùng để hoãn hay kéo dài thời hạn bắt buộc này. Giản dị nhất là cách điều đình với người mua để họ chịu hoãn lại ngày đóng sổ (closing) chuyển chủ quyền trên bất động sản đó để người bán có rộng thì giờ hơn trong việc tìm mua tài sản thay thế. Phần nhiều người mua thường dễ dàng chấp nhận cho nới thêm từ 30 tới 90 ngày theo điều kiện cùng thỏa thuận với nhau ngay từ lúc thương lượng ban đầu.

Cách thứ hai là áp dụng luật “trao đổi 1031 ngược” theo đó người đầu tư mua bất động sản thay thế trước khi bán ra bất động sản nguyên thủy. Theo phương cách trao đổi 1031 ngược, người ấy có 45 ngày kể từ ngày đóng sổ vụ mua tài sản thay thế để khai báo lai lịch tài sản dự định bán đi và 180 ngày để đóng sổ hoàn tất vụ trao đổi. Lối áp dụng trao đổi 1031 ngược này đòi hỏi người đầu tư phải bỏ tiền riêng ra mua tài sản thay thế trước khi bán tài sản nguyên thủy.

Thời hạn chính xác của vụ bán tài sản vãng lai cũng gây ra vài vấn đề trong việc thực hành đối với cả người bán lẫn người mua. Thời gian bàn giao có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi tức của cả hai bên đối với các tài sản vãng lai có lợi tức theo mùa dù mạnh hay yếu. Lấy thí dụ một chủ nhân nhà vãng lai ở vùng trượt tuyết trên núi có ý muốn vụ bán hoàn tất vào Tháng Tư ngay sau cao điểm của mùa tuyết vừa trôi qua nên muốn người mua tiếp quản và đóng sổ đó trước những tháng Mùa Hè và Mùa Thu vắng khách.

Ngược lại người mua muốn hoàn tất vụ mua bán vào Tháng Mười Một ngay trước lễ Tạ Ơn để họ có thể khuếch đại tối đa lợi tức ngay trong vài tháng đầu mới nắm chủ quyền. Do đó vấn đề thời gian ấn định phải được nêu rõ trong hợp đồng trao đổi 1031. Thời điểm hoàn tất vụ mua bán bất động sản nguyên thủy cũng phải được dự tính cẩn thận. Nói chung nếu hoàn tất đóng sổ vụ mua bán tài sản nguyên thủy vào ngay ngày đầu năm sẽ được nhiều lợi thế.

Làm như vậy cho dù nhiều khi không hoàn tất được giao dịch trao đổi 1031 của ngôi nhà nguyên thủy thì người bán cũng kéo dài được tối đa việc hoãn thuế vốn tăng hay thuế truy thu do khai giảm giá (depreciation recapture taxes) đã khai từ trước cho tới hạn định 15 Tháng Tư năm thuế kế tiếp. Muốn hoàn tất vụ mua bán ngay vào ngày đầu năm thì người bán phải đem bất động sản của mình ra thị trường ngay từ những tháng cuối Hè cho tới đầu Thu.

Chủ nhân tài sản vãng lai cũng cần chọn loại tài sản nào định mua thay thế. Ðiều khoản qui định trao đổi “loại giống nhau (like-kind)” giúp cho người đầu tư khả năng thay đổi hẳn thể loại tài sản. Ðiều này có nghĩa là người bán nếu thấy loại nhà vãng lai khác có thể đem tiền thuê vào gấp đôi, gấp ba thì nên quyết định mua tài sản trao đổi loại ấy. Không những thế người ấy không bị gò bó bắt buộc phải mua thay thế bằng tài sản vãng lai mà còn có thể đổi sang bất cứ thể loại tài sản đầu tư nào khác thí dụ như cửa hàng bán lẻ, văn phòng kinh doanh hay cơ sở kỹ nghệ.

Vì lý do phải công bố lai lịch tài sản thay thế theo trong vòng 45 ngày kể từ ngày đóng sổ hoàn tất vụ bán tài sản nguyên thủy, người mua thường cẩn thận đặt tài sản sẽ mua kế tiếp dưới một hợp đồng theo đó mọi điều kiện theo luật cũng như hiện trạng tài chánh phải hoàn bị sẵn sàng trong vòng 45 ngày như đã qui định. Nếu không chuẩn bị sẵn như vậy sẽ có thể gặp nguy cơ rủi ro khiến vụ mua tài sản thay thế không kết thúc đúng hạn định và vụ trao đổi 1031 kể như bất thành.

Trong một vụ giao dịch trao đổi 1031, người bán phải đem tái đầu tư tất cả số tiền bán được tài sản nguyên thủy và thay thế mọi khoản tiền nợ vay trước đây đến tài sản mới bán đi. Nói một cách rõ ràng hơn, theo luật trao đổi 1031, nếu chủ nhân tài sản vãng lai bán với giá $2,500,000 (Mỹ kim) và nợ tiền vay ngôi nhà ấy là $1,000,000 cùng với tiền đóng sổ (closing cost) là $100,000 thì người chủ phải mua một bất động sản thay thế với giá ít nhất là $2,400,000 trở lên.

Nếu chủ nhân vãng lai muốn tìm một tài sản thay thế lớn hơn thuộc loại sang trọng hơn, có thị trường cao hơn, có địa thế thuận lợi hơn thì việc sử dụng luật trao đổi 1031 vào hoàn cảnh này sẽ rất thích hợp. Giao dịch theo luật trao đổi 1031 cũng là cơ hội để mượn thêm “vốn nâng (leverage)” kiểu “mượn đầu heo nấu cháo” để tạo thêm lợi tức bằng cách dùng vốn nâng mà người ấy có kinh nghiệm tạo vốn nắm vững được kết quả chắc chắn.

Theo thí dụ kể trên người đầu tư bán tài sản với giá $2,500,000 sau khi trừ đi số nợ cũ $1,000,000 cùng phí tổn đóng sổ $100,000 thì sẽ còn lại $1,400,000 tiền mặt. Nay người ấy tái đầu tư số tiền kể trên và vay thêm $5,000,000 với lãi suất 8.5 % để mua một khách sạn sang hơn trị giá $6,400,000 có lợi tức đồng niên 12% sau mọi chi phí. Tính ra người ấy đáng lẽ chỉ kiếm được $168,000 là 12% trên số tiền $1,400,000 vốn liếng của mình, nhưng thêm vào đó người này còn tạo được lợi tức $175,000 là 3.5% - sai biệt giữa 12% lợi tức đồng niên trừ đi lãi xuất tiền vay 8.5 % trên số vốn nâng - của món tiền vay mới $5,000,000.

Mua tài sản lớn hơn cũng đem lại cho người đầu tư tài sản vãng lai nhiều lợi lộc về thuế bất động sản tiêu chuẩn bằng cách khai chi phí giảm giá trị (depreciation expense) tới mức tài sản thay thế lớn hơn tài sản nguyên thủy trong giao dịch trao đổi 1031. Những lợi điểm về thuế này cũng gia tăng theo mức tăng của thuế, thuế càng lớn thì càng được giảm nhiều hơn.

Mỗi vụ đầu tư trao đổi 1031 cũng đem lại cho chủ nhân tài sản vãng lai nhiều cơ hội thử thách. Với những người muốn tìm cách tạo nhiều lợi tức hơn mức hiện tại thì trao đổi 1031 là con đường đưa đến cơ hội đổi lấy tài sản vãng lai có phẩm chất cao hơn mà không phải đóng thuế. Dĩ nhiên tài sản sang trọng giá trị hơn bao giờ cũng tạo ra mức thu nhập cao hơn với tiềm năng phát triển lâu dài.

Một vụ giao dịch trao đổi 1031 cũng là đường nâng vốn và đưa đến lợi thế chiếm được ưu đãi của giới tài trợ sẵn sàng cho vay với lãi suất thấp và với điều kiện dễ dàng vì các chủ nhân tài sản trao đổi đã từng có kinh nghiệm và lai lịch làm chủ từ trước cho nên tạo được thành tích tín dụng tốt nên dễ tạo được vốn nâng trên thị trường tín dụng. Ðiều thử thách nằm trong sự thành công trong việc bán tài sản nguyên thủy, tìm được tài sản thay thế thích hợp, và đạt được tài trợ kịp thời đúng theo hạn định của luật trao đổi 1031.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 930 W. 17th Street, Suite F, Santa Ana, CA 92706. Ðiện thoại: (714) 531-7080. Xin lưu ý đây là địa chỉ mới.

 



« Trở về trang trước

comments powered by Disqus