XEM NGƯỜI VIỆT TRÊN



CÁC TIN KHÁC    »
ĐỌC NHIỀU NHẤT»

« Trở về trang trước

Giá nhà tăng, số người ôm nợ dưới trị giá nhà giảm
Thursday, February 28, 2013 2:03:28 PM




 

Giá nhà đang gia tăng đã giúp nâng nhiều người Mỹ ra khỏi tình trạng ôm món nợ nhiều hơn trị giá căn nhà của họ trên thị trường. Nhưng cố gắng để biết có bao nhiêu người vay đang ngoi lên khỏi mặt nước đang đưa tới những ước lượng khác nhau rất nhiều.

Trong một báo cáo mới hôm Thứ Năm tuần trước, Zillow nói rằng khoảng 2 triệu chủ nhà đã ngoi khỏi mặt nước trong năm ngoái. Công ty địa ốc online này ước lượng rằng 13.8 triệu người vay ôm món nợ cao hơn trị giá nhà vào cuối năm, giảm từ con số 15.7 triệu một năm trước đó, tức giảm khoảng 12%. Giá nhà tại Hoa Kỳ tăng khoảng 5.9% trong năm ngoái, mặc dù giá cả tăng nhiều hơn trong một số khu vực thị trường địa ốc bị thiệt hại nặng nề nhất có ảnh hưởng lớn lao tới phần trị giá tài sản thuộc về chủ nhà (equity), đối với những người vay tiền một lần nữa trong các vùng đó.

Phần trị giá căn nhà thuộc về chủ nhà (tiếng Mỹ gọi là equity) là phần trị giá sau khi trừ nợ thế chấp. Equity dương có nghĩa giá trị căn nhà thuộc về họ nhiều hơn số tiền họ còn nợ, equity âm có nghĩa họ nợ nhiều hơn trị giá mà họ làm chủ).

Báo cáo của Zillow là ước lượng mới nhất trong một loạt những ước lượng mới đây của nhiều nhà phân tích địa ốc. CoreLogic, một công ty dữ kiện địa ốc, tiên đoán rằng cho tới cuối Tháng Chín năm 2012, khoảng 1.4 triệu người vay đã có phần trị giá thuộc về mình “dương,” để lại 10.7 triệu người “âm,” tức giảm khoảng 12%.

Các nhà phân tích khác nói rằng những sụt giảm trong năm ngoái lớn hơn. Lender Processing Services (LPS), một xí nghiệp dữ kiện bất động sản khác, ước lượng rằng có 9.8 triệu món vay nhiều hơn trị giá căn nhà trên thị trường vào cuối năm ngoái, tức giảm 35% so với con số 15.5 triệu vào đầu năm.

Trong khi đó, các phân tích gia tại J.P. Morgan Securities ước lượng rằng hàng ngũ những người ôm những món nợ cao hơn trị giá nhà giảm từ 11 triệu còn 7 triệu vào năm ngoái, tức giảm khoảng 36%. Nếu giá nhà tăng thêm 5% hàng ngũ “chìm dưới nước” sẽ giảm còn 5 triệu.

Các nhà phân tích tại Goldman Sachs ước lượng rằng con số những món thế chấp cao hơn trị giá nhà đã giảm khoảng 30% năm ngoái còn khoảng 6.6 triệu trong Tháng Mười Hai, so với 9.6 triệu một năm trước đó. (Các con số của Goldman không bao gồm những món thế chấp có nợ nhì, và cả Goldman lẫn J.P. Morgan đều sử dụng các dữ kiện của LPS để đi tới những ước tính của họ).

Các ước tính đó có thể thay đổi vì một số lý do.

Những người ôm nợ cao hơn trị giá nhà có thể có phần trị giá thuộc về mình “dương” trở lại bằng cách trả bớt tiền vay chính của họ hoặc khi giá nhà tăng. Các bất động sản cũng có thể thoát khỏi tình trạng “equity âm” khi chúng hoàn tất thủ tục xiết nhà hoặc khi ngân hàng chấp thuận một vụ bán căn nhà với giá thấp hơn số tiền mà họ còn nợ. Trong những trường hợp đó, không phải người vay có “equity dương” trở lại - thay vào đó, họ giản dị không phải là người vay nữa.

Mặt khác, các bất động sản có thể gia nhập nhóm có trị giá thấp bên dưới số tiền đang nợ nếu người vay tiền ngân hàng đã bỏ ra số tiền đặt cọc (downpayment) ít hoặc không đặt cọc. Những giả định khác nhau về tất cả những dữ kiện được xem xét đó - giá nhà, tỉ số tiền vay trên trị giá nhà lúc đầu, việc khấu trừ món vay (loan amortization) và việc hủy bỏ món vay qua việc xiết nhà hoặc bán dưới món nợ - có thể đưa tới những tiên đoán khác nhau về “equity âm.”

Trong một báo cáo trước đó vào tháng này, các nhà kinh tế tại Goldman nói sự đo lường của họ nhằm chú trọng nhiều hơn vào sự sụt giảm tương đối trong mức độ người vay hơn là nắm con số tuyệt đối những món thế chấp nhiều hơn trị giá nhà. Họ nói vấn nạn “chìm dưới nước” vẫn tồn tại trong một thời gian sắp tới, bởi vì khoảng một phần ba những người vay ôm những món nợ cao hơn trị giá nhà trên thị trường ở trong tình trạng “chìm quá sâu.”

Những người vay này chiếm khoảng 75% mọi món nợ có trị giá nhà thấp hơn số tiền đang nợ. “Ðối với những người vay này, giá nhà sẽ cần tăng mạnh hơn nhiều để đưa họ vào tình trạng equity dương,” bản báo cáo của Goldman nói.

Tại sao phần trị giá thuộc chủ nhà “âm” lại giảm tới 30% khi giá nhà chỉ tăng khoảng 6% trong năm ngoái? Một lý do là nhiều trong số những vụ tăng giá nhà lớn nhất xuất phát từ những nơi trong nước có số người vay ôm món nợ cao hơn trị giá nhà rất đông đảo. “Nếu mối tương quan này tồn tại trong những năm tới đây, vấn nạn ôm nợ cao hơn trị giá nhà có thể giảm nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng giá nhà trên toàn quốc,” theo các nhà nghiên cứu của Golman.

Thật vậy, Zillow thấy rằng các thị trường đã chứng kiến những sụt giảm “equity âm” lớn nhất ở Phoenix (nơi 136,000 người vay đã có phần trị giá nhà thuộc về mình “dương”), Los Angeles (73,000), Miami (70,000) và Riverside, California (58,000). (nn)



« Trở về trang trước

comments powered by Disqus