(realtytimes.com) – Khi mua hoặc bán nhà, cần định giá nhà cho đúng, không quá cao mà cũng không quá thấp.
Tìm một mức giá phù hợp với số cung và số cầu tương đối dễ dàng trên một mẩu giấy với các biến số được biết. Nhưng tìm xem một người mua sẽ trả bao nhiêu cho một căn nhà hướng ra biển và nằm trên một lô đất rộng là một hành động cần cân bằng giữa những căn nhà đã bán, những căn nhà tương tự trên thị trường, và những gì sẽ được đưa vào thị trường trong tương lai gần.
Ðối với người bán, định giá sai có thể: Ðịnh giá quá thấp sẽ đưa tới một loạt những vụ trả giá rẻ mạt, bởi vì nhiều người mua có thể nghĩ rằng có một khiếm khuyết nào đó trong căn nhà, hoặc người bán đang cần bán với bất cứ giá nào. Dù sao, một giá quá thấp sẽ đưa tới những mong đợi không thực tế. Nhưng việc định giá quá cao có thể khiến căn nhà nằm trên thị trường hàng năm trời.
Ðối với người mua, không đặt đúng giá trị của một căn nhà, họ có thể trả giá quá cao, hoặc đưa ra một giá thấp một cách không thực tế. Ði vào một hợp đồng để mua với giá quá cao, sau khi chi tiêu hàng ngàn đô la cho những vụ kiểm tra nhà, một vụ thẩm định trị giá nhà cho thấy một trị giá thấp hơn so với giá được thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu việc thẩm định trị giá nhà đi tới một trị giá thấp hơn, một nhà cho vay có thể không muốn tài trợ hết số tiền được yêu cầu.
Có nhiều phương pháp mà các chuyên viên địa ốc có thể sử dụng để định giá trị của một bất động sản, nhưng chỉ có người được cấp bằng hành nghề thẩm định viên mới có thể cung cấp một giá được thẩm định. Các chuyên viên địa ốc có thể cung cấp cho bạn một bảng phân tích thị trường những căn nhà tương tự (CMA: Comparative Market Analysis). Một nhà môi giới có thể cung cấp một bản ý kiến về giá cả (BPO: Brokers Price Opinion).
Những phương pháp đó chỉ là những quan điểm về giá trị. Cuối cùng, một căn nhà đáng giá bao nhiêu là số tiền mà một người sẽ thực sự bỏ ra để mua.
Có những khác biệt trong các quan điểm về trị giá vì một số lý do, nhưng những khác biệt này có thể tránh được bằng cách trả lời chính xác câu hỏi: “Tôi muốn hoàn thành những gì?”
Sự hiểu biết những vai trò và động cơ khác nhau của các phe trong một vụ giao dịch có thể có lợi khi cố tìm hiểu tại sao có sự bất đồng quan điểm, và có thể giúp một người mua hoặc một người bán thực hiện những lựa chọn tốt hơn.
Một bảng phân tích thị trường những căn nhà tương tự (CMA) thường được soạn thảo bởi một chuyên viên địa ốc hoặc nhà môi giới, nhân danh một người có triển vọng bán, với hy vọng sẽ được người này giao công việc bán nhà. Ðiều này tạo ra một sự mâu thuẫn, vì trị giá của một thẩm định viên có thể thấp hơn trị giá được nêu trên giá được quảng cáo.
Thông thường, người môi giới địa ốc được giao nhiệm vụ bán không phải là người đưa ra một giá tốt nhất trên thị trường để bán một căn nhà, mà là người môi giới địa ốc cung cấp giá cao nhất trong quan điểm của họ.
Tuy nhiên, khi một chuyên viên địa ốc hứa hẹn những điều không thể đạt được, điều đó sẽ gây thiệt hại cho người bán. Chiến lược này đưa tới hậu quả là có một số nhà có thể nằm trên thị trường hơn một năm mà chưa bán được.
Trong tiến trình thẩm định trị giá nhà, việc thẩm định được nhà cho vay yêu cầu, và được thực hiện do một phe thứ ba không có quyền lợi trong vụ mua bán đó, để thiết lập một trị giá nhằm bảo vệ một nhà cho vay. Sự thẩm định đó bảo đảm nhà cho vay sẽ không bị mắc kẹt với một tài sản có trị giá thấp hơn số tiền mà họ cho vay.
Vì những khủng hoảng địa ốc gần đây nhất, những chuyên viên thẩm định trị giá nhà thường dè dặt hơn so với những con số mà họ đã đưa ra trong quá khứ. Ðiều này có thể phản ảnh trong những vụ thẩm định trị giá tài sản thấp hơn. (N.N.)
