(realtytimes.com) – Khi bạn và người phối ngẫu nộp đơn vay món thế chấp để mua căn nhà, cả hai người đều đồng ý sẽ cùng nhau chịu trách nhiệm trong việc trả nợ món vay đó. Sau đó, bạn tính chuyện ly dị và trong việc phân chia tài sản, hai bên đồng ý rằng căn nhà sẽ thuộc về bạn. Tuy nhiên, nhà cho vay không có bổn phận phải loại người phối ngẫu của bạn ra khỏi món vay.
Nhiều năm trước đây, các nhà cho vay chủ trương rằng khi có một sự chuyển nhượng giữa một người chồng và một người vợ liên quan đến một vụ ly dị, sự chuyển nhượng đó kích động điều khoản “đáo hạn khi bán” trong các tài liệu vay tiền thế chấp. Ðiều khoản đó vẫn được duy trì tại nhiều tiểu bang, trên căn bản nói rằng món vay hoàn toàn trở thành đáo hạn vào lúc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản.
Mục tiêu của điều khoản này, trên quan điểm của nhà cho vay, nhằm cấm đoán sự giả định rằng món vay và mọi tình trạng vẫn như cũ. Trong trường hợp của bạn, nếu bạn và người phối ngẫu sẽ bán căn nhà cho một phe thứ ba, nếu không có điều khoản “đáo hạn khi bán,” phe thứ ba đó có thể giả định tiếp tục lãi suất cũ mà không phải trả bất cứ lệ phí nào trong một vụ vay tiền thế chấp. Ðiều này đặc biệt đúng khi lãi suất hiện cao hơn đáng kể và các nhà cho vay không muốn lãi suất thấp được áp dụng cho một người mua sau này. Với điều khoản đáo hạn này, món vay không thể tự động tiếp tục mà không có phép của nhà cho vay.
Vào năm 1982, Quốc Hội đã giải quyết điều khoản “đáo hạn khi bán” này. Một đạo luật mới minh định rằng đối với hầu hết các món vay, nhà cho vay không thể thực thi một điều khoản như vậy đối với một bất động sản khi sự chuyển nhượng hoặc bán là kết quả của một bản án hủy bỏ một vụ hôn nhân, một thỏa thuận ly thân hợp pháp, hoặc sau một thỏa thuận dàn xếp theo đó người phối ngẫu của người vay tiền trở thành người chủ của căn nhà. Nói khác đi, nhà cho vay không thể thực thi điều khoản đòi hỏi món nợ “đáo hạn khi bán” khi căn nhà được chuyển giao từ một người phối ngẫu này sang người phối ngẫu kia trong một vụ ly dị.
Tuy nhiên, như chúng ta đã thảo luận, cho dù nhà cho vay không thể áp dụng điều khoản “đáo hạn khi bán,” khi một người phối ngẫu chuyển giao quyền lợi của căn nhà cho người phối ngẫu kia, nhà cho vay cũng không có bổn phận phải loại bỏ người đó ra khỏi các trách nhiệm và bổn phận trả nợ như khi lúc đầu cả hai người đều ký vào đơn vay tiền.
Có hai giải pháp: Cả hai người có thể bán căn nhà và chia chác số tiền thu được. Theo sự dàn xếp này, nhà cho vay cũ sẽ được trả dứt món nợ, và cả hai sẽ được giải tỏa khỏi trách nhiệm trả nợ. Tuy nhiên, đây có thể không phải là giải pháp mà bạn muốn: Ở lại trong căn nhà của gia đình.
Do đó, giải pháp thứ nhì dành cho bạn là bạn xin vay một món thế chấp mới (tức tài trợ căn nhà). Mặt khác, nếu bạn không đủ điều kiện để vay tiền, bạn nên trở lại người phối ngẫu của bạn và yêu cầu người đó sang tên căn nhà cho bạn, tuy nhiên người đó vẫn có trách nhiệm đối với món vay trước đây.
Ðiều đó có thể có hai hậu quả đối với người phối ngẫu của bạn.
Trước hết, nếu bạn không thể trả nợ hằng tháng, nhà cho vay có thể đòi nợ cả hai người.
Thứ hai, người phối ngẫu của bạn có thể gặp khó khăn khi đứng tên vay một món thế chấp khác, bởi vì người đó còn có trách nhiệm với món thế chấp hiện nay.
Những vấn đề phức tạp trên cần một cuộc đối thoại đầy đủ và cởi mở giữa hai bên. Quyết định không nên chỉ giản dị đặt căn bản trên vấn đề tình cảm. (N.N.)
Mời độc giả xem Điểm tin buổi sáng Thứ Năm, ngày 23 tháng 3 năm 2017
