Luật Sư LyLy Nguyễn
Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com
Ngày trước khi còn sinh sống tại quê hương đồng bào ta muốn mua được ngôi nhà để ở là điều rất khó vì phải có đủ tiền mặt trả dứt một lúc, mà đa số đại chúng dù làm lụng vất vả suốt đời nhưng chưa chắc dành dụm nổi để mua ngoại trừ thiểu số người giàu có.
Khi di tản ra hải ngoại người Việt muốn mua nhà không còn là điều khó khăn nữa nhất là ở Hoa Kỳ. Bất cứ ai có công ăn việc làm vững chãi cùng với một quá trình mua chịu có trả đều sòng phẳng và chỉ cần có một số tiền mặt nhỏ là có thể mua được một ngôi nhà tương đối vừa ý.
Trên đất Mỹ – nhất là tại tiểu bang California – vào khoảng hơn thập niên trước đây thị trường địa ốc bỗng dưng tăng vọt như cơn sốt khiến rất nhiều đồng hương Việt Nam đổ xô đi mua nhà. Giá nhà càng lên cao thì người ta lại càng tranh nhau mua với niềm tin sẽ trở thành giầu có mau chóng bằng cách mua bán bất động sản. Một trong những lý do chính yếu là thời đó kinh tế phát triển đến cao độ, ai cũng có công ăn việc làm khá, lương bổng cao lại kiếm việc dễ nên tỷ lệ thất nghiệp rất thấp, hơn nữa lãi suất vay tiền mua nhà có lúc xuống đến mức tối thiểu cho nên việc mua bất động sản dễ như trở bàn tay.
Vài năm gần đây không may nền kinh tế Hoa Kỳ suy thoái do ảnh hưởng bất lợi vì thiên tai, khủng bố cũng như thị trường chứng khoán xuống dốc khiến nhiều công ty không còn kinh doanh phồn thịnh phải giảm thiểu nhân sự nên nhiều người bị mất việc bất ngờ. Tình trạng này khiến một số người vay tiền mua nhà bị lâm vào cảnh khốn đốn vì không đủ sức trả hàng tháng một số tiền nhà khá lớn. Lẽ ra biết sức mình không trả nổi nên tìm cách bán nhà sớm đi để trả nợ thì có thể vớt vát được số vốn liếng đã đổ vào ngôi nhà; nhưng một số chủ nhà phần vì tiếc của, phần thì chần chờ hy vọng tìm được việc làm sẽ tiếp tục trả bù số tiền trả chậm; hơn nữa vì không am tường luật tịch biên nên họ không mấy lưu tâm đến những lá thư đòi tiền gắt gao của chủ nợ. Hậu quả chuyện gì phải đến sẽ đến, sau vài ba tháng chậm trễ bất ngờ người nợ nhận được trát tòa do chủ nợ kiện đòi tịch biên nhà đem phát mãi để thanh toán số tiền vay. Một số chủ nhà ngần ngại không dứt khoát trả lời trát tòa đúng hạn. Một thời gian không lâu bỗng dưng có lệnh trục xuất, ngôi nhà đáng giá nay bị đem đấu với giá rẻ mạt không đủ thanh toán số tiền nợ còn thiếu. Cuối cùng không những trắng tay mất hết vốn liếng lẫn tiền mặt đặt mua mà nạn nhân vẫn còn mang nợ và tệ hơn nữa số tiền nợ còn lại vẫn bị tiếp tục chịu nặng lãi.
Qua tình huống trên nếu người chủ nhà ý thức được hậu quả nặng nề của vụ tịch biên để có biện pháp đối phó kịp thời thì có thể giảm bớt được khá nhiều thiệt hại. Bài này có mục đích giúp quí độc giả một số kiến thức căn bản về luật lệ tịch biên bất động sản vì thiếu nợ vay mua nhà (foreclosure of mortgages) tại Hoa Kỳ.
Phần đông tại các tiểu bang thủ tục tịch biên nhà đất được thi hành do phán quyết của tòa án sau vụ kiện. Vụ kiện khởi đầu khi “chủ nợ” – là công ty hay ngân hàng cho vay tiền mua nhà – nộp tại tòa án quận hạt một tờ đơn gọi là “Notice of Lis Pendens” (thông báo đã kiện nhưng chưa xử) có tác dụng ngăn chận các chủ nợ thế chấp khác không có quyền nộp đơn kiện sau. Trong vòng 20 ngày sau khi vô đơn “Lis Pendens,” chủ nợ phải nộp tiếp đơn khiếu nại (complaint) xin trát tòa (summons) cho tịch biên ngôi nhà có nợ vay không trả. Trong đơn kiện “nguyên đơn” (“plaintiff” là chủ nợ) xin tòa ra lệnh tịch biên ngôi nhà của “bị cáo” (“defendant” là người nợ) đã vay và cho đem bán đấu giá lấy tiền trả lại cho nguyên đơn. Ngoài nợ chính còn có những nợ nhỏ hơn cũng dùng cùng ngôi nhà để thế chấp gọi là nợ “thế chấp nhỏ” (junior liens). Khi tịch biên nhà thì các nợ “thế chấp nhỏ” cũng bị dính theo và mất luôn cùng chung số phận với phần sở hữu của bị cáo. Nhà tịch biên sau khi đấu giá xong phải đóng thuế bất động sản tính theo số tiền bán được. Ngoài “bị cáo chính” là chủ nhà vay nợ, người thuê có đăng ký (recorded lease – người thuê bao rồi cho thuê lại) cũng kể như “bị cáo phụ” (junior defendant) nếu nguyên đơn muốn xiết luôn phần quyền lợi của họ. Ngay người thuê để cư trú cũng có thể bị lôi theo vào vụ án kể là “bị cáo phụ” nếu nguyên đơn “gấm ghé” số tiền thuê ngoại trừ trường hợp nguyên đơn có ý định công nhận bản giao kèo thuê mướn để tiếp tục thu tiền. Nếu người thuê có đóng tiền thế chân (security deposit) thì số tiền này cũng bị tịch biên theo tiền vay mua nhà nếu chủ nợ muốn như vậy.
Trong đơn kiện nguyên đơn có thể xin tòa “xử thêm tiền thiếu hụt” (deficiency judgment) nếu bán ngôi nhà tịch biên mà chưa đủ bù vào số tiền vay hoặc cũng có thể cho xí xóa luôn không đòi nữa. Nếu thật sự nguyên đơn đòi hỏi “xử thêm tiền thiếu hụt” thì phải miễn tính số tiền thiếu hụt ấy cho tới ngày thực sự đấu giá ngôi nhà bị xiết với điều kiện phải theo đúng mọi thủ tục do tòa qui định.
Trát tòa, đơn kiện và đơn “Lis Pendens” phải tống đạt cho “bị cáo” và tất cả các “bị cáo phụ” nếu có. Những chủ “nợ thế chấp thâm niên” (senior lienholders) là nợ vay trước không bị ảnh hưởng vụ tịch biên. Tuy nhiên nói chung, trước khi bán đấu giá tòa sẽ loan báo số nợ vay trước để tất cả đấu giá viên biết đến, nếu thắng cuộc lấy được nhà thì phải trả thêm nợ vay trước không kể vào số tiền đã đấu.
Tòa cho bị cáo hạn định 30 ngày để nộp đơn kháng cáo. Khi thời gian trả lời hết hạn thì nguyên đơn xin đưa vụ kiện đến một vị thẩm phán thường trực ở quận hạt sở tại có danh xưng là “Master-in-Equity” phân xử không cần bồi thẩm đoàn (non-jury permanent judge) hoặc tại đó nếu không sẵn có thẩm phán thường trực thì chuyển đến một vị “trọng tài” (“referee”) – thông thường là một luật sư – do tòa án chỉ định. Nếu bị cáo không trả lời trát tòa và đơn kiện theo hạn định thì cuộc phân xử thường được hoàn tất dễ dàng trong vòng vài ngày sau khi hạn định 30 ngày đáp ứng đã trôi qua. Tuy nhiên nếu bị cáo có trả lời, thông thường muốn đưa vụ án ra cho “referee” phân xử thì phải có sự đồng ý của bị cáo. Nếu bị cáo không đồng ý thì nguyên đơn lại phải nộp một đơn khác xin tòa cho phân xử gọi là “Motion to Refer” và đợi phán quyết của tòa trong một phiên xử khác. Thời gian chờ đợi phiên tòa này thường thay đổi khác nhau và điều này làm trì hoãn vụ xử tịch biên.
Nếu bị cáo trả lời rồi kiện ngược lại nguyên đơn và đòi được xử trước bồi thẩm đoàn (jury trial) đưa đến vấn đề tòa phải quyết định cho “referee” phân xử hay xử có bồi thẩm đoàn. Nếu vụ án được đưa vào lịch trình xử với bồi thẩm đoàn thì vụ án này sẽ còn kéo dài lâu hơn nữa. Điều lệ cho phép bị cáo được xử trước bồi thẩm đoàn rất phức tạp vì thường thì bị cáo không được quyền xin xử có bồi thẩm đoàn. Tuy nhiên nếu bị cáo kháng án với lý do chính đáng và khiếu nại nguyên nhân đã gây ra sự kiện dẫn chứng trong vụ án thì thông thường các hành động tịch biên sẽ phải đình hoãn lại để chờ đến khi có kết quả của vụ xử trước bồi thẩm đoàn.
Giả sử vụ kiện được đưa cho vị thẩm phán “Master” thì thủ tục kế tiếp là triệu tập một phiên tòa không có bồi thẩm đoàn. Trong phiên xử này thì nguyên đơn xuất trình ra mọi chứng cớ xác nhận bị cáo không trả tiền đúng hạn, thí dụ như hạn kỳ và số tiền trả hàng tháng, v.v… Tòa án cũng ấn định lệ phí phải trả cho luật sư phía nguyên đơn. Nếu tòa nhận thấy nguyên đơn xứng đáng được tịch biên nhà của bị cáo thì tòa sẽ ra một án lệnh có tên là “Phán quyết tịch biên nhà đem bán” (“Judgment of Foreclosure and Sale”) theo đó nguyên đơn được tòa cho phép tịch thu tiền bán nhà của người nợ cùng người bảo lãnh đứng mua ngôi nhà đó nếu có.
Sau khi đã có án lệnh của tòa cho tịch biên thì vụ đấu giá bất động sản đó phải được đăng quảng cáo trên báo địa phương mỗi tuần một lần trong suốt ba tuần lễ liên tiếp trước ngày đấu giá. Tại một vài quận hạt địa phương đôi khi cũng thấy liệt kê tòa án đứng ra quảng cáo trong khi ở những nơi khác thì việc này phải do nguyên đơn tự đảm trách lấy.
Vào thời gian bán đấu giá ngôi nhà tịch biên, nếu nguyên đơn nhất định muốn đòi cho bằng được đủ số tiền nợ trong trường hợp số tiền bán ít hơn thì phải nộp đơn xin tòa “xử thêm tiền thiếu hụt” như đã đề cập ở trên. Trong trường hợp này cuộc đấu thầu bán ngôi nhà tịch biên không kết thúc trong ngày đó mà còn phải mở ngỏ trong vòng 30 ngày. Sau ngày bán đấu giá đầu tiên cả nguyên đơn lẫn người trả giá cao nhất đều không được tham dự lần đấu giá thứ nhì kế tiếp. Do đó nếu nguyên đơn muốn xin tòa “xử thêm tiền thiếu hụt” thì khi đấu giá lần đầu phải cho giá đấu khá nhất và cũng là lần đấu duy nhất vì nguyên đơn sẽ không được phép đấu giá lần nữa. Sau hạn định 30 ngày chấm dứt, lúc đó vị thẩm phán “Master” cho mở lại cuộc đấu giá lần thứ nhì cho các đấu giá viên khác có quyền trả giá thêm từ $1 trở lên so với giá đấu cao nhất lần đầu.
Tới lúc kết thúc cuộc đấu giá vị thẩm phán “Master” công bố bản báo cáo kết quả cuộc đấu giá. Trong trường hợp nguyên đơn có xin tòa “xử thêm tiền thiếu hụt” mà số tiền bán đấu giá ít hơn số tiền nợ đòi hỏi, vị thẩm phán “Master” ra một phán quyết gọi là “Order of Deficiency Judgment.” Đồng thời người chủ trì cũng cấp văn tự bằng khoán xác nhận quyền sở hữu ngôi nhà mới đấu giá xong cho người thắng trả giá cao nhất. Kỳ tới chúng tôi tiếp tục trình bày thêm chi tiết những sự việc gì sẽ xẩy ra sau khi có phán quyết “Order of Deficiency Judgment.”
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. Website: lylylaw.com.
