Luật Sư LyLy Nguyễn
Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com
Qua những bài trước chúng tôi đã trình bày căn bản điều luật số 1031 của bộ luật thuế liên bang Internal Revenue Code thường được gọi là luật “trao đổi 1031” (1031 Exchange). Luật này có mục đích hoãn thuế trên tiền lời khi bán một tài sản. Dưới đây chúng tôi xin dẫn giải vài cách áp dụng biến cải luật “trao đổi 1031” để chu toàn điều kiện thay thế tài sản kinh doanh hay đầu tư trong thời hạn pháp định.
Cũng nên nhắc qua, theo luật thuế mỗi khi bán tài sản – phần lớn là bất động sản thí dụ như nhà đất – nếu có lời thì người bán sẽ phải đóng thuế “lời vốn tăng” (capital gain tax) trên số tiền sai biệt giữa giá bán và giá mua nguyên thủy. Những vị bán ngôi nhà mình đang cư ngụ nếu số tiền sai biệt đó từ $250,000 trở xuống cho người khai thuế độc thân hoặc dưới $500,000 cho cặp vợ chồng khai thuế chung thì đều được miễn thuế “lời vốn tăng.” Nếu số tiền lời trên mức đặc miễn kể trên nhưng bất động sản bán đi là nhà ở thì cũng không áp dụng được luật hoãn thuế. Muốn dùng luật “trao đổi 1031” thì điều kiện căn bản phải hội đủ là cả hai món tài sản bán đi và mua vào đều có tính chất kinh doanh hay đầu tư và cuộc trao đổi được thực hiện trong thời hạn theo luật định là 180 ngày cùng với điều kiện loan báo lai lịch tài sản sắp mua thay thế trong vòng 45 ngày.
Trước hết những ai có bất động sản đang dùng làm gia cư muốn đạt được điều kiện kinh doanh hay đầu tư, phương cách dễ dàng nhất là đem cho thuê một thời gian trước khi bán để “trao đổi” theo luật 1031 như thí dụ trường hợp điển hình kể sau:
Ông Tám là một kỹ sư làm việc cho công ty nọ có cơ sở chế tạo sản phẩm điện tử ở quận Cam. Ông cư ngụ trong một ngôi nhà khang trang tọa lạc trên lô đất rộng tại thành phố Laguna Beach mà ông mua từ hai mươi lăm năm về trước với giá rất rẻ là $300,000. Sau cuộc cải tổ công ty, ông được lệnh thuyên chuyển lên miền Bắc làm việc tại tiểu bang Washington. Vì phải dọn đi nhiệm sở mới nên căn nhà bây giờ không còn là nơi cư ngụ chính của ông nữa, vì vậy thay vì bán nhà ông chọn giải pháp đem cho thuê trong một thời gian. Hai năm sau ông Tám có ý định bán ngôi nhà ở Laguna Beach. Ngay chính lúc đó ông có một đứa con trai mới lớn sắp vào đại học ở vùng Bắc Cali, do đó ông Tám quyết định mua một căn chung cư ở San Jose nơi con ông sắp vào học, vừa để cho con ở vừa để cho các sinh viên bạn học của con thuê. Ngôi nhà ở Laguna Beach mà ông muốn bán bây giờ có người trả giá $2 triệu. Nay thật đúng lúc vì nhà này đã trở thành tài sản đầu tư và ông mua nhà ở San Jose cho bạn con thuê cũng biến thành tài sản đầu tư. Việc bán mua “trao đổi” hợp lệ mỹ mãn với mọi điều kiện ấn định theo điều luật 1031 cho nên ông Tám không phải bận tâm gì về khoản thuế 15% đánh món tiền $1.7 triệu lời “vốn tăng” trên ngôi nhà Laguna Beach chưa kể đến thuế tiểu bang California. Khoản thuế này sẽ được hoãn dài dài cho tới ngày nào ông Tám thực sự bán ngôi nhà ở San Jose đi, không muốn đầu tư nữa, lúc đó ông mới phải tính toán trả thuế “lời vốn tăng” cho sở thuế IRS.
Kế đến vấn đề khó khăn nhất trong việc áp dụng luật 1031 là việc tìm kiếm tài sản “trao đổi” để có thể thay thế kịp thời trong hạn định 45 ngày phải loan báo lai lịch bất động sản sắp thay thế và hoàn tất mua tài sản “trao đổi” trong vòng 180 ngày. Luật pháp rất khắt khe với thời hạn này nên không thể nào trì hoãn được.
May thay trong việc áp dụng luật “trao đổi 1031” có hai phương cách biến cải khác với tên gọi là “bán trả góp bảo đảm” và “lợi tức hợp đồng thuê mướn.”
Trước hết thể thức “bán trả góp bảo đảm” (”Ensured Installment Sale” hoặc “Structured Sale”) là một phương thức thay thế của luật “trao đổi 1031” dành cho người nào muốn hoãn thuế lời vốn nhưng không muốn giữ lại bất động sản. Muốn làm như vậy đáng lẽ bán đứt thì bán theo cách cho trả góp đồng niên (structured annuity). Với ưu điểm của phương pháp này cả người bán lẫn người mua đều cùng có lợi cả và thật lý tưởng cho những ai dự định hồi hưu hoặc rút ra khỏi bất động sản hay nghỉ thôi không kinh doanh nữa.
Thể thức “bán trả góp bảo đảm” chính là công cụ dùng để hoãn thuế “lời vốn tăng” có tác dụng giúp cho người bán bất động sản hưởng lợi mà những cách bán tài sản hay những phương pháp hoãn thuế khác không đem lại được. Cách này ghép lối bán trả góp thông thường với cấu trúc trả góp đồng niên đem lại kết quả giúp người bán tài sản thu tiền trả góp từng đợt đều đặn, nâng giá trị vốn liếng bất động sản, hưởng tiền vốn thâu về mà được hoãn thuế cùng nhiều phúc lợi khác. Lối này rất hữu dụng cho những ai muốn bán bất động sản và được hoãn thuế “vốn tăng” theo luật “trao đổi 1031” nhưng không tìm ra nổi một bất động sản thích hợp để mua thay thế trong vòng thời hạn pháp định 45 ngày và 180 ngày kể trên và đồng thời cũng giúp người ấy lập thành kế hoạch dự phòng.
Cách áp dụng biến cải thứ hai với luật “trao đổi 1031” gọi là “lợi tức hợp đồng thuê mướn” (Leasehold Interest). Theo hiểu biết thông thường nếu ai muốn chiếm lợi thế hoãn thuế “vốn tăng” theo luật “1031 Exchange,” nguyên tắc chính cần theo là người đầu tư phải mua thay thế ngay tài sản vừa bán đi bằng một tài sản khác thuộc “loại giống nhau” (like-kind). Từ ngữ “loại giống nhau” theo định nghĩa của luật 1031 được hiểu là “bất cứ một bất động sản nào khác được thay thế vào để sử dụng vào mục đích sản xuất trong một công cuộc kinh doanh hay đầu tư” đồng thời ám chỉ bản chất hoặc đặc điểm của tài sản đó chứ không lệ thuộc vào thứ hạng hay phẩm chất của nó. Lấy thí dụ một khu đất trống giữ lại để đầu tư có thể “trao đổi” lấy một tòa nhà lầu dùng làm dưỡng đường y tế hạng sang.
Một yếu tố ít người biết đến là điều lệ “Regulation 1.1031 (a)-1(c)(2) có qui định cho một người đầu tư đang làm chủ bất động sản được quyền “trao đổi” với ý nghĩa thay vì phải “mua” một tài sản theo như thông lệ thì nay được phép “thuê” một tài sản khác thay thế miễn là có cùng mục đích kinh doanh hay đầu tư.
Thể thức “lợi tức hợp đồng thuê mướn” là một phương cách mà người đầu tư không cần làm sở hữu chủ bất động sản thay thế nhưng thay vào đó người ấy thuê một bất động sản kinh doanh hay đầu tư để hưởng dụng nguồn lợi tức do bất động sản đó sinh lợi trong một thời kỳ ấn định sẵn. Nói chung lý do mà người đầu tư áp dụng thể thức “lợi tức hợp đồng thuê mướn” là muốn đạt mức độ sinh lợi cao hơn mà người đó không thể làm được theo cách nào khác để đạt được kết quả khả quan hơn.
Điều kiện chính yếu để áp dụng thể thức “lợi tức hợp đồng thuê mướn” bất động sản mà kể như tài sản thay thế theo luật “trao đổi 1031” là bản hợp đồng thuê mướn ấy phải còn hiệu lực hiện hành ít nhất là 30 năm. Cũng cần nêu ra ở đây một ghi nhận đặc biệt rất đáng chú ý rằng trong giao kèo thuê mướn bao giờ cũng có kèm theo điều khoản cho phép người thuê được quyền “tái ký kết” vào lúc mãn hạn giao kèo. Điều này giúp cho người thuê chu toàn được điều kiện hợp đồng phải có hiệu lực ít nhất 30 năm nêu trên. Theo tiền lệ qua một vụ tòa án thuế đã xử rằng dù hợp đồng nguyên thủy chỉ ký kết hiệu lực có 5 năm thôi nhưng sau đó được “tái ký kết” 5 lần với chu kỳ mỗi lần 5 năm thì tổng cộng cũng coi như tương đương với một hợp đồng thuê mướn “loại giống nhau” có hiệu lực 30 năm.
Lợi điểm “trao đổi” tài sản đầu tư bằng cách thuê mướn dài hạn – coi như “mua” dứt khoát hợp đồng thuê mướn – là tạo ra được lợi nhuận vững vàng cho người đầu tư và có thể dự đoán trước được. Ngoài ra thường còn có ưu điểm khác là giảm thiểu – nếu không muốn nói là loại bỏ hẳn – những phiền toái rắc rối nhức đầu dính dáng đến trách nhiệm quản lý tài sản đầu tư. Thông thường các hợp đồng thuê mướn bất động sản dài hạn đều được những công ty tài chánh nổi danh trên toàn quốc đứng ra bảo hành. Các công ty này phần lớn đều có uy tín cao và được cơ sở Standard & Poors và Moody đánh giá xếp hạng.
Quí vị nào có ý định áp dụng luật “trao đổi 1031” trong mục đích đầu tư qua thể thức “lợi tức do hợp đồng thuê mướn” bất động sản dài hạn thì nên tham khảo chi tiết rõ ràng với các chuyên gia kế toán CPA có kinh nghiệm hoặc luật sư chuyên môn về thuế và địa ốc trước khi lập quyết định chung cuộc.
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. Website: lylylaw.com.
