(Cnbc.com) – Những vụ mua bán nhà giảm mạnh trong Tháng Giêng không phải vì thiếu nhà bán. Lý do chính là thiếu hụt số nhà có giá phải chăng để đa số mọi người đủ khả năng để mua.
Trong khi các nhà kinh tế tiếp tục đổ lỗi cho số nhà bán ít, chỉ đủ cung cấp trong 3.4 tháng (trong khi một số cung sáu tháng được coi như một thị trường cân bằng), báo cáo hàng tháng về những vụ mua bán nhà của Hiệp Hội Địa Ốc Toàn Quốc phân tích mức giá trong những vụ mua bán nhà và cho thấy lý do thực sự.
Những vụ mua bán nhà với giá dưới $100,000 sụt giảm 13% trong Tháng Giêng khi so sánh theo năm. Trong khi những vụ mua bán nhà có giá trong khoảng từ $100,000 đến $250,000 chỉ giảm hơn 2%. Số người mua nhà lần đầu giảm còn 29%, so với 33% một năm trước đây.
Những vụ mua bán gia tăng nhiều nhất trong loại nhà có giá trong khoảng $500,000 và $750,000, tăng hàng năm gần 12%.
Đó là một vấn nạn, bởi vì mức giá cao không phải là mức giá dành cho đa số người mua, nhất là đối với hầu hết những người mua nhà lần đầu hiện nay. Nếu bạn nhìn vào sự phân phối những vụ mua bán, khoảng 55% người mua đã mua loại nhà giá dưới $250,000. Chỉ có 13% ở trên mức giá $750,000.
Tiếc thay, mức giá dành cho những người mua nhà lần đầu không phải là mức giá mà hầu hết những người xây dựng nhà mới hiện nhắm vào, vì phí tổn xây dựng khá cao. Theo Cục Kiểm Tra Dân Số Hoa Kỳ, giá ở giữa (trung vị) của một căn nhà mới xây lên tới khoảng $335,000.
Tuy nhiên, mức giá thấp hơn là loại nhà của giới đầu tư. Trong cuộc suy thoái, khi số cung nhà bán nhiều hơn khoảng bốn lần so với ngày nay, các nhà đầu tư mua vào hàng triệu bất động sản, cứu vãn thị trường địa ốc bằng cách duy trì một mức tối thiểu đối với giá nhà đang suy sụp.
Các nhà đầu tư vẫn đang mua với một nhịp độ đều đặn. Họ chiếm 17% những vụ mua bán nhà trong Tháng Giêng, không thay đổi so với Tháng Giêng năm ngoái. Họ đã bỏ ra hàng triệu đô la không phải chỉ vào những vụ mua nhà mà còn vào những vụ tân trang nhà. Giá thuê không giảm, do đó họ tiếp tục giữ nhà để cho thuê và không có lý do gì để bán.
Những con số mua bán trong Tháng Giêng cũng không phản ánh sự tăng vọt trong lãi suất thế chấp đã khởi sự từ đầu năm nay. Đó là vì các con số được căn cứ vào những vụ mua bán đã hoàn tất trong tháng, phát xuất từ những hợp đồng được ký trong hai tháng cuối năm 2017, khi lãi suất còn thấp.
Lãi suất cao làm cho khả năng mua nhà sụt giảm thêm. Không những chúng làm cho những kỳ thanh toán hàng tháng cao hơn, đối với những người chỉ vừa đủ điều kiện để vay tiền, lãi suất cao có thể loại hẳn họ ra khỏi thị trường.
Trong khi lãi suất vẫn còn thấp so với các tiêu chuẩn trong lịch sử, nếu những vụ tăng lãi suất làm giảm khả năng mua nhà của những người muốn mua nhà, điều đó sẽ không khá hơn từ nay tới cuối năm, khi lãi suất được tiên đoán sẽ còn tăng nữa.
Lãi suất thế chấp cao cũng làm những chủ nhà hiện nay không muốn bán căn nhà của họ, vì họ không muốn mất lãi suất thấp tới đáy mà họ đang hưởng. Dọn tới một căn nhà khác sẽ có nghĩa trả một lãi suất cao hơn. Trong khi đó, thị trường cần những chủ nhà bán căn nhà hiện nay của họ để mua nhà lớn hơn, giúp gia tăng số nhà mà nhiều người đủ sức để mua. Thiếu nhà bán và thiếu nhà mới xây, nhiều người mua nhà lần đầu bị loại ra khỏi thị trường. (N.N)