(Credit.com) – Xác định bạn cần bao nhiêu trong tiền tiết kiệm để thỏa mãn các đòi hỏi của một ngân hàng cho vay thế chấp là một công việc khó khăn. Câu trả lời có thể tùy thuộc rất nhiều yếu tố, từ loại thế chấp và cỡ của món vay đến chính bất động sản và còn nhiều thứ nữa.
Rất có thể trước hết bạn sẽ cần một số thay đổi để có tiền trả trước và trả các phí tổn hoàn tất vụ mua bán. Những ngân hàng cho vay có thể cũng muốn nhìn thấy một cọc tiền dự trữ của bạn, thường tương đương với một vài tháng thanh toán tiền thế chấp.
(Hình minh họa: Justin Sullivan/Getty Images)
Ðiều căn cốt là rất khó xác định rõ rệt số tiền tối thiểu của bạn. Ðó là lý do tại sao bạn cần có một sự hiểu biết vững chắc về các giải pháp vay tiền mua nhà của bạn và tìm kiếm sự hướng dẫn minh bạch của những ngân hàng cho vay.
Ðiểm tín dụng có tính cách thiết yếu, nhưng lợi tức và tài sản của bạn cũng quan trọng không kém khi bạn nộp đơn để vay một món tiền mua nhà. Sau đây là một vài khoản tiết kiệm quan trọng mà bạn cần tích lũy sẵn.
Các đòi hỏi về tiền trả trước (down payment)
Những khoản tiền trả trước là chuyện không thoát khỏi đối với đại đa số những người mua nhà không phải bằng tiền mặt. Ngoài các chương trình của tiểu bang và địa phương, chỉ có những món vay mua nhà của Bộ Cựu Chiến Binh (VA) và chương trình phát triển nông thôn của Bộ Nông Nghiệp Hoa Kỳ (USDA) mới cho phép những người vay đủ điều kiện được mua nhà mà không cần một món tiền trả trước.
Những món vay cổ điển và những món vay của cơ quan gia cư liên bang (FHA: Federal Housing Administration) thường đòi hỏi những khoản tiền trả trước tối thiểu lần lượt là 5% và 3.5%. Ðối với một món thế chấp $200,000, số tiền trả trước là $10,000 đối với món vay cổ điển và $7,000 đối với món vay FHA. Tuy nhiên, những người mua nhà thường cố trả nhiều hơn số tiền tối thiểu đó.
Trong tháng trước, những người vay cổ điển có một tỉ số tiền vay trên trị giá nhà (loan-to-value) trung bình là 80%, theo xí nghiệp nhu liệu thế chấp Ellie Mae. Ðối với những món vay FHA, tỉ số là 95%. Ðiều đó có nghĩa những người mua trả trước trung bình 20% đối với các món vay cổ điển và 5% đối với các món vay FHA.
Những người đang là chủ nhà thường có lợi thế bởi vì họ có thể phối hợp việc bán nhà với việc mua một căn nhà khác. Ðối với những người mua nhà lần đầu, có thể phải mất nhiều năm họ mới gom góp đủ tiền cho một khoản trả trước.
Ðó là một phần lý do tại sao con số những người mua nhà lần đầu ở mức thấp nhất trong tháng trước kể từ khi Hiệp Hội Ðịa Ốc Toàn Quốc (NRA) bắt đầu theo dõi con số vào Tháng Mười 2008.
Tiền dự trữ
Việc trả trước các phí tổn mua nhà đòi hỏi rất nhiều tiền bạc. Những ngân hàng cho vay muốn bảo đảm bạn còn đủ tiền để duy trì lâu dài những khoản thanh toán hàng tháng sau ngày hoàn tất vụ mua bán.
Một cách để họ ngăn chặn rủi ro là đòi hỏi một số tiền dự trữ nào đó. Các nguyên tắc có thể thay đổi tùy theo ngân hàng cho vay, loại thế chấp và người vay tiền. Một tháng dự trữ thường tương đương với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, gồm cả thuế bất động sản và tiền bảo hiểm.
Những ngân hàng cho vay cổ điển thường đòi hỏi từ hai đến sáu tháng tiền dự trữ, nhưng số tiền đó có thể lên tới một năm thanh toán, tùy theo các yếu tố rủi ro của bạn.
Những món vay của cả FHA lẫn VA đều không đòi hỏi một khoản tiền dự trữ đối với những căn nhà dành cho một gia đình. Nhưng mua các bất động sản gồm nhiều đơn vị gia cư theo những chương trình này thường đòi hỏi từ ba đến sáu tháng tiền dự trữ. Những đòi hỏi về tiền dự trữ cũng thay đổi đối với những món vay vượt quá mức bình thường (jumbo loans).
Những số tiền dự trữ dư dả có thể có lợi cho những người mua nhà. Những ngân hàng cho vay có thể coi những tài sản này như một yếu tố tích cực, có thể giúp một hồ sơ vay tiền bị tì vết vượt qua những vấn đề tín dụng hoặc nợ nần và giúp tiến trình vay tiền mua nhà diễn ra nhanh chóng hơn.
Lợi tức còn lại
Những ngân hàng cho vay sẽ xem xét cẩn thận tỉ số những món nợ lớn mà bạn phải trả hàng tháng trên lợi tức gộp háng tháng của bạn. Tỉ số này thường được gọi là tỉ số nợ nần trên lợi tức (DTI: Debt-To-Income).
Vài ngân hàng cho vay và vài loại vay có thể đòi hỏi bạn phải có một số tiền nào đó còn lại mỗi tháng sau khi trả những phí tổn chính.
Chẳng hạn, một gia đình 5 người ở vùng Ðông Bắc cần ít nhất $1,062 còn lại mỗi tháng sau khi trả các hóa đơn lớn (chẳng hạn tiền thế chấp, tiền vay thời sinh viên, chi phí giữ trẻ).
Lợi tức còn lại không nhất thiết đại diện cho các ngân khoản mà bạn cần dành riêng cho tiết kiệm. Nhưng biết cách chi tiêu và tiết kiệm là những đặc điểm then chốt để bạn có thể đi tới việc làm chủ một căn nhà. (n.n.)
