Giá nhà đang sụt giảm khiến nhiều người muốn mua nhà đứng ngoài lề, vì sợ giá nhà sẽ còn giảm nữa. Nếu mọi chuyện tiến triển tốt đẹp, lãi suất thấp kỷ lục và tiền thuê đang tăng có thể chẳng bao lâu nữa sẽ khiến một vài người trong số họ phải xét lại việc mua nhà.
Tiếc thay, đó là một chữ “nếu” to tướng, theo ông Paul Diggle, một kinh tế gia về địa ốc tại Capital Economics.
Phần lớn quyết định mua một căn nhà vẫn tùy thuộc vào tình hình hình tài chánh cá nhân và những ưu tiên của bạn, công việc làm hay đời sống gia đình của bạn, hoặc mức an ninh tài chánh của bạn.
Nhưng nếu bạn chỉ so sánh phí tổn của việc làm chủ và việc thuê nhà, mua một căn nhà có thể chẳng bao lâu nữa sẽ là một lựa chọn tốt hơn, theo ông Diggle.
Cho tới gần đây, việc sở hữu nhà không có lợi so với việc đi thuê, theo sự phân tích của ông. Nhưng cán cân đã thăng bằng vì giá nhà sụt giảm tới 33%, lãi suất vay tiền mua nhà lao xuống và tiền thuê nhà tăng 15% kể từ khi thị trường nhà đất suy sụp. Hiện nay, tiền thanh toán hàng tháng ở giữa về nợ mua nhà (median monthly mortgage payment) giảm còn khoảng $700, ngang với chi phiếu trả tiền thuê hàng tháng ở giữa (median monthly rent). Nếu lãi suất thế chấp tiếp tục giảm và tiền thuê tiếp tục tăng, phương trình sẽ nghiêng thêm về phía làm chủ căn nhà.
Nhưng sự phân tích đó không bao gồm phí tổn tổng cộng của việc làm chủ so với việc thuê mướn. Một sự tính toán đầy đủ phải bao gồm các phí tổn đóng hồ sơ, sự bảo trì, bảo hiểm và thuế bất động sản, tiết kiệm về thuế nhờ những khấu trừ về thế chấp, lời hoặc lỗ từ home equity (phần giá trị căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ số tiền vay mua nhà còn nợ), trong số các yếu tố khác. Người thuê nhà phải suy nghĩ về các lệ phí của người môi giới và những vụ tăng tiền thuê trong tương lai. Cả hai đều phải có những dự đoán về các chiều hướng liên quan đến giá nhà và tiền thuê nhà trong tương lai.
Khi bạn đưa các yếu tố đó vào bảng chiết tính – điều mà ông Diggle đã thực hiện với một “máy tính” tự chế – một người dự tính giữ nguyên tình trạng trong bảy năm sẽ được lợi khoảng $9,000 nếu họ mua một căn nhà với giá ở giữa thay vì thuê một căn nhà với giá ở giữa. Sự tính toán của ông Diggle giả định rằng tiền thuê tiếp tục tăng khoảng 3% một năm và rằng giá nhà không thay đổi trong năm 2012 và 2013 và khởi sự tăng vào năm 2014 với tỉ lệ khoảng 3% một năm.
Nếu giá nhà giảm thêm nữa, mọi chuyện bị đảo lộn, ông Diggle nói. Trong trường hợp đó, thuê nhà cuối cùng sẽ có lợi hơn.
“Vào lúc này, diễn tiến hạ giá thay vì tăng giá rất có thể sẽ trở thành sự thật,” ông nói.
Dù cho chiếc máy tính của ông Diggle cho thấy việc sở hữu nhà tỏ ra có lợi, ông không trông đợi điều đó sẽ khiến người ta đổ xô đi mua. Phần lớn những người mua nhà lần đầu hoặc các gia đình bị xiết mất nhà không có 20% tiền đặt cọc mà nhiều ngân hàng cho vay đang đòi hỏi. Họ cũng có thể gặp khó khăn trong việc vay tiền mua nhà nếu không có điểm tín dụng từ 700 trở lên – một ngưỡng cao hơn so với điểm 650 từng là tiêu chuẩn cho hai thập niên vừa qua.
“Một thành phần lớn trong dân số đã bị loại khỏi nhóm người có tiềm năng mua nhà,” ông nói. “Vì nhiều người Mỹ giản dị không có điều kiện để lựa chọn giữa việc làm chủ và việc thuê mướn một căn nhà, sự kiện thời gian này có vẻ thuận lợi để mua sẽ chỉ tạo một ảnh hưởng tối thiểu lên những vụ mua bán thực sự. Vì vậy, có lẽ chúng ta sẽ chỉ chứng kiến một sự hồi phục khiêm tốn của thị trường nhà đất trong thời gian vài năm tới đây.” (n.n.)
