(RealtyTimes) – Với một món thế chấp thông thường, chủ nhà hằng tháng trả một khoản tiền cho ngân hàng cho vay. Tuy nhiên, với một món thế chấp ngược (reverse mortgage) ngân hàng cho vay hằng tháng sẽ trả tiền cho chủ nhà.
Với một món thế chấp ngược (reverse mortgage) ngân hàng cho vay hằng tháng sẽ trả tiền cho chủ nhà. (Hình minh họa: AFP/Getty Images)
Những món thế chấp ngược sẽ lấy bớt một phần trị giá của căn nhà thuộc về chủ nhà (home equity), biến nó thành những khoản thanh toán tiền mặt được trả cho chủ nhà. Khoản tiền này thường không phải chịu thuế. Các chủ nhà tiếp tục giữ bằng khoán của căn nhà.
Chừng nào chủ nhà còn sinh sống trong căn nhà, số tiền đó không phải trả lại cho ngân hàng cho vay. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ nhà qua đời, căn nhà được bán cho người khác, hoặc chủ nhà dọn đi, người phối ngẫu, con cái hoặc tài sản của họ sẽ phải hoàn trả món vay. Điều này thường có nghĩa bán căn nhà để lấy tiền trả nợ.
Thay vì trả một khoản thanh toán thế chấp hằng tháng, các chủ nhà nhận một khoản ứng trước căn cứ vào phần trị giá căn nhà thuộc về họ. Trong hầu hết các trường hợp, số tiền này không phải chịu thuế, và sẽ không ảnh hưởng tới các quyền lợi Medicare hoặc An Sinh Xã Hội mà chủ nhà đang hưởng.
Việc hoàn trả món vay sẽ khởi sự trong ba trường hợp chính, khi chủ nhà: Từ trần, bán căn nhà, dọn ra khỏi nhà. Có một số trường hợp trong đó một người phối ngẫu không đứng tên vay tiền nhưng có thể tiếp tục ở lại trong căn nhà.
Nếu bạn là một chủ nhà đang xem xét một món thế chấp ngược, với bất cứ lý do gì, có một số điều mà bạn cần xem xét trước khi đi theo con đường này:
1. Bạn phải trả các phí tổn liên quan đến căn nhà
Trong khi một món thế chấp ngược cho phép bạn tiếp tục giữ bằng khoán của căn nhà, bạn có trách nhiệm về mọi chi phí khác như các khoản thuế, tiền bảo hiểm, chăm sóc, phí tổn tiện ích… Không trả thuế, không giữ gìn căn nhà hoặc không mua bảo hiểm của chủ nhà có thể khiến chủ nhà phải hoàn trả món vay. Do đó, bạn có thể được yêu cầu phải dành riêng một số tiền để trả thuế và bảo hiểm trong thời gian bạn vay tiền. Số tiền được dành riêng sẽ giảm bớt các ngân khoản được cấp cho bạn.
2. Điều gì có thể xảy ra cho người phối ngẫu của bạn?
Một món thế chấp ngược được bảo đảm bởi cơ quan gia cư liên bang (FHA) thường được gọi là HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Nếu chỉ một mình bạn đứng tên trên một món vay HECM, người phối ngẫu của bạn có thể được phép tiếp tục sống trong căn nhà dù sau khi bạn đã qua đời, với điều kiện người này tiếp tục trả các khoản thuế, tiền bảo hiểm và duy trì căn nhà trong tình trạng được chăm sóc. Tuy nhiên, người phối ngẫu sẽ không nhận được tiền bởi vì món vay không được họ cùng đứng tên.
3. Điều gì có thể xảy ra cho những người thừa kế?
Bởi vì các món thế chấp ngược sử dụng home equity, các thừa kế của bạn có thể không được thừa hưởng toàn thể trị giá của căn nhà. Đa số các hợp đồng thế chấp ngược có một điều khoản miễn trả thêm (non-recourse clause), có nghĩa bạn hoặc người thừa kế của bạn không mắc nợ quá trị giá của căn nhà khi món vay tới hạn hoàn trả và căn nhà được bán để trả nợ.
Món vay HECM cho phép các thừa kế của bạn chọn giải pháp hoàn trả món vay và tiếp tục giữ căn nhà. (N.N.)
