Một câu hỏi quan trọng đối với nhiều người mua nhà hiện có con nhỏ hoặc dự tính có con: Chúng tôi muốn một căn nhà trong một vùng có các trường học tốt, nhưng chúng tôi sẽ phải trả thêm bao nhiêu?
Những cuộc nghiên cứu của giới học giả trong những thập niên gần đây thường nhận thấy rằng, nếu các yếu tố khác được coi như tương đương, bạn trả nhiều hơn cho những căn nhà thuộc những học khu được đánh giá cao so với những căn nhà trong những khu phố mà các trường học được xếp hạng thấp hơn và các kết quả thi trắc nghiệm thấp hơn.
Hình minh họa: Dân Huỳnh/Người Việt
Một công ty môi giới địa ốc hoạt động trên toàn quốc, Redfin, đã công bố một cuộc nghiên cứu nhằm đi tới những con số cụ thể về sự sai biệt giá cả. Sử dụng một kho dữ kiện khổng lồ với khoảng 407,000 vụ mua bán nhà và gần 11,000 học khu cấp tiểu học tại 57 thị trường đô thị, cuộc nghiên cứu kết luận rằng, tính trung bình, người mua trả thêm $50 mỗi foot vuông cho những căn nhà tại các học khu được xếp hàng đầu so với những căn nhà trong những học khu được xếp hạng trung bình. Các dữ kiện của cuộc nghiên cứu xuất phát từ các dịch vụ quảng cáo tổng quát cùng với những đặc điểm trường học và điểm thi trắc nghiệm được cung cấp bởi các xí nghiệp nghiên cứu GreatSchools và Onboard Informatics.
Kết quả chung cuộc, theo Redfin, là sự sai biệt giá cả đối với những căn nhà tương tự – có cùng diện tích, con số phòng ngủ và phòng tắm – nằm gần nhau nhưng thuộc các học khu khác nhau, có thể thay đồi từ hàng mười ngàn đến hàng trăm ngàn. Tại vài vùng đắt tiền, chẳng hạn ven bờ biển California, những căn nhà trong những vùng có trường học được xếp hạng cao nhất có những sai biệt về giá nhà từ $300,000 đến gần $500,000.
Ngay cả khi những căn nhà tương tự chỉ cách nhau bằng lằn ranh học khu – cách nhau nửa dặm cho tới 3 phần tư dặm – những cách biệt về giá cả có thể rất đáng kể.
Ðể đi tới kết luận, cuộc nghiên cứu chú trọng vào năm cặp mua bán nhà gần đây. Một vụ ở Alexandria (Virginia) liên quan đến điều mà Redfin gọi là những căn nhà “gần như giống nhau” – cả hai đều có 4 phòng ngủ, 3 phòng tắm và 3,000 feet vuông không gian sinh hoạt – cách nhau 3 phần tư dặm. Ðối với một căn, trường học trong khu vực được xếp hạng cao.
Ðối với căn kia, trường học được xếp hạng thấp hơn. Sự sai biệt giá cả là $160,000, hay 16%.
Cuộc nghiên cứu cung cấp những thí dụ tương tự ở San Diego, Seattle, Gilbert (Arizona), và Beaverton (Oregon). Các nhà nghiên cứu thấy những sai biệt giá cả lớn giữa những vụ mua bán nhà ở những học khu được đánh giá cao so với những học khu được xếp hạng trung bình trong những vùng đô thị lớn trên toàn quốc, trong đó có Los Angeles, Boston, Miami, Washington, Charlotte, Chicago, Seattle, San Diego, San Antonio và Las Vegas. Cuộc nghiên cứu định nghĩa những trường học được đánh giá cao như những trường có điểm thi trắc nghiệm cao hơn ít nhất 90% các học sinh tham dự cuộc thi trắc nghiệm trong tiểu bang liên hệ, và các trường học trung bình là những trường có điểm cao hơn 40% đến 60% các học sinh cùng nhóm.
Nhưng đừng vội kết luận. Có thể nào những sai biệt giá cả có vẻ lớn này chính yếu là do phẩm chất của trường học hay không? Ðiểm trắc nghiệm tại các trường tiểu học có thực sự quan trọng đến mức chúng có thể làm tăng giá nhiều như vậy ở những căn nhà “giống nhau” hay không? – chỉ vì chúng nằm ở hai bên của ranh giới học khu.
Chúng ta hãy thử nhìn lại cuộc nghiên cứu của Redfin. Không như những cuộc nghiên cứu của giới học giả, thường sử dụng các kỹ thuật thống kê phức tạp để phân tách nhiều biến số khác có thể ảnh hưởng tới những khác biệt giá cả, Redfin không thực hiện những phân tích ngược trở lại đối với các dữ kiện của họ.
Ngoài ra, mặc dù cuộc nghiên cứu nói những căn nhà được dùng để so sánh “giống nhau,” đã không có cố gắng nào để đi tới những căn nhà thực sự có thể so sánh được, như trong một báo cáo đánh giá nhà, cho biết chi tiết về tình trạng bên trong, những cải thiện, các cơ sở và tiện nghi trong khu phố, cảnh quan và những ưu khuyết điểm khác, tất cả những thứ có thể ảnh hưởng tới giá cả. Những căn nhà được chú trọng trong cuộc nghiên cứu đều tương tự về số phòng ngủ, số phòng tắm và diện tích bên trong. Rất có thể còn nhiều thứ khác bị bỏ qua.
Chẳng hạn, trong hai căn nhà ở Alexandria được lựa chọn để cho thấy một sai biệt giá cả $130,000 ở hai bên lằn ranh học khu, các địa ốc viên tại địa phương nói có những khác biệt quan trọng mà cuộc phân tích của Redfin bỏ sót: một hồ tắm cộng đồng được mở cho mọi cư dân trong khu phố có nhà giá cao, một dấu hiệu mạnh mẽ về sự liên hệ của cộng đồng, và đặc điểm có thể đi bộ trong khu phố – những điều này đều làm tăng giá trị.
Theo bà Sue Goodhart, một nhà môi giới tại McEnearney Associates, một công ty hoạt động trong vùng, khu phố có mọi yếu tố thuận lợi, làm cho nó hấp dẫn hơn và được mong muốn nhiều hơn. “Không phải mọi thứ đều liên quan đến trường học.” (n.n.)
