(realtor.com) – Cư sở chính là gì? Nói một cách giản dị, đó là căn nhà hoặc căn chúng cư mà bạn gọi là nhà.
Cư sở chính (primary residence hay principal residence) cũng là một từ ngữ pháp lý và có những hậu quả quan trọng đối với việc vay tiền mua nhà hoặc vấn đề thuế, theo ông Steve Albert, giám đốc các dịch vụ thuế tại xí nghiệp kế toán Glass Jacobson ở Maryland.
Sau đây là những điều quan trọng mà bạn cần biết về cư sở chính của bạn.
Một cư sở chính là gì?
Nói một cách ngắn gọn, cư sở chính là căn nhà chính mà một người cư ngụ. Đây có thể là một căn nhà biệt lập, căn chúng cư, toa moóc, hay một chiếc thuyền được dùng làm nhà – nơi một cá nhân, một cặp vợ chồng, hoặc một gia đình sinh sống trọn năm hay phần lớn thời gian trong năm.
Đó cũng là địa chỉ trên bằng lái xe của cá nhân, giấy lưu hành xe, và thẻ đăng ký cử tri. Và nói chung, cư sở chính của một người là căn nhà gần nhất với một chủ nhân của người đó.
Mỗi thời điểm bạn chỉ có một cư sở chính.
Vì cư sở chính của bạn ảnh hưởng tới chuyện bạn sẽ phải trả bao nhiêu khi đến lúc khai thuế, đây là cách định nghĩa của sở thuế IRS về một cư sở chính: “Nếu một người đóng thuế thay đổi giữa hai bất động sản, khi sử dụng mỗi nơi như một cư sở cho các thời kỳ liên tiếp nhau, bất động sản mà người đóng thuế sử dụng trong phần lớn thời gian trong năm thường sẽ được coi như cư sở chính của người đó.”
Cư sở chính ảnh hưởng tới tiền thuế hằng năm như thế nào?
Vài phần của cư sở chính có thể được khấu trừ thuế, chẳng hạn như tiền lời thế chấp. Theo luật thuế mới, người đóng thuế có thể khấu trừ tiền lời thế chấp trên những món vay lên tới $750,00 cho cả căn nhà chính và căn nhà phụ (nhà nghỉ hè). Giới hạn trước đây là $1 triệu.
Nếu bạn vay một món thế chấp sau năm 2006, bạn cũng có thể gộp các khoản thanh toán tiền bảo hiểm thế chấp vào tiền lời thế chấp và xin khấu trừ. Nhưng để lợi dụng những khoản khấu trừ này, bạn sẽ phải khấu trừ từng món trong mẫu khai thuế 1040, thay vì lấy khoản khấu trừ căn bản – hiện giờ là $6,300 cho những người độc thân, và $12,600 cho những cặp vợ chồng. Nói chung, số tiền mà bạn có thể khấu trừ về tiền lời thế chấp sẽ vượt quá số tiền mà bạn sẽ nhận được bằng cách đòi khoản khấu trừ căn bản.
Cư sở chính ảnh hưởng như thế nào khi bán nhà?
Nếu bạn bán một căn nhà mà bạn đã ở hơn một năm trước khi bán, bạn sẽ được tính thuế ở thuế suất tăng vốn dài hạn. Tuy nhiên, thuế suất thay đổi tùy theo thang thuế lợi tức của bạn (bạn càng kiếm được nhiều tiền, thuế suất của bạn càng cao).
Ngoài ra, bạn có thể đủ điều kiện để được giảm thuế tăng vốn nhờ sự miễn trừ cư sở chính. Theo IRS, khi bạn bán cư sở chính của bạn, bạn có thể loại $250,000 ra khỏi món lời từ vụ bán nhà của bạn nếu bạn độc thân, hoặc $500,000 nếu bạn nộp tờ khai thuế chung với tính cách một cặp vợ chồng.
Bạn đủ điều kiện để được miễn trừ nếu bạn đã làm chủ và sử dụng căn nhà của bạn như căn nhà chính trong ít nhất hai năm liên tiếp trong năm năm trước ngày bán.
Cư sở chính ảnh hưởng tới món thế chấp ra sao?
Nói chung, những người mua nhà có thể đủ điều kiện để nhận được lãi suất tốt hơn khi vay tiền để mua cư sở chính của họ, bởi vì những nhà cho vay thế chấp cho rằng họ ít rủi ro hơn so với trường hợp họ tài trợ một món thế chấp thứ nhì.
Việc đủ điều kiện để vay một món tiền mua nhà cũng dễ dàng hơn khi bạn mua cư sở chính của bạn, bởi vì các nhà cho vay thế chấp đòi hỏi khoản tiền trả trước thấp hơn so với trường hợp họ đòi hỏi trả trước đối với căn nhà thứ nhì hoặc bất động sản đầu tư. Ngoài ra, một số chương trình dành cho người mua nhà lần đầu chỉ được cung cấp cho những người mua cư sở chính của họ.
Bởi vì những lợi ích thế chấp đó, bạn không thể tuyên bố một căn nhà là cư sở chính của bạn nếu bạn dự tính cho thuê căn nhà đó. Làm như vậy sẽ bị coi như gian lận thế chấp và nếu bị phát giác vào bất cứ lúc nào trong thời gian cứu xét món thế chấp, món vay của bạn sẽ bị từ chối và bạn sẽ mất bất cứ ngân khoản nào mà bạn đã trả, như lệ phí thẩm định trị giá nhà hoặc tiền ký thác làm tin.
Nếu sau này bạn bị phát giác nói dối về căn nhà chính của bạn, nhà cho vay của bạn có thể “đòi lại món vay,” có nghĩa toàn thể số tiền còn lại sẽ phải trả ngay lập tức, khiến bạn phải cố tái tài trợ hoặc bán căn nhà đó. (N.N.)