Luật sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880. Website: www.lylylaw.com
Sau loạt bài về Luật Khánh Tận (hay Khai Phá Sản) chúng tôi nhận được thư một số độc giả hỏi ý kiến nên làm gì khi bị tịch biên bất động sản hay nôm na là bị xiết nhà (foreclosure). Nhận thấy đây là một vấn đề xảy ra thường ngày nên bài này giải thích diễn tiến thủ tục một vụ xiết nhà theo pháp luật ra sao.
Hoa Kỳ là một nước tư bản với nền kinh tế hùng mạnh nên có một hệ thống tín dụng (cho vay) thịnh hành nhất là vay tiền mua nhà rất dễ dàng không phải như xưa ở xứ ta chỉ có nhà giàu đủ tiền mặt mới mua được nên nhiều người phải ở thuê suốt đời. Bất cứ ai chỉ cần có công ăn việc làm vững vàng, có một hồ sơ tín dụng tốt ghi lại thành tích mua bán và trả nợ sòng phẳng thì ngân hàng hay công ty cho vay địa ốc (mortgage company) gọi chung là “chủ nợ” (creditors) sẵn sàng tài trợ ngay và người ấy trở thành gia chủ bất cứ căn nhà nào vừa ý hợp với túi tiền có khả năng trả góp hàng tháng.
Gia chủ vay tiền mua trả góp đương nhiên phải có bổn phận hàng tháng nộp tiền đúng hạn theo như giao kèo ký kết. Nếu chẳng may vì một lý do bất đắc dĩ nào đó mà để chậm khoảng hai tháng tiền nhà thì nên nghĩ cách giải quyết ngay càng sớm càng tốt trước khi chủ nợ ra tay. Tùy theo hoàn cảnh nếu tính trước tình trạng thiếu hụt do hậu quả biến cố xảy ra khiến không đủ tiền đóng bù cho đúng hạn và tiên đoán không có cách phục hồi trong những tháng tới thì tốt hơn hết nên khai phá sản ngay đừng đợi chủ nợ tiến hành thủ tục pháp lý để lấy nhà. Khai khánh tận kịp thời sẽ tránh bị chủ nợ tính thêm bạc ngàn tiền tòa, tiền phạt trả chậm cùng trăm thứ tiền quái ác khác buộc vào không tránh được. Trong thực tế kẹt tiền nhà mà không có hành động thích ứng thì tới lúc gia chủ kinh hoàng khi thấy số tiền bị đòi nhiều hơn số tiền vay nguyên thủy gấp bội gồm đủ thứ tiền lãi, tiền phạt, tiền tòa và trăm thứ lệ phí linh tinh khác dĩ nhiên phải gánh chịu hết.
Tiến trình tịch biên địa ốc thi hành theo luật lệ Hoa Kỳ thường diễn tiến như sau. Đầu tiên chủ nợ nhờ luật sư nộp đơn kiện tại tòa sơ thẩm (Common Pleas Court) nơi quận hạt có căn nhà tọa lạc. Hồ sơ nộp cho tòa gồm có đơn thưa, đơn xin án quyết và tờ tuyên thệ (Complaint, Motion, and Affidavit). Nguyên cáo cũng phải nộp thêm bản sao giao kèo ký nhận mua nhà (signed contract), giấy vay nợ (mortgage) cùng giấy trước bạ địa ốc (tittle) kèm theo đơn kiện để chứng minh rằng họ có quyền tịch biên căn nhà đó. Tòa án sau đó sẽ gửi cho gia chủ bản sao hồ sơ vụ kiện kèm theo tờ thông báo ngày xử (Hearing Notice) theo thủ tục “tống đạt” (Serving the Complaint) cho phép gia chủ được thời hạn năm ngày nếu muốn yêu cầu được ra tòa tranh cãi nếu món nợ bất hợp lệ. Gia chủ biết tiền vay mua nhà đã ký nhận mà không trả dĩ nhiên là đúng chẳng cần cãi cọ, tuy nhiên nếu cứ xin tranh cãi sẽ được lợi điểm “câu giờ” làm đình trệ thủ tục tịch biên vì tòa án phải ấn định ngày giờ lập phiên xử cho gia chủ được cơ hội ra trước tòa trình bày nội vụ theo lý lẽ phía mình. Nếu không kháng cáo thông thường quan tòa thường xử cho phía chủ nợ thắng kiện và cho thi hành tức khắc thủ tục xiết nhà trừ phi gia chủ chứng minh được số tiền nợ không chính xác và có nhầm lẫn.
Hồ sơ thưa kiện được tống đạt qua bưu điện bằng thư bảo đảm hoặc do tống đạt viên tư nhân được mướn đem đến nhà trao tận tay và ký nhận rõ ràng trước khi xử nên có nhiều người tưởng lầm rằng không ký nhận thư bảo đảm thì trì hoãn được vụ kiện và câu thêm thời gian. Thực tế không dễ dàng như vậy vì một khi tống đạt viên không giao được trát tòa và đơn thưa thì sẽ đến lượt tòa ủy nhiệm cho nhân viên công lực (sheriff gọi tắt là “công lực”) dùng nỗ lực tìm thẳng gia chủ bất cứ nơi nào để tống đạt, nếu cố tình lẩn trốn sẽ gặp nhiều phiền phức bất lợi. Hồ sơ thưa kiện do chủ nợ gởi qua bưu điện nếu không giao được thì họ trình lại (Preacipe) với thừa phát lại tòa án, tòa sẽ coi như hồ sơ được tống đạt hợp lệ nếu không nhận được thư phát hoàn. Sau khi thủ tục tống đạt được thi hành xong thì luật sư bên nguyên đơn thảo lệnh trục xuất (Order) rồi trình lên chánh án xin chữ ký. Sau khi án lệnh này được ký xong đến lúc chủ nợ bắt đầu thực sự ra tay tiến hành thủ tục xiết nhà do công lực thi hành án quyết.
Như vậy ngay sau khi nhận được đơn kiện mà nộp đơn khai khánh tận sẽ có tác dụng ra sao? Có nhiều gia chủ đến lúc này mới quyết định khai phá sản vì mất tinh thần và sợ hãi khi thấy nhân viên công lực truy lùng tìm gặp đích thân để tống đạt lệnh trục xuất. Nếu muốn giữ lại căn nhà thì chỉ có thể khai phá sản theo Chương 13 của Luật Khánh Tận là cách dàn xếp chương trình trả nợ mới hàng tháng vì theo Chương 7 thì vẫn phải nộp nhà bán đi lấy tiền thanh toán cho chủ nợ do căn nhà là món nợ thế chấp (collateral debt). Khai theo Chương 13 trước khi có lệnh trục xuất tuy nhiên có lợi hơn, số tiền thiếu trong những tháng chậm không trả được sẽ tính gồm vào chương trình trả nợ mới được kéo dài trả trong thời hạn từ 3 tới 5 năm và ngưng mọi tiền phạt cùng các lệ phí linh tinh khác.
Nếu người nào đã có ý định khai khánh tận theo Chương 7 và có ý định giao nộp nhà để rũ sạch nợ mà để đến lúc bị tịch biên mới khai thì việc phá sản sẽ bị đình trệ thêm một thời gian ngắn vì trong trường hợp này chủ nợ vẫn có quyền xiết nhà nhưng tòa không bắt người phá sản phải đền tiền, do đó chủ nợ sợ bán không đủ lấy lại vốn nên phải nộp thêm đơn xin tái xét (re-file) vô tình giúp gia chủ kéo dài thêm thời gian ở nán. Gia chủ có nhà tiền chế (mobile home) được kể như có tài sản cá nhân chứ không phải là bất động sản nên thủ tục tịch biên khác hẳn với nhà xây cất. Lý do chủ nợ muốn xiết nhà tiền chế chỉ việc cho xe cần trục tới câu đi một cách dễ dàng nhưng không thể nào câu nhà xây vĩnh viễn trên một mảnh đất được. Muốn tịch biên nhà xây thì chỉ có cách bán đi hay đổi tên gia chủ trong trước bạ. Thủ tục tịch biên bất động sản còn bắt buộc phải đăng bố cáo trên nhật báo rao thời hạn đấu thầu cùng ấn định ngày cho nhân viên công lực thi hành cuộc đấu giá. Nếu số tiền bán được không đủ trả cho chủ nợ thì công lực thông báo cho gia chủ thời hạn phải dọn ra khỏi nhà thường là 30 ngày sau khi bán đấu giá. Vào lúc này chủ cũ phải sẵn sàng chỗ ở mới để dọn ra và phải thanh toán số tiền còn thiếu những tháng chậm chưa trả cộng thêm tiền phạt và các lệ phí linh tinh. Trong các vụ tịch biên mà gia chủ chống lại không chịu thi hành sau khi đã được thông báo ân hạn thường thấy cảnh công lực xông thẳng vào nhà khiêng dọn bàn ghế, tủ giường và các đồ đạc khác vứt ra vườn. Để đến nước này thì đồ đạc có bị bị gẫy bể hay hư hại gia chủ vẫn phải gánh chịu không oán thán vào đâu được.
Từ lúc chủ nợ nộp đơn khởi tố cho tới lúc trục xuất hẳn gia chủ ra khỏi nhà thường kéo dài từ 2 cho tới 9 tháng vì mỗi công ty cho vay địa ốc đặt qui luật khác nhau. Dĩ nhiên thời gian này không ai cho ở miễn phí, gia chủ nào không may bị kẹt chậm tiền nhà trầm trọng mà biết không có cách nào bắt kịp thì tốt hơn hết nên dành lại ít tiền những tháng không trả dùng làm tiền đặt cọc mướn chỗ ở khác rồi dọn ra càng sớm càng tốt. Còn trường hợp muốn giữ nhà lại thì khi mới chậm độ hai tháng tiền nhà thì nên suy tính quyết định khai phá sản ngay theo Chương 13, số tiền chậm chưa trả sẽ được tính vào chương trình trả nợ mới cùng với các món nợ khác mà khỏi bị trả tiền phạt trễ hay các lệ phí linh tinh khác.
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)
