LONG BEACH, California (NV) – Một ngày đầu tháng Tư, bà Kathy Nguyễn, một độc giả của nhật báo Người Việt, gọi vào cho tòa soạn “báo động” là thành phố Long Beach, nơi bà cư ngụ và có một vài căn nhà cho thuê đang bị “đe dọa,” vì theo bà, “Long Beach đang sắp sửa có ‘rent control,’ giống y như ở Los Angeles.”
“Tôi thấy báo chí cần phải để ý đến việc này để lên tiếng, vì ‘rent control’ chắc chắn không có lợi cho ai cả, mà chỉ làm giầu cho những cơ quan thanh tra nhà cửa mà thành phố phải mướn thôi.”
“Rent control” là gì?
Một cách tổng quát, luật “rent control” (kiểm soát việc cho thuê nhà) của mỗi thành phố ấn định người chủ có thể tăng tiền thuê nhà lúc nào và tăng ở mức bao nhiêu. Luật này cũng không cho phép chủ nhà ngang nhiên đuổi người thuê nhà, trừ khi họ vi phạm luật.
Tuy nhiên, ngay cả ở những thành phố có “rent control,” luật này chỉ áp dụng cho một số nhà nhất định. Thí dụ, tại Los Angeles, chỉ những căn nhà cho thuê có tối thiểu hai đơn vị và được xây trước Tháng Mười Một, 1978, mới bị luật “rent control” của thành phố này chi phối.
Với những giới hạn như thế, rất dễ hiểu khi chẳng có người chủ nhà nào thích cho thuê nhà ở một thành phố có “rent control.”
Nhìn một cách khác, giá cho thuê nhà của một thành phố không có “rent control” thường cao hơn những thành phố bị luật này chi phối. Theo một bản tường trình cuối năm 2016 của thị trường cho thuê nhà trực tuyến Apartment List, giá thuê trung bình cho một căn nhà hai phòng ngủ ở Long Beach là $2,100, đắt thứ sáu trên toàn tiểu bang California, và tăng gần 6% so với năm trước.
Tiếp xúc với báo Người Việt qua điện thoại, bà Kathy cho biết bà đang hợp tác với một số bạn bè để tổ chức những nỗ lực phản đối “rent control,” trong trường hợp giới chức thành phố này có ý định quay sang chiều hướng ấy.
Bà Athena Paquette, một nhà môi giới bất động sản có văn phòng ở Torrance, nhưng có nhiều khách hàng ở Long Beach, chia sẻ nỗi ưu tư của chủ nhà Kathy Nguyễn. Bà Paquette viết trong website của mình về đề tài này, cách đây không lâu: “Liệu rồi Long Beach sẽ có ‘rent control’ hay không? Nhiều khách hàng hỏi tôi như thế, và câu trả lời của tôi là có thể và có lẽ. Hội Đồng Thành Phố Long Beach vào Tháng Sáu, 2016 đã bỏ phiếu thuận cho luật thanh tra định kỳ và luân phiên tất cả những căn nhà cho thuê có ít nhất là bốn đơn vị, giống y như thành phố Los Angeles đang làm. Câu hỏi được đặt ra là mức tiền tối đa chủ nhà có thể tăng mỗi năm là bao nhiêu? 1% hay 3% và luật “rent control,” nếu được ra đời, sẽ áp dụng cho loại nhà cho thuê nào? Duplexes, fourplexes hay cả nhà chỉ có một đơn vị duy nhất?”
Bà Paquette kêu gọi: “Nếu bạn là chủ nhà trong vùng này, hãy theo dõi và góp sức vận động chống luật này nếu không muốn phải đối diện với một bất ngờ khó chịu.”
Xung đột quyền lợi?
Trong nhiều trường hợp, luật “rent control” chắc chắn mang một vài lợi ích lớn cho người thuê nhà. Thí dụ, bất kể giá thuê trên thị trường là bao nhiêu, chủ nhà chỉ có thể tăng tiền thuê theo tỷ lệ do luật định mỗi lần hợp đồng thuê nhà được gia hạn, và cũng không thể bất ngờ tăng giá, vì đa số luật rent control đòi hỏi chủ nhà phải cho người thuê biết trước 30 ngày là có định tăng tiền nhà khi gia hạn hợp đồng hay không.
Luật “rent control” đặc biệt có lợi cho người thuê tại những thành phố mà tiền thuê quá cao, như ở Manhattan (New York) hay San Francisco, nơi tiền thuê nhà trung bình là $3,000 một tháng, thì người thuê không còn cách nào khác là phải đi thuê những căn nhà bị luật “rent control” chi phối.
Ngoài việc giá nhà được kềm giữ, nếu bạn là một người thuê tốt, tức trả tiền đúng hạn, không làm ồn ào khiến hàng xóm phải than phiền, hay không biến nhà bếp thành nơi chuyên nấu thức ăn bỏ mối, thì người thuê nhà còn được bảo vệ bằng cách khi hợp đồng hết hạn, có quyền gia hạn, và chỉ bị đuổi vì những lý do luật định. Người chủ không thể hứng lên từ chối không cho bạn thuê nữa, chỉ vì muốn cho thuê căn nhà bạn đang ở với giá cao hơn.
Quan trọng không kém, “rent control” bảo vệ người thuê ở chỗ chủ nhà phải bảo trì căn nhà cho thuê cho đúng phép vệ sinh, nếu không sẽ bị phạt. Đây có lẽ là yếu tố mà người đi thuê ở vùng được xem là xập xệ cần được giúp đỡ nhất.
Tiếp xúc với phóng viên báo Người Việt, ông Dave Robinson, thuê một chung cư hai phòng ngủ ở một khu cho thuê lớn ở Linden Avenue, gần trung tâm thành phố, cho biết ông dọn vào căn nhà này cuối năm ngoái, và trong suốt sáu tuần lễ đầu hệ thống nước trong nhà bị hỏng. Bồn tắm luôn luôn bị ứ nước, thoát rất chậm, và mỗi lần dùng máy xay rác thì bồn rửa chén trong bếp cũng ngập ứ luôn.
“Vợ tôi rất khó chịu khi phải nấu ăn, vì tình trạng mất vệ sinh, nhưng chúng tôi gọi chủ yêu cầu sửa thì cứ bị hẹn lần hẹn lữa mãi.”
Ông Robinson cho biết cuối cùng ông phải gọi thành phố để than phiền. Và may có luật thanh tra vừa mới ban hành, nên chủ nhà rồi cũng gọi thợ đến sửa, nhưng cách đây hai tuần ông nhận được thư báo là giá nhà sẽ lên 10% trong vòng 30 ngày nữa.
“Nhà tôi thuê giá $1,900, lên một lúc gần $200 thì không biết làm sao tụi tôi chịu nổi,” ông tâm sự.
Bà Champei Im, người Cambodia, thuê nhà ở một căn fourplex ở gần góc Anaheim Avenue và đường 10th Street, cho biết khu nhà bà ở gần đây có gián, nhưng than phiền đã hơn hai tuần lễ rồi mà vẫn chưa thấy chủ có biện pháp gì.
“Chồng tôi nói để ổng gọi thành phố khiếu nại, nhưng tôi ngăn ông ấy nói chờ thêm một thời gian vì sợ chủ nhà họ trả đũa, đòi tăng giá thì chắc phải dọn nhà quá,” bà tâm sự. “Ổng xã tôi ổng nói, lo gì, kỳ này đi thuê ở khu nào có ‘rent control’ cho chắc ăn!”
Trở lại với giới chủ nhà, chẳng riêng gì bà Kathy Nguyễn, mà hình như bất cứ chủ nhà nào ở thành phố này cũng nhìn luật “rent control” bằng cặp mắt thiếu thiện cảm.
Bà Nicoleta Robinson, một nhà môi giới bất động sản có văn phòng và có ba căn nhà cho thuê ở Long Beach, nói với nhật báo Người Việt: “Tôi không ủng hộ việc điều khiển quá đáng một thị trường tự do. Giá thuê nhà phản ánh thực tế của cung và cầu. Nếu ‘rent control’ được thông qua, có thể các chủ nhà sẽ tăng giá hàng loạt để tìm cách đền bù cho việc tăng giá thuê trong tương lai sẽ bị chậm lại. Là một người có nhà cho thuê, ‘rent control’ sẽ khiến tôi ngần ngại không muốn tu bổ nhà cho thuê ngoại trừ những gì bắt buộc phải sửa chữa, và thành phố Long Beach, nói chung sẽ dần dà trở thành nơi có nhiều căn nhà không được bảo trì đúng mức.”
Bà khẳng định: “Tôi không ủng hộ ‘rent control’ tí nào. Đây là một cách giữ giá thuê nhà rẻ một cách quan liêu và không hữu hiệu, vì nó chỉ khiến chủ nhà không đầu tư đúng mức vào việc bảo trì nhà cho thuê, hoặc khiến người có vốn không muốn đầu tư vào nhà cho thuê, và vì thế sẽ biến Long Beach thành nơi khiến người thuê khó có thể tìm được chỗ ở với giá phải chăng.”
Ông Ricardo Garcia, thuộc Long Beach Residents Empowered, một tổ chức đấu tranh cho quyền lợi người đi thuê cho rằng Long Beach cần phải có “rent control,” phát biểu: “Nhiều việc đang dồn dập xẩy ra khiến chúng tôi tin rằng Long Beach cần phải có ‘rent control.’”
Ông vạch ra: “Với tình trạng các nhà đầu tư mua những khu nhà lớn, sửa cho đẹp lên, rồi tăng cao giá thuê, với tỷ lệ nhà trống rất thấp, người đi thuê sẽ khó lòng tìm được căn nhà vừa túi tiền để mướn. Tình trạng này tạo nhiều khó khăn cho những người lợi tức không cao trong thành phố.”
Ông Garcia cho biết tổ chức Long Beach Residents Empowered ủng hộ luật “rent control,” nhưng hiện đang tập trung nỗ lực vào việc bảo vệ người đi thuê và thúc đẩy việc bảo trì nhà cửa. Ông nhận định: “’Rent control’ là một trong những công cụ chúng ta có thể dùng, và rất cần cho việc bảo vệ giới đi thuê, nhưng đó không phải là một giải pháp nhiệm mầu có thể giải quyết được mọi vấn đề.”
Câu trả lời không đơn giản
Nếu “rent control” là câu trả lời cho người đi thuê, và nếu muốn thành phố mình ở có “rent control” thì người đi thuê (đông hơn giới có nhà cho thuê rất nhiều) chỉ việc tụ họp lại rồi cùng nhau xin chữ ký vận động các thành viên trong hội đồng thành phố, thì dần dà sẽ được toại nguyện thôi.
Nếu sự việc đơn giản thế thì tại sao chỉ có 15 trong hơn 480 thành phố tại California có “rent control?”
Theo ông Thomas Sowell, một chuyên gia nghiên cứu kinh tế, tác giả cuốn “Basic Economics,” mọi việc không đơn giản như trắng với đen.
Tác giả Thomas Sowell giải thích trong cuốn “Basic Economics:” “Trong một thị trường tự do, giá cả thay đổi theo nhu cầu. Giá tăng lên khi số cung ít hơn số cầu. Nói một cách đơn giản, khi có nhiều người cần thuê nhà hơn số nhà trống, giá thuê nhà sẽ tăng lên. Và người đi thuê, dù muốn dù không, đều vô hình chung cạnh tranh với những người cùng muốn mướn căn nhà mình muốn ở khu mình muốn.”
Ông lập luận: “Giá nhà cho thuê bị ép ở mức thấp không tự nhiên tại một thành phố có ‘rent control,’ dần dà sẽ tạo tình trạng số người muốn đi thuê đông hơn nhà cho thuê, khiến nhà khan hiếm. Khi nhà hiếm, chủ nhà sẽ tăng giá lên mỗi khi có người di chuyển. Điều này dễ hiểu, vì luật ‘rent control’ chỉ cấm chủ nhà tăng giá quá cao với người đang thuê, chứ không kiểm soát giá cho người thuê mới. Như vậy, trước sau giá nhà cũng tăng giảm tùy theo luật cung cầu.”
Nếu về lâu về dài “rent control” không có lợi cho chủ nhà mà cũng không có lợi cho người đi thuê, thì ai là giới được hưởng lợi?
Theo ông Sowell, “rent control” “hơn tất cả, là công cụ của những chính trị gia,” ông giải thích: “Trên lý thuyết, ‘rent control’ có vẻ giúp được người nghèo, đó là câu chính trị gia nào cũng thích rêu rao, nhưng khi xét kỹ hơn, luật này không giúp được người nghèo, mà còn khiến các thành phố tốn tiền mướn nhân viên cho công việc thanh tra và kiểm soát. Và cuối cùng thì đâu cũng vào đấy!”
Sự thật có thể đúng như ông Sowell nói, nhưng hai giới chủ nhà và người đi thuê có lẽ muôn đời sẽ nhìn “rent control” ở hai quan điểm trái ngược.
Tuy nhiên, có lẽ ít nhất là ở trong thời điểm này, chủ nhà ở vùng Long Beach không cần phải quá lo lắng vì giới chức của thành phố này có vẻ đang đồng ý với tác giả cuốn “Basic Economics.”
Trả lời phỏng vấn với tờ Long Beach Press Telegram, ông Rex Richardson, phó thị trưởng Long Beach, cho biết thành phố “phải cân bằng quyền lợi của giới chủ nhà với người thuê nhà, mặt khác người đi thuê cũng phải có những nẻo đường pháp lý để nêu ra những quan ngại chính đáng của họ.”
Ông Richardson ủng hộ việc tạo ra điều kiện để người dân thuê được nhà với giá phải chăng, và duy trì được tình trạng này quan trọng hơn áp đặt luật “rent control.”
Ông nói: “Tôi hoàn toàn ủng hộ việc cung ứng cho dân cư trong thành phố nhà cho thuê với giá phải chăng. Nhưng chúng ta phải bảo đảm việc người có tiền đầu tư tiếp tục đầu tư vào nhà cho thuê. Hơn nữa, thành phố Long Beach phải đối diện với nhiều việc quan trọng hơn là thúc đẩy luật ‘rent control’ trong lúc này.”
Liên lạc tác giả: [email protected]
_______________________________
Những thành phố có luật “rent control” ở California: Berkeley, Beverly Hills, Campbell, East Palo Alto, Fremont, Hayward, Los Angeles, Los Gatos, Oakland, Palm Springs, San Francisco, San Jose, Santa Monica, Thousand Oaks, West Hollywood.
Mời độc giả xem Điểm tin buổi sáng Thứ Ba, ngày 25 tháng 4 năm 2017
