Friday, March 29, 2024

Thị trường nhà đất thêm hy vọng


Những vụ mua bán nhà có sẵn đã gia tăng với một tỉ lệ là 5.0% trong Tháng Mười Hai, lên tới một nhịp độ hàng năm là 4.61 triệu căn. Trước đó người ta hy vọng con số là 4.57 triệu. So với một năm trước, những vụ mua bán tăng 3.6%. Tuy nhiên, giá ở giữa (median price) của một căn nhà có sẵn đã giảm 2.5% so với một năm trước, còn $164,500.



Những vụ mua bán nhà biệt lập dành cho một gia đình tăng 4.6%, lên tới một nhịp độ hàng năm là 4.11 triệu, và tăng 4.3% so với một năm trước. Giá ở giữa của một căn nhà biệt lập hiện hữu tăng 2.5% so với một năm trước, lên tới $165,100. Những vụ mua bán loại nhà condo tăng 8.7% so với Tháng Mười Một, lên tới một nhịp độ hàng năm là 500,000, nhưng giảm 2.0% so với một năm trước. Giá ở giữa của một căn condo trước đó có chủ giảm 3.0%, còn $160,000.


Mức hoạt động mua bán tự nó không quan trọng cho lắm (dĩ nhiên ngoại trừ trường hợp bạn là một địa ốc viên). Tuy nhiên, mức độ mua bán so với kho tồn trữ hiện hữu rất quan trọng, bởi vì nó cung cấp một manh mối rất tốt liên quan đến chiều hướng tương lai của giá cả loại nhà hiện hữu.


Bởi vì home equity (trị giá nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ tiền thế chấp mà chủ nhà còn nợ) vẫn là tài sản quan trọng nhất đối với hầu hết các gia đình, và nhà cửa thường là một tài sản có tác dụng cao, giá nhà hiện hữu có tầm mức quan trọng. Ðiều ngược lại cũng đúng với những vụ mua bán nhà mới xây cất. Bởi vì mỗi căn nhà mới được xây dựng biểu hiện một số hoạt động kinh tế lớn lao, chính mức độ mua bán nhà mới xây mới thực sự quan trọng.


Các dữ kiện về số nhà tồn đọng cực kỳ tốt đẹp, với số nhà được rao bán giảm 9.2% trong tháng, còn 2.38 triệu (sụt giảm đôi chút là điều bình thường theo mùa, nhưng không phải sụt giảm với tầm mức như vậy). Con số đó đặt số tháng cung cấp (months of supply) ở mức 6.2 tháng, giảm từ 7.2 tháng một năm trước.


Số nhà tồn đọng “thô” (không tính kho dự trữ trong bóng tối) hiện giảm 41.1% so với mức cao nhất là 4.04 triệu vào Tháng Bảy 2007. Ðây là mức tồn đọng thấp nhất kể từ Tháng Ba 2005. Số tháng cung cấp hiện giờ trở lại những mức bình thường! Khi thị trường nhà bột phát như bọt xà phòng, số tháng cung cấp quanh quẩn ở mức 4.0 tháng. Một thị trường lành mạnh có số tháng cung cấp khoảng 6.0.


Cả bốn vùng trên toàn quốc đều chứng kiến việc mua bán gia tăng trong tháng, tăng từ 10.7% ở Ðông Bắc tới 2.6% ở miền Tây. So với một năm trước, miền Tây là vùng duy nhất có nhịp độ mua bán thấp hơn, giảm 0.8%. Vùng Trung Tây đạt thành quả theo năm tốt nhất, tăng 9.5%.


Tuy nhiên, những vụ mua bán nhà bị túng quẫn vẫn chiếm một phần rất lớn trên thị trường. Trong Tháng Mười Hai, 32% mọi vụ mua bán thuộc loại bị túng quẫn (19% là nhà bị xiết nợ, và 13% là những vụ short sales), tăng từ tỉ lệ 29% trong Tháng Mười Một nhưng giảm từ 36% một năm trước đây. Do đó, mặc dù số tháng cung cấp có tính cách bình thường hơn, thị trường vẫn chưa trở lại bình thường hoặc lành mạnh đúng nghĩa, nhưng quả thật nó có vẻ đang trên đà hồi phục.


Ðây là một báo cáo rất tích cực và thêm bằng chứng cho thấy thị trường nhà đất đang hồi phục. Khi nó hồi phục như vậy, nền kinh tế nói chung cũng hồi phục. Số tháng cung cấp bình thường là một chỉ dấu mạnh mẽ cho thấy giá nhà lâu nay sụt giảm cuối cùng đang đi tới kết thúc, tuy không hẳn là một sự hồi phục mạnh mẽ. Có thể chúng ta sẽ có một vài năm trong đó giá cả không tăng, do đó giá trị nhà đất trên thực tế sẽ tiếp tục giảm.


Tuy nhiên, giá biểu kiến có tính cách quan trọng. Với giá nhà hiện hữu trở nên ổn định, sẽ có ít người hơn bị đẩy xuống dưới mặt nước (underwater), và do đó có nguy cơ bị xiết nhà. Giá cả cũng thường trở lại bình thường cùng với lợi tức và tiền thuê nhà, củng cố nhận định rằng thị trường giá hạ sắp kết thúc đối với giá nhà hiện hữu (nhưng sự chấm dứt một thị trường giá hạ không có nghĩa bắt đầu một thị trường giá cao mới). (n.n.)

MỚI CẬP NHẬT