Ngô Ðồng
Các món tiền vay mua nhà hay tái tài trợ món nợ của Tổng Cục Gia Cư (Federal Housing Administration) thường được ưa chuộng nhờ số tiền trả trước bị đòi hỏi rất ít và điểm số tín dụng cũng không gắt gao, sắp trở nên tốn kém hơn.
Một số chuyên viên tin rằng dù vậy, người có nhu cầu vay tiền cũng vẫn phải lao đầu vào vay vì họ là những người không có lựa chọn nào khác.
Thứ Hai vừa qua FHA loan báo cơ quan sẽ tăng hai loại lệ phí mà người vay tiền sẽ phải trả. Lý do, cơ quan cần thêm nhiều tiền để gia tăng quỹ dự trữ an toàn vốn đã vơi nhiều đi trong cuộc khủng hoảng địa ốc vừa qua. Ðồng thời, khi tăng lệ phí, cơ quan cũng gián tiếp khuyến khích các tổ chức tài trợ tư nhân tiến vào gánh bớt phần nào trách nhiệm tài trợ địa ốc.
Sau khi có cuộc khủng hoảng địa ốc, hàng loạt người có nhu cầu vay tiền đã xin vay qua các chương trình do FHA bảo trợ. Các chương trình tài trợ bình thường thì bị siết chặt các quy định nên vay được một món nợ rất trần ai. Trung bình cứ 4 người vay tiền thì có một người bị từ chối.
Cơ quan FHA không cho vay tiền trực tiếp mà đứng ra bảo đảm dưới hình thức bảo hiểm để các công ty tài trợ hoặc ngân hàng cho vay theo những tiêu chuẩn và điều kiện do FHA đặt ra. Những điều kiện này dễ dãi hơn các điều kiện của các chương trình tài trợ sẽ bán lại cho hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac thường được gọi là “Conventional loan” hay các chương trình tài trợ truyền thống.
Vay qua FHA chỉ bị đòi hỏi trả trước tối thiểu có 3.5% giá mua căn nhà. Khi vay tiền thì điểm số tín dụng chỉ cần 580 điểm. Với các chương trình tài trợ “Conventional”, gần như cầm chắc bị lắc đầu.
Chính vì điều kiện cho vay dễ dãi hơn, tỉ lệ người xin vay qua FHA đã tăng vọt lên tới 40% đối với những người vay tiền mua nhà năm 2010 trong khi 5 năm trước đó, số người vay qua FHA chỉ đạt được 4.5%.
“Chúng tôi muốn có mặt trên thị trường khi mọi người cần đến, nhưng chúng tôi muốn đứng lui lại phía sau một số người và khuyến khích dòng vốn tư nhân quay lại.” Carol Galante, quyền tổng cục trưởng FHA tuyên bố khi công bố tăng lệ phí.
Quỹ dự trữ an toàn của FHA đã giảm xuống quá nhiều vì cơ quan đã phải đền bù cho hàng loạt các vụ bỏ nhà gia tăng quá nhanh những năm qua. Có lúc, FHA và các viên chức liên bang từng tính rằng, cơ quan cần đến một ít tỉ đô la tiền cứu trợ từ chính phủ để tránh sụp đổ một khi thị trường trở nên tồi tệ hơn. Tuy nhiên, nếu gia tăng lệ phí, cơ quan sẽ có thể thu thêm được khoảng $1.25 tỉ đô la từ khi chương trình bắt đầu năm 2012 cho tới Tháng Chín năm 2013. Ngoài ra, FHA cũng dự trù nhận được $1 tỉ đô la nhờ chia ở số tiền $26 tỉ đô la mà 5 đại ngân hàng thỏa thuận với 49 tiểu bang trong vụ giải quyết các cáo buộc ký hồ sơ xiết nhà không kiểm soát đúng luật.
Theo sự loan báo của FHA, cơ quan sẽ tăng lệ phí bảo hiểm món nợ (mortgage insurance premium) thêm 0.10% đối với các món vay dưới $625,500. Như vậy, bảo hiểm món nợ của FHA sẽ từ 1.15% lên thành 1.25% bắt đầu từ ngày 1 Tháng Tư 2012. Từ ngày 1 Tháng Sáu 2012, những món vay với số tiền cao hơn sẽ phải chịu lệ phí bảo hiểm món nợ tăng 0.35%, như vậy sẽ tổng cộng là 1.5%. Bảo hiểm vay nợ nguyên năm sẽ được chia nhỏ ra thành 12 tháng để người ta trả chung với vốn vay và tiền lời.
Không những vậy, FHA cho hay cơ quan còn tăng lệ phí khác nữa. Ðó là lệ phí vay nợ ban đầu (upfront mortgage premium) sẽ bị tăng thêm 0.75%, mang tổng số lệ phí này lên thành 1.75% của số tiền xin vay. Dù sao, lệ phí này có thể được cộng chung vào với số tiền xin vay để trả nợ.
“Một cách tổng quát, gia tăng một số lệ phí cho dù tăng đáng kể như loại lệ phí vừa kể, cũng sẽ không giảm bớt tính cách phổ biến của chương trình tài trợ FHA. Bởi vì người ta không tìm đâu ra một chương trình tài trợ nào khác ở bất cứ đâu khi chỉ đòi số tiền trả trước 3.5%.” Guy Cecala, chủ nhiệm tạp chí thông tin tài trợ địa ốc Inside Mortgage Finance nhận xét. “Thêm vào đó, các tiêu chuẩn cứu xét hồ sơn xin vay của FHA cũng dễ dàng hơn là các chương trình tài trợ khác được Fannie Mae và Freddie Mac mua lại. Vì vậy sẽ có rất nhiều người xin vay tiền qua FHA.”
Hãy thử đưa ra một vài con số cho dễ hiểu hơn.
Một người muốn mua một căn nhà giá $200,000 và trả trước 3.5%. Như vậy, người này cần vay số tiền $193,000. Theo quy định sẽ áp dụng từ đầu Tháng Tư tới đây, người xin vay phải trả trước lệ phí vay nợ (upfront) là $3,377 thay vì chỉ có $1,930 như hiện nay.
Vậy nếu gói chung cả tiền cần vay và lệ phí trả trước thành một món nợ thì sẽ là $196,377. Hàng tháng con nợ sẽ phải trả thêm $25, nếu chúng ta lấy lãi suất hiện nay là 3.5% để tính.
Tuy nhiên, nếu người nào có điểm số tín dụng khá cao, từ 700 điểm trở lên, và có nhiều tiền trả trước hơn, người ta có thể xin vay qua các chương trình tài trợ được Fannie Mae và Freddie Mac bảo trợ. Hàng tháng có thể nhờ đó tiết kiệm được khoảng $44 giả sử vay tiền với lãi suất 3.875%.
Các chuyên viên tài trợ cho rằng nếu người ta có điểm số tín dụng cao, nhiều tiền trả trước, công việc làm lâu bền, vững chắc, vay qua các chương trình “conventional” thì tránh được các khoản lệ phí khá nặng của FHA.