Mua bán nhà di sản không dễ

(realtytimes.com) – Thông thường, bất động sản do một người hiện giờ đã quá cố làm chủ sẽ được bán theo một thủ tục được gọi là “bán di sản” (probate sale). Khi điều này xảy ra, một bộ luật lệ có vẻ phức tạp sẽ diễn ra, đặc biệt tại California.

Người đại diện của bất động sản (cũng được gọi là quản trị viên hoặc người thi hành, tùy hoàn cảnh) có thể tìm người mua một cách trực tiếp hoặc có thể quảng cáo bán bất động sản với một nhà môi giới địa ốc. Nếu căn nhà được rao bán, thời kỳ quảng cáo có thể không được quá 90 ngày (theo điều 10150(a) của Luật Di Sản California). Những thời kỳ gia hạn mỗi lần tới 90 ngày có thể được chấp thuận nếu cần.

Những người mua tương lai thường thấy rằng mọi việc hơi khó hiểu khi họ đưa ra một đề nghị để mua. Thông thường, những cuộc thương lượng sẽ được thực hiện giống như trong một vụ mua bán bình thường. Nghĩa là, đề nghị có thể được trình bày với người thi hành, người này khi đó có thể đưa ra một phản đề nghị, rồi cũng có thể đưa tới một phản đề nghị khác. Tuy nhiên, ngay cả khi người thi hành và người mua đã đi tới thỏa thuận, cuộc thương lượng vẫn chưa dứt khoát.

Sự chấp thuận vụ mua bán căn nhà phải được tòa án xác nhận. Người thi hành phải xin tòa ấn định một ngày điều trần với mục đích xác nhận vụ mua bán. Đó là một cuộc điều trần công cộng, và báo thị về cuộc điều trần sẽ được công bố cho công chúng. Ngày được ấn định cho cuộc điều trần sẽ tùy thuộc vào lịch trình của tòa án.

Vào lúc diễn ra cuộc điều trần, các phe khác nếu muốn cũng có thể đấu giá để mua căn nhà. Luật di sản đặt ra một công thức để xác định số tiền trả giá cao hơn tối thiểu đầu tiên. Theo đó, số tiền đấu giá phải cao hơn ít nhất 10% đối với $10,000 đầu tiên của giá nguyên thủy và cao hơn 5% giá nguyên thủy trên mức $10,000.

Thí dụ, người thi hành đã chấp thuận một đề nghị với giá $300,000 và bạn tới đấu giá để mua bất động sản tại cuộc điều trần, theo công thức được luật ấn định, mức đấu giá đầu tiên phải ít nhất là $315,500 (10% của $10,000 đầu tiên là $1,000 và 5% của $290,000 là $14,500).

Sau khi việc trả giá tối thiểu đầu tiên được thực hiện, dĩ nhiên có thể có những vụ trả giá cao hơn. Những vụ trả giá cao hơn không phải chịu một công thức nào, và tòa có thể ấn định những số tiền trả thêm vào lúc đó, thí dụ, vị thẩm phán có thể nói mỗi vụ trả giá thêm phải ít nhất $500.

Nếu có một cuộc đấu giá, và đề nghị cao nhất có những điều kiện khác với đề nghị được chấp thuận nguyên thủy, tòa sẽ không xác nhận đề nghị cao nhất đó trừ phi người đại diện của bất động sản chấp thuận các điều kiện mới.

Nói chung, các quy định về nhà di sản và các thủ tục nhằm đem lại giá tốt nhất cho bất động sản. Với mục đích đó, tòa án được dành cho một thẩm quyền rộng rãi. Ngay cả khi căn nhà được trả thêm trong cuộc đấu giá, tòa có thể bác bỏ vụ mua bán và ra lệnh mở một vụ điều trần khác, nếu tòa cảm thấy giá đó không thỏa đáng.

Luật cũng hướng dẫn tòa để xác định rằng bất động sản đã được quảng cáo đầy đủ trên thị trường. Những nhà môi giới khi quảng cáo bán bất động sản cần chuẩn bị để chứng tỏ rằng bất động sản đã được quảng cáo một cách rộng rãi.

Người ta thường nghĩ rằng những vụ mua bán nhà di sản tạo một cơ hội để mua với giá rẻ. Với các thủ tục được ấn định để xúc tiến những vụ mua bán như vậy, điều đó ít có triển vọng xảy ra. (N.N.)