Sự thật về những món thế chấp không cần phí tổn hoàn tất

(realtytimes.com) – Khi bạn sẵn sàng mua một căn nhà hoặc tái tài trợ một món thế chấp hiện hữu, thường bạn sẽ yêu cầu một công ty thế chấp cung cấp cho bạn một bản nêu giá. Vì các nhà cho vay ấn định lãi suất của họ theo những tiêu chuẩn rất giống nhau, các lãi suất của họ sẽ hầu như giống nhau.

Thực vậy, khi nhận được một bản nêu giá, không có gì đáng ngạc nhiên khi hầu hết các nhà cho vay đều nêu giá gần giống nhau vào ngày hôm đó. Nhưng người tiêu thụ phải so sánh các phí tổn để hoàn tất vụ mua bán đi kèm với bản nêu giá.

Trong khi chính những nhà cho vay không có quyền kiểm soát những phí tổn mà phe thứ ba đòi hỏi, chẳng hạn như bảo hiểm bằng khoán hoặc lệ phí luật sư, họ có thể kiểm soát các lệ phí của họ.

Một lệ phí bảo hiểm món vay hoặc một lệ phí cứu xét việc cho vay sẽ rơi vào loại này. Khi hai nhà cho vay nêu cùng một lãi suất, thường sự khác biệt trong các lệ phí của nhà cho vay sẽ cho người vay biết họ nên chọn nhà cho vay nào.

Trong giới cho vay, một món thế chấp không cần phí tổn hoàn tất không có nghĩa món thế chấp đó không có phí tổn hoàn tất. Thực ra, các phí tổn hoàn tất – thường lên tới hàng ngàn đô la – không giản dị biến mất.

Vậy điều gì thực sự xảy ra cho các phí tổn đó? Hoặc bạn viết một chi phiếu để trả các phí tổn đó tại bàn hoàn tất vụ mua bán; hoặc chúng được cộng vào số tiền vay; hoặc bạn chấp nhận một lãi suất cao hơn để đổi lại việc nhà cho vay nhận trả phí tổn đó. Hai giải pháp sau được coi như một món thế chấp không cần trả phí tổn hoàn tất.

Một điều cần phải nói ngay là mọi món thế chấp đều có các phí tổn hoàn tất, cả từ nhà cho vay lẫn các phe thứ ba. Mọi món vay đều có lệ phí, vấn đề là ai sẽ trả tiền. Có thể người bán đồng ý trả các lệ phí của người mua trong vài trường hợp tiêu biểu:

-Người bán trả các phí tổn hoàn tất thay vì hạ giá bán: Người bán có thể đồng ý trả các phí tổn hoàn tất nhưng đòi hỏi bạn trả một giá cao hơn. Điều này cho phép bạn tiết kiệm một số tiền trả trước, nhưng bạn sẽ phải vay một số tiền nhiều hơn, và trả tiền lời cho số tiền đó.

-Người bán trả các phí tổn hoàn tất thay vì thực hiện những sửa chữa: Thí dụ vụ kiểm tra nhà đòi hỏi những sửa chữa ống nước tốn kém $4,000. Thay vì thực hiện những sửa chữa, người bán có thể đề nghị tính số tiền đó vào các phí tổn hoàn tất. Bạn sẽ giữ khoản tiền mặt trả trước nhưng phải trả nhiều hơn sau này.

Nhà cho vay cũng có thể đồng ý cho bạn:

-Cộng các phí tổn hoàn tất vào món vay của bạn: Món vay của bạn sẽ lớn hơn, có nghĩa bạn sẽ trả những số tiền hằng tháng cao hơn. Bạn cũng phải trả tiền lời cho số tiền phụ trội đó, một khoản tiền khá lớn trong cuộc đời của món vay.

-Tăng lãi suất để thanh toán các phí tổn hoàn tất: ngân hàng có thể đề nghị một khoản tín dụng cho nhà cho vay để trang trải các phí tổn hoàn tất. Do đó họ sẽ đòi bạn trả một lãi suất cao hơn để bù lại sự sai biệt.

Đổi lại những khoản thanh toán hằng tháng cao hơn là bạn có thể giảm bớt số tiền mặt phải trả tại bàn hoàn tất vụ mua bán. Đối với những người dự tính sống tại căn nhà đó trong một thời gian dài, có thể không hợp lý khi vay một món vay không cần lệ phí hoàn tất, vì lãi suất sẽ cao hơn. Đối với những người dự tính chỉ giữ căn nhà trong một vài năm, khi đó một món vay không cần phí tổn hoàn tất có thể là một giải pháp nên chọn.

Khi bạn nghe nói tới một món vay không cần trả phí tổn hoàn tất, nên nhớ rằng mọi nhà cho vay đều có thể đề nghị một món vay như vậy. Nhưng luôn luôn có các phí tổn và những phí tổn đó sẽ phản ánh trong khoản thanh toán hằng tháng cao hơn trong thời gian bạn phải trả nợ. (N.N.)