Nhà ở Mỹ đang khan hiếm hay được xây dựng quá mức?

ORANGE COUNTY, California (NV) – Bất cứ ai đi tìm nhà để mua hiện nay đều nhận thấy rằng nhà đang rất khan hiếm, phải cạnh tranh khốc liệt và phải mua với giá cao. Nhưng một nhà phân tích lại cho biết thực tế hiện có quá nhiều nhà đang được xây dựng.

Theo “CNBC.com,” nguồn cung ứng nhà để bán vào cuối Tháng Tám, 2021, đạt 1.29 triệu căn, giảm 1.5% so với Tháng Bảy và giảm 13.4% so với Tháng Tám, 2020, theo thông tin từ Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia.

Nguồn cung ứng nhà này đủ để bán trong 2.6 tháng với tốc độ nhà bán như hiện nay. Đây là một trong những mức thấp nhất được ghi nhận. Với thị trường cân bằng giữa người mua và người bán, nguồn cung ứng nhà sẽ đủ để bán trong sáu tháng.

Tuy nhiên, nhà phân tích Dennis McGill, giám đốc nghiên cứu của Zelman & Associates, cho rằng nguồn cung ứng nhà để bán hiện tại không liên quan trực tiếp đến nhu cầu cần xây thêm nhà.

Ông nói, nhu cầu hiện tại tăng mạnh do ảnh hưởng cảm xúc bất thường bởi đại dịch. Ông cho rằng, lịch sử nhân khẩu học mới là thước đo tốt hơn để ước lượng nhu cầu nhà ở, và ông không ủng hộ việc xây dựng thêm nhà.

McGill nói: “Có thể thấy quỹ đạo tăng trưởng dân số và hình thành hộ gia đình đang đi xuống. Điều này sẽ dẫn đến nhu cầu nhà ở giảm. Mặt khác, các nhóm phát triển cộng đồng lại quá lạc quan về việc thiếu nhà ở và số lượng nhà cần được xây thêm, do đó thúc đẩy xây nhiều hơn mức cần thiết.”

McGill trích dẫn dữ liệu mới nhất từ Điều Tra Dân Số Hoa Kỳ cho thấy mức độ hình thành hộ gia đình thấp hơn khoảng 24% so với bốn thập niên trước.

Ý kiến này được ủng hộ bởi Ivy Zelman, đối tác của McGill, người được biết đến với việc đưa ra một trong những cảnh báo đầu tiên về cuộc khủng hoảng vay nợ mua nhà dưới chuẩn hơn một thập niên trước.

“Thị trường quá nóng. Có quá nhiều nguồn lực tài chính đổ vào đó,” Zelman nói. “Chúng tôi thực sự tin rằng lượng xây dựng nhìn chung đã cao hơn nhu cầu khoảng 20%, và cao hơn 10% đối với nhà dành cho nhiều hộ gia đình. Vì vậy, thẳng thắn mà nói chúng tôi không thể đứng về cùng phía quan điểm thúc đẩy xây dựng”

Tuy nhiên, các công ty xây dựng nhà, dường như không cùng quan điểm. Lượng nhà xây dựng vẫn chưa đạt mức như hơn một thập niên trước, nhưng chúng đang dần trở lại, và tâm lý xây dựng nhà đang ở mức cao.

Rob Dietz, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia cho biết: “Tôi đã đọc luận điểm của Ivy và đồng ý rằng tăng trưởng dân số đang chậm lại, và đó là lý do tại sao mức chuẩn cũ (1.8 triệu căn) là quá cao.”

Nhưng Dietz không đồng ý với nhận định rằng số nhà đang xây dựng quá mức.

Ông nói: “Chúng tôi cần 800,000 đến 900,000 căn nhà dành cho một hộ gia đình để kịp mức tăng trưởng hộ gia đình và 200,000 đến 300,000 loại nhà khác mỗi năm cho nhà ở thay thế và ngôi nhà thứ hai.”

Dietz cho biết: “Thách thức đang gặp phải hiện nay là những hạn chế nguồn cung ứng, bao gồm thiếu vật liệu xây dựng và công nhân lành nghề, thêm vào đó là giá nhà cao hơn so với thu nhập.”

Nếu thị trường nhà ở thực sự đã được xây dựng quá mức, thì điều đó sẽ gây ra những vấn đề lớn đối với giá nhà. Hầu hết mọi người đều mong đợi mức tăng giá sẽ giảm khi lãi suất tăng. Tuy nhiên, nếu có nhiều nhà để bán trong thập niên tới, giá nhà sẽ nghiêng về xu hướng giảm nhiều hơn.

Một thực tế đáng chú ý là thị trường cho thuê nhà dành cho một hộ gia đình rất nóng, đang được thúc đẩy bởi nhu cầu của các nhà đầu tư mới.

Nếu nhu cầu thuê giảm và những nhà đầu tư quyết định bán và rút tiền ra, nguồn cung ứng chắc chắn sẽ vượt nhu cầu, và thị trường đắt đỏ mà chúng ta thấy bây giờ sẽ chuyển hướng ngược lại. (Ng.Tr) [kn]