(RealtyTimes) – Luật thuế của Mỹ khuyến khích việc sở hữu nhà với ba khích lệ quan trọng: Khi bạn nộp tờ khai thuế hàng năm; bạn có thể khấu trừ tiền lời mà bạn đã trả trên món tiền vay mua nhà của bạn (tới một giới hạn nào đó); bạn cũng có thể khấu trừ tiền thuế bất động sản mà bạn trả cho các chính quyền tiểu bang và địa phương.
Và khi bạn bán căn nhà của bạn, bạn có thể xin miễn trừ thuế một phần đáng kể hoặc toàn thể số tiền lời mà bạn đã thu được.
Tuy nhiên, để đủ điều kiện hưởng những lợi ích về thuế này, căn nhà trong đó bạn sinh sống phải là chỗ ở chính của bạn theo luật định. Và mặc dù những khoản khấu trừ tiền lời và thuế bất động sản cũng được cung cấp cho các bất động sản đầu tư, ở đây chúng ta chỉ đề cập tới căn nhà cá nhân của bạn.
Không có định nghĩa chính thức nào đối với chỗ ở chính trong đạo luật thuế. Và một căn nhà có phải là chỗ ở chính của người đóng thuế hay không tùy thuộc vào nhiều yếu tố và hoàn cảnh, kể cả sự thành thật của người đóng thuế.
Ðiều này thực sự có nghĩa gì?
Có rất ít án lệ trong đó ý niệm chỗ ở chính được định nghĩa. Nhưng trong các trường hợp đó, tòa đưa ra phán quyết căn cứ vào các sự kiện đặc biệt, trên căn bản từng trường hợp. Sở thuế có một cách trả lời ít phức tạp hơn: thường thường đó là căn nhà mà bạn sinh sống trong phần lớn thời gian.
Nếu bạn đã sống trong cùng căn nhà trong một vài năm, và coi đó như căn nhà chính của bạn, sẽ không có nghi ngờ gì đó là chỗ ở chính của bạn. Một số các yếu tố để xem xét bao gồm địa chỉ trên bằng lái xe của bạn, nơi bạn đăng ký để đi bầu, và nơi bạn trả các thứ thuế địa phương hoặc tiểu bang.
Tuy nhiên, nếu bạn dọn ra khỏi căn nhà và đã cho thuê căn nhà đó một thời gian, căn nhà đó có còn là chỗ ở chính của bạn hay không? Chưa chắc! Bạn (và có thể cả sở thuế IRS) sẽ phải duyệt xét các sự kiện liên quan đến hoàn cảnh đặc biệt của bạn, để bảo đảm bạn vẫn đủ điều kiện để hưởng những lợi ích về thuế dành cho chủ nhà.
Các tòa án thuế vụ cũng đã minh định rằng một người đóng thuế không cần phải thực sự cư ngụ tại căn nhà cũ vào ngày bán nhà.
Tuy nhiên, nên nhớ rằng để hưởng lợi ích của luật thuế, có những giới hạn về thời gian luật định cần phải tôn trọng. Theo đạo luật trợ giúp người đóng thuế năm 1997, một cặp vợ chồng khai thuế chung có thể miễn trừ khoản tiền lời bán nhà (tăng vốn) lên tới $500,000, với điều kiện căn nhà đó đã được họ cư ngụ tổng cộng ít nhất hai trong năm năm trước khi bán căn nhà của họ. (Một cá nhân hoặc một cặp vợ chồng khai thuế riêng mỗi người sẽ được miễn trừ tới $250,000).
Những khoảng thời gian vắng mặt ngắn hạn trong thời gian hai năm đó vẫn được coi như có cư ngụ.
Sở thuế IRS cũng đưa ra một thí dụ để làm sáng tỏ vấn đề: Nếu người đóng thuế mua căn nhà mới trước khi bán căn nhà cũ, sự kiện người đó tạm thời cho thuê cho thuê căn nhà mới trong thời gian chờ dọn ra khỏi căn nhà cũ sẽ không ngăn cản căn nhà mới được coi như chỗ ở chính của người đóng thuế.
Nếu chủ nhà có hai căn nhà, và sử dụng mỗi căn như một chỗ ở trong những thời kỳ kế tiếp nhau, căn nhà nào mà chủ nhà sử dụng phần lớn thời gian trong năm thường sẽ được coi như chỗ ở chính.
Như vậy, vấn đề trở thành sự quan trọng của ý niệm “chỗ ở chính” theo luật lệ về thuế. Một khi căn nhà là chỗ ở chính của bạn, bạn sẽ được miễn trừ thuế tăng vốn (dĩ nhiên với mức tối đa theo luật định).
Chủ nhà có trách nhiệm trưng bằng chứng để chứng minh rằng đó là chỗ ở chính của họ và họ quả thật họ đã làm chủ và sử dụng căn nhà ít nhất hai năm trong năm năm qua trước khi bán nhà.
Làm thế nào để chứng minh?
– Bằng lái xe của bạn cho thấy địa chỉ cũ của bạn.
– Các hóa đơn tiện ích có thể chứng minh khoảng thời gian trong đó bạn sống trong căn nhà.
– Thẻ đăng ký bầu cử có ghi địa chỉ cũ của bạn.
Mọi yếu tố trên sẽ đóng một vai trò trong việc quyết định các sự kiện và hoàn cảnh để IRS công nhận đó là chỗ ở chính của bạn và cho bạn được hưởng những lợi ích về thuế. (N.N.)
