(RealtyTimes) – Khi giải quyết các vấn đề nhà đất, luật pháp đã minh định: mọi thứ đều phải nằm trên giấy tờ. Ðiều này có nghĩa muốn một hợp đồng mua hoặc bán nhà có hiệu lực ràng buộc, phải có một tài liệu bằng chữ viết. Các hợp đồng miệng thường không được các tòa án tôn trọng.
(Hình minh họa: Getty Images)
Trong hầu hết các quản hạt luật pháp tại Hoa Kỳ, khi một người mua đưa ra một đề nghị hợp đồng trên giấy tờ để mua một căn nhà, người bán có ba lựa chọn:
– chấp nhận đề nghị, tức chấp nhận bản hợp đồng mà người mua (hay đại diện của họ) đề nghị;
– bác bỏ đề nghị, hoặc
– đưa ra một phản đề nghị.
Lựa chọn thứ ba có nghĩa trong khi người bán muốn theo đuổi những cuộc thương lượng với người có triển vọng mua căn nhà của họ, có những điều khoản trong đề nghị hợp đồng mà người bán không thể chấp nhận được.
Nếu người bán đưa ra một phản đề nghị, người mua khi đó cũng có ba lựa chọn như trên.
Hầu hết những vụ chuyển nhượng bất động sản đều diễn ra êm thấm, và kết thúc một cách thành công. Tuy nhiên, đôi khi, một vụ tranh cãi lớn phát sinh giữa các bên mua bán, và đưa tới sự kiện tụng. Việc đầu tiên mà bất cứ tòa án nào muốn có để đi tới quyết định là liệu có một hợp đồng có giá trị cho vụ mua bán bất động sản đó hay không.
Ðể một hợp đồng có hiệu lực ràng buộc về mặt pháp lý, phải có ba thành tố:
1. Một đề nghị: Thường thường, người mua đưa ra một đề nghị. Ðề nghị phải xác định bất động sản nào, ở đâu, tốt nhất bằng địa chỉ đường phố. Nhiều tòa án đã quyết định rằng một quảng cáo trên một tờ báo địa phương rao bán một căn nhà với một giá nào đó không phải là một đề nghị – mà giản dị chỉ là một lời mời công chúng nói chung đưa ra một đề nghị giá cả về căn nhà đó.
2. Sự chấp nhận: Yếu tố cần thiết thứ nhì làm cho một hợp đồng có hiệu lực ràng buộc là sự chấp nhận. Cuối cùng, hoặc sẽ không có thỏa thuận nào, hoặc một bên sẽ chấp nhận một đề nghị (hoặc một phản đề nghị) và sẽ có một hợp đồng mua bán. Sự chấp nhận cũng phải bằng giấy tờ. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, với kỹ thuật tân tiến, các mẫu liên quan đến nhà đất đã cho phép việc chấp nhận bằng fax hoặc bằng e-mail. Dù sao, để bảo đảm an toàn, bất cứ tờ fax hoặc e-mail nào cũng phải được bổ túc bằng một tài liệu viết với một chữ ký nguyên thủy.
3. Sự quan tâm: Yếu tố căn bản thứ ba được gọi là sự quan tâm. Ðây là một ý niệm hơi khó hiểu. Nói một cách tổng quát, nó đề cập tới vấn đề tiền bạc. Người mua đã ký thác một món tiền với người môi giới (hoặc với luật sư của họ) để chứng tỏ thiện chí muốn mua thực sự, và điều này được coi như sự quan tâm thực sự.
Tuy nhiên, điều gì xảy ra nếu không có món tiền ký thác nào đi kèm với đề nghị? Có phải điều này có nghĩa không có hợp đồng ràng buộc hay không? – dù người bán ký vào đề nghị. Không hẳn như vậy, bởi vì sự quan tâm cũng được giải thích như một thứ có giá trị. Trong trường hợp này, người mua đã ngưng tìm kiếm một căn nhà khác, với sự tin tưởng rằng có một hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực ràng buộc, và người bán đã rút căn nhà ra khỏi thị trường, cũng căn cứ vào sự tin tưởng tương tự. Do đó, vẫn sẽ có một hợp đồng có giá trị, mặc dù người mua luôn luôn nên đặt một ít tiền như món ký thác làm tin khi họ đưa ra một đề nghị để mua bất động sản.
Kết luận: Hãy đặt mọi thứ thành văn bản. Nếu bạn, với tư cách người mua, muốn vài món nào đó đi kèm với căn nhà – chẳng hạn như máy giặt, màn cửa, hoặc ngay cả chiếc máy cắt cỏ – hãy bảo đảm những món này được kê khai trong hợp đồng mua bán. Và ngược lại, nếu bạn, với tư cách người bán, muốn đem đi một số món đồ được gắn cố định trong nhà, hãy ghi điều đó trong hợp đồng mua bán. (n.n.)
