SACRAMENTO, California (NV) – Trong lúc thị trường nhà cửa ở California hầu như bị đình trệ, đưa doanh số bán tuột xuống gần mức thấp kỷ lục thì tiền phải trả hằng tháng cho một căn nhà bậc trung vị nhảy vọt tới mức cao kỷ lục là $4,332, theo nhật báo The Orange County ngày 28 Tháng Bảy.
Trong Tháng Sáu, giá mua nhà trung vị lên tới mức cao hàng thứ sáu: $838,260.
Nhiều câu hỏi được đặt ra: Làm thế nào giá nhà có thể tăng khi ít người mua? Hay, ai có đủ khả năng để mua với tỷ lệ thế chấp và giá cao như vậy?
Tháng Sáu đánh dấu tốc độ mua nhà chậm thứ 20 kể từ thập niên 1990, hoặc nằm trong nhóm 5% thấp nhất.
Số căn nhà bán hằng năm là 277,490 căn, tăng 15% trong sáu tháng, trong bối cảnh săn lùng nhà vào mùa Xuân đang hồi sinh khiêm tốn, nhưng sức mua giảm 20% trong 12 tháng và giảm 34% kể từ Tháng Hai, 2020, tháng cuối cùng trước khi đại dịch COVID-19 bắt đầu.
Về mặt lịch sử, doanh số bán nhà giảm 32% so với mức trung bình 33 năm là 409,000 căn nhà một năm.
Nói một cách đơn giản: Nhà ở California quá đắt.
Doanh số nhà bán trì trệ đi kèm với giá nhà trung vị là $838,260 trong Tháng Sáu, giá cao hàng thứ sáu theo hồ sơ Realtor.
Mức giá này tăng 8% trong sáu tháng trong một đợt tăng đột ngột gần đây. Tuy nhiên, nó đã giảm 2% trong 12 tháng do thị trường sụt giảm vào cuối năm 2022.
Dù vậy, thước đo giá nhà ở California này đã tăng 45% trong thời kỳ đại dịch.
Điểm mấu chốt là lãi suất thế chấp được đẩy lên mạnh từ mức thấp kỷ lục của năm 2021 và Ngân Hàng Trung Ương Mỹ (Fed) đang tìm cách hạ nhiệt cơn nhức đầu về chi phí sinh hoạt của nền kinh tế đang quá nóng.
Lãi suất cho món nợ 30 năm trung bình là 6.71% trong Tháng Sáu, theo Freddie Mac. Con số này tăng 0.35 điểm phần trăm trong sáu tháng, tăng 1.2 điểm trong một năm và cao hơn 3.2 điểm so với Tháng Hai, 2020.
Ấy là chưa đề cập đến số tiền thế chấp đã tăng trung bình 5.96% kể từ năm 1990, hay cũng đã chạm đáy ở mức 2.7% vào cuối năm 2020.
Vì vậy, hãy xem xét việc tăng lãi suất đã ảnh hưởng như thế nào đến sức mua của những người tìm kiếm nhà.
Người mua trong thị trường điên rồ này phải có rất nhiều tiền. Hãy suy nghĩ về việc tăng lãi suất và giá nhà đã đẩy các khoản thanh toán nhà lên như thế nào.
Một người mua nhà ở mức giá trung vị đặt cọc 20% trong Tháng Sáu đang đối phó với số tiền nhà hằng tháng là $4,332, mức cao nhất kể từ ít nhất là năm 1990.
Số tiền này này tăng 11% trong năm qua. Tệ hơn nữa, các khoản thanh toán tiền mua nhà đã tăng 109% trong thời kỳ đại dịch. Thật vậy, số tiền đã tăng hơn gấp đôi.
Vì vậy, một người dân California cần có thu nhập hằng năm là $188,400 để mua nhà trong quý đầu tiên, tăng 19% trong một năm, theo chỉ số khả năng chi trả của Realtor (Realtors’ affordability index).
Một số chuyên gia bất động sản sẽ chỉ vào số lượng nhà rao bán ít ỏi và nói: “Bạn không thể bán những gì bạn không có.”
Hàng tồn kho trên toàn tiểu bang chỉ bằng 2.2 tháng doanh số bán hàng trong Tháng Sáu, theo Realtor. Con số này chỉ thấp hơn 9% kể từ năm 1990. Nguồn cung giảm 8% trong năm, giảm 39% trong thời kỳ đại dịch và thấp hơn 62% so với mức trung bình 5.7 tháng trong 33 năm.
Tại sao lại thấp như vậy? Thông thường, phần lớn người bán là chủ sở hữu sẽ mua một nơi ở khác. “Thị trường thăng tiến” (move-up market) này đã chết.
Tại sao? Rất ít chủ sở hữu có đủ khả năng mua với giá cả và tỷ lệ tăng cao ngày nay. Hoặc họ không muốn từ bỏ lãi suất thế chấp thấp của mình. Tỷ lệ trung bình cho một khoản vay mua nhà hiện tại là 3.5% trên toàn quốc.
Việc chủ sở hữu không mua tiếp không phải là vấn đề lớn, trừ đi việc cắt đứt giao dịch. Cắt cả cung lẫn cầu.
Hiện tại, việc tuyển dụng đang giảm nhẹ vào mùa Hè này, trong tiểu bang và trên toàn quốc, một xu hướng phù hợp với kế hoạch chống lạm phát của liên bang.
Tỷ lệ thất nghiệp ở California tăng 0.7 điểm phần trăm trong một năm, gây ra một số bất ổn kinh tế không giúp ích cho việc săn nhà.
Nhưng đừng quên nó vẫn tốt như thế nào đối với người lao động: Tỷ lệ thất nghiệp trung bình là 7.1% kể từ năm 1990, cao hơn 2.5 điểm so với tỷ lệ thất nghiệp hiện nay.
Hãy nhớ lại ba chìa khóa của bất động sản: Việc làm. Việc làm. Và việc làm. (ĐG) [qd]
