Không phải mọi khiếm khuyết quan trọng đều làm cuộc thương lượng tan vỡ
Vài người bán nhà thường lo ngại rằng nếu họ tiết lộ một khuyết điểm trong bất động sản của họ, người mua sẽ không muốn mua nữa.
(Hình minh họa: Kevork Djansezian/Getty Images)
Luật lệ quy định những gì mà một người bán cần phải tiết lộ thay đổi tùy theo tiểu bang. California là tiểu bang đi đầu trong việc bảo vệ người tiêu thụ liên quan đến việc mua nhà, bắt đầu vào năm 1987, khi những người bán những tòa nhà có từ một đến bốn đơn vị gia cư phải hoàn tất một mẫu tiết lộ khi chuyển nhượng bất động sản.
Vài người bán được miễn hoàn tất mẫu này, như một ủy thác viên, người không hề cư ngụ tại bất động sản và không có hoặc chỉ có một số thông tin có giới hạn về tình trạng của bất động sản. Nhưng tất cả những người bán nhà ở California đều có bổn phận phải tiết lộ các sự kiện quan trọng (material facts), dù họ được miễn hoàn tất mẫu được ủy thác.
Một sự kiện quan trọng là một sự kiện sẽ ảnh hưởng tới quyết định của một người mua trong việc mua một bất động sản, hoặc giá cả mà người mua muốn trả cho bất động sản đó. Một sự kiện quan trọng trong ngành địa ốc được định nghĩa một sự kiện – mà nếu được tiết lộ hay không được tiết lộ trong vụ giao dịch – có thể làm cho một người mua hoặc người bán đưa ra một quyết định khác liên quan đến bản hợp đồng hoặc giá cả.
Trước khi luật lệ đòi hỏi người bán phải tiết lộ các sự kiện quan trọng, nguyên tắc được mọi người chấp nhận là người mua chịu trách nhiệm về tình trạng của căn nhà, tức chính họ phải tìm hiểu xem căn nhà có khiếm khuyết gì không.
Không phải tất cả các tiểu bang đều có luật lệ thành văn đòi hỏi người bán phải tiết lộ. Tuy nhiên, hơn 30 tiểu bang đã theo chân sau khi việc tiết lộ của người bán trở thành luật tại California. Nói chung, chiều hướng trên toàn quốc là hướng tới sự tiết lộ về các sự kiện quan trọng.
Những gì được coi là quan trọng và những gì không được coi là quan trọng không phải luôn luôn rõ ràng như trắng với đen. Có thể có một yếu tố có tính cách chủ quan. Chẳng hạn, vài năm trước đây, một người bán một căn nhà ở California đã thắc mắc không biết ông ta có cần tiết lộ rằng có người đã bị hiếp dâm trong căn nhà vào thời gian căn nhà do người khác làm chủ trước đây hay không.
Người chủ hiện này lo ngại rằng ông sẽ bị buộc trách nhiệm nếu ông không tiết lộ tin tức trên và sau này có thể bị người mua kiện.
Ðã có nhiều người trả giá để mua căn nhà. Một nữ khách hàng đã rút lại đề nghị khi bà biết rằng một vụ hiếp dâm đã xảy ra trong căn nhà.
Trong trường hợp này, sự tiết lộ ngay thẳng của người bán về một biến cố khó chịu đã xảy ra trong căn nhà đã khiến một người mua quyết định không mua nữa. Tuy nhiên, nó đã không ngăn cản việc bán căn nhà. Những người mua khác không ngần ngại chút nào vì sự tiết lộ, đã đưa ra một đề nghị và vụ mua bán hoàn tất.
Ðây là một thí dụ về một sự kiện quan trọng có tính cách chủ quan. Nó có thể không quan trọng đối với mọi người mua, nhưng có thể quan trọng đối với vài người. Ðể so sánh, hầu hết người mua đều coi một mái nhà bị dột như một sự kiện quan trọng, ít ra sẽ ảnh hưởng tới giá cả mà họ sẵn sàng chấp nhận.
Lời khuyên:
Hãy tìm sự cố vấn của địa ốc viên hoặc luật sư của bạn nếu bạn không chắc chắn về những gì bạn nên hoặc cần phải tiết lộ. Nên nhớ rằng hầu hết các địa ốc viên đều không phải là luật sư và không thể đưa ra sự cố vấn về mặt pháp lý. Nhận được cố vấn pháp lý tốt về những gì cần tiết lộ hay không cần tiết lộ cũng đáng với phí tổn bỏ ra. Cố tình giấu giếm một sự kiện quan trọng có thể khiến bạn vướng vào một vụ kiện tụng với người mua sau khi vụ mua bán kết thúc.
Một quy tắc thông thường – tuy có thể không đúng cho mọi trường hợp – là: Nếu bạn tự hỏi không biết có nên tiết lộ một điều gì đó hay không, nó có thể quan trọng đối với một người nào đó, vậy bạn cứ tiết lộ thì hơn.
Kết luận:
Mục đích trong việc bán căn nhà của bạn là làm như vậy để tránh rủi ro càng nhiều càng tốt. Một vụ kiện cáo hoặc trọng tài sau khi cuộc mua bán hoàn tất có thể tốn kém và mất thì giờ.
