Chủ quyền tài sản địa ốc

Luật Sư LyLy Nguyễn

Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880. Website: www.lylylaw.com

Làm chủ nhà cửa đất đai tại Mỹ cũng có nhiều loại khác biệt. Trong Luật Địa Ốc Hoa Kỳ danh từ để gọi sở hữu chủ hay người làm chủ một bất động sản được gọi là real property ownership hay tenancy (xin đừng nhầm với nghĩa thuê mướn nhà cửa). Sau đây là vài hình thức thông dụng về chủ quyền tài sản địa ốc được áp dụng khác nhau tùy theo mỗi tiểu bang:

1-Liên chủ quyền (Joint Tenancy) hay nói nôm na là làm chủ chung theo đó hai hoặc nhiều người đứng tên trong trước bạ cùng làm chủ đồng đều một ngôi nhà hoặc một mảnh đất, có nghĩa là mọi người đều có chung “bốn cùng” (“four unities”) tức là cùng có bốn yếu tố giống nhau trên một tài sản địa ốc: làm chủ cùng một thời gian bằng nhau, đứng tên cùng trên một trước bạ, có cùng quyền lợi như nhau, và chót hết cùng sử dụng tài sản đó. Mỗi liên sở hữu chủ đều là chủ chung và được cư ngụ đồng đều trên đất đai nhà cửa đó. Khi một trong những chủ chung qua đời thì luật pháp tự động cho chuyển phần sở hữu của người đó cho những người chủ chung còn sống sót. Thí dụ một bất động sản do ông Đông và bà Thu cùng đứng tên liên chủ quyền thì trong trước bạ (deed) sẽ ghi rằng “Thu and Đông as joint tenants with right of survivorship and not as tenant in common” có nghĩa là Thu và Đông có liên chủ quyền với quyền kế thừa nhưng “không đồng chủ quyền” trên bất động sản này. Nếu Đông qua đời thì tài sản ấy sẽ chuyển trọn cho Thu hoặc ngược lại. Trong liên bang Hoa Kỳ không hẳn tất cả tiểu bang chấp nhận hình thức liên chủ quyền.

2-Song chủ quyền (Tenancy in the Entirety) được áp dụng tại một số tiểu bang khác là một hình thức sở hữu chủ bất động sản dành riêng cho hai vợ chồng cùng đứng tên với nhau, mỗi người có một nửa chủ quyền bằng nhau (50% cho mỗi người). Theo song chủ quyền khi một người qua đời thì tài sản sẽ được tự động chuyển cho người hôn phối còn lại, tuy nhiên lúc cả hai còn sống thì đều không có quyền bán bất động sản đó nếu không có sự ưng thuận của người kia. Thí dụ để xác nhận hình thức song chủ quyền thì trong trước bạ sẽ ghi rằng “Đông and Thu, husband and wife as tenancy in the entirety” có nghĩa là Thu và Đông là hai vợ chồng cùng có đồng chủ quyền trên bất động sản này. Khi Đông qua đời thì tài sản ấy sẽ chuyển trọn cho Thu hoặc ngược lại chứ không được để lại cho bất cứ người nào khác.

3-Đồng chủ quyền (Tenancy in Common) số sở hữu chủ cũng giống như liên chủ quyền gồm hai hoặc nhiều người cùng đứng tên trong trước bạ một bất động sản, tuy nhiên chủ quyền và quyền sử dụng không cần đồng đều theo tỷ lệ hay nói khác hơn là có kẻ ít người nhiều. Khi ai qua đời thì phần của người quá cố được chuyển cho thừa kế có tên trong di chúc hay tín mục (will or trust) riêng của người đó, sau đó người thừa kế này sẽ trở thành “đồng sở hữu chủ” mới đứng tên chung với các đồng sở hữu chủ khác trước đó. Thí dụ để xác nhận hình thức đồng chủ quyền thì trong trước bạ sẽ ghi rằng “Xuân, Hạ, Thu and Đông, as tenant in common” có nghĩa là Xuân, Hạ, Thu và Đông có đồng chủ quyền trên bất động sản này. Nếu Xuân qua đời thì phần của Xuân được chuyển cho bất cứ người thừa kế nào mà Xuân chỉ định trong di chúc hay tín mục, phần này không dính dáng gì đến ba người kia, và cứ thế áp dụng giống nhau cho tất cà “đồng sở hữu chủ” tài sản đó.

4-Đơn chủ quyền (Sole Ownership) chỉ có một người đứng làm chủ bất động sản. Thí dụ trường hợp này thì trong trước bạ sẽ ghi “Xuân, a single man as sole ownership” có nghĩa Xuân là người một mình có trọn vẹn chủ quyền trên bất động sản này. Khi Xuân qua đời tài sản sẽ chuyển cho người thừa kế chỉ định trong di chúc hay tín mục trước khi chết.

5-Tài sản cộng đồng (Community Property) là một hình thức chủ quyền trên bất động sản đặc biệt được áp dụng riêng ở California, Texas, Lousiana và một vài tiểu bang khác tương tự như song chủ quyền giữa hai vợ chồng theo đó mỗi người có một nửa bằng nhau, tuy nhiên điểm khác biệt là khi qua đời tài sản của người quá cố có thể để lại cho bất cứ thừa kế nào được chỉ định trong di chúc hay tín mục tương tự như đồng chủ quyền chứ không bắt buộc phải chuyển sang cho người hôn phối. Thí dụ để xác nhận hình thức chủ quyền cộng đồng thì trong trước bạ sẽ ghi rằng “Đông and Thu, husband and wife as community property” có nghĩa là Thu và Đông là hai vợ chồng cùng có chủ quyền cộng đồng trên bất động sản này. Nếu Đông qua đời thì tài sản ấy sẽ để lại cho bất cứ thừa kế nào do Đông chỉ định trong di chúc hay tín mục, người này có thể không phải là Thu hay ngược lại.

Tất cả các hình thức chủ quyền bất động sản kể trên đều có hiệu lực trong hiện tại – có nghĩa là sở hữu chủ nhà đất hiện hữu. Về phần chủ quyền trong tương lai – có nghĩa hiệu lực trong thời gian sẽ đến – tùy thuộc vào sự việc ngẫu nhiên thí dụ như người chủ bất động sản bất ngờ qua đời lúc đó tài sản mới được chuyển cho thừa kế chỉ định trong di chúc hoặc tín mục.

Một độc giả ở Westminster có tài sản cộng đồng, chồng bà mới qua đời nên được hưởng trọn chủ quyền ngôi nhà hiện đang cư ngụ. Bà hỏi ý kiến muốn thêm tên các con đã thành niên vào trước bạ thì lợi và hại ra sao? Trường hợp này chỉ có lợi điểm duy nhất khi bà qua đời có người chung chủ quyền thì tránh khỏi thủ tục thanh toán di sản (probate) của tòa án nhưng vẫn chịu ảnh hưởng về luật pháp và thuế má. Theo luật nếu thêm người đứng tên nhà đất có nghĩa là hiến tặng cho người ấy một phần sở hữu tài sản đó, nếu người được tặng không phải là vợ chồng thì IRS bắt khai thuế tặng phẩm (gift tax) và phải đóng thuế. Điều bất lợi nữa là khi cho thêm tên bất cứ ai vào trước bạ thì sở hữu chủ phải gánh trách nhiệm tài chánh hoàn toàn về người ấy. Người được đứng tên chung có quyền tự ý bán nhà đi không cần có sự đồng ý của chủ chính. Tại nhiều tiểu bang còn có nhiều trường hợp chuyển nhượng tài sản sẽ không được miễn thuế và còn làm mất nhiều đặc miễn khác đã có từ trước.

Lời cố vấn tốt nhất thay vì cho tên con cái vào trước bạ đứng tên chung trên bất động sản thì nên lập Tín Mục Sinh Thời (Living Trust) và cho tên các con làm thừa kế di sản khi mệnh chung. Tín mục có lợi điểm giúp gia chủ vừa tránh được thủ tục thanh toán di sản của tòa án và vừa giữ được toàn quyền kiểm soát nhà đất lúc còn sống. Hơn nữa người chủ tín mục có quyền chỉ định hoặc thay đổi người thụ hưởng hay thừa kế bất cứ lúc nào mình muốn và còn phòng hờ trường hợp một trong những người con không may bị chết trước.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Mời độc giả xem chương trình nấu ăn “Cách làm món tôm rang muối”


Comment Disclaimers / Policy

Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

Người vay tiền mua nhà ‘đừng lo’ khi liên bang tăng lãi suất

Cứ sáu tuần một lần, Ủy Ban Thị Trường Mở Rộng Liên Bang (Federal Open Market Committee hay FOMC), lại tổ chức hai ngày họp để thảo luận về tình hình kinh tế hiện nay với cái nhìn hướng về tương lai.

Thế hệ trẻ ở Mỹ ít làm chủ nhà hơn thế hệ trước

Theo các nhà nghiên cứu về đô thị, thế hệ trẻ thích sống trong những thành phố đắt đỏ, nơi số cung về nhà ở khó thích nghi.

Hàng bánh đúc đắt khách nhất Sài Gòn

Hàng bánh đúc trên xe đẩy đặt ngay hè phố, trước mặt căn nhà số 130 Võ Thị Sáu, phường 8, quận 3, được xem là hàng bánh đúc đắt khách nhất ở Sài Gòn.

Đậu nành và sức khỏe

Các sản phẩm chế biến từ đậu nành cũng đã được các giới chức y tế thế giới chính thức công nhận là có tác dụng làm giảm nguy cơ gây ra bệnh tim mạch và duy trì sức khỏe con người.

Có nên tập thể dục mỗi ngày?

Có khi nào bạn cảm thấy mệt mỏi khi ráng tập hay có cảm giác như thiếu động lực để vận động, hoặc mục tiêu đặt ra quá cao so với điều kiện sức khỏe cho phép?

Những điều cần biết về dầu olive

Dầu olive là một trong sản phẩm không thể thiếu trong căn bếp ngày nay vì lợi ích về sức khỏe mà nó đem lại cho gia đình.

Kinh tế Mỹ lạc quan, dân chúng mua sắm nhiều hơn trong Tháng Sáu

Người dân Mỹ chi tiền mua sắm nhiều hơn trong Tháng Sáu vừa qua, gồm cả xe cộ và một số mặt hàng khác, xác định sự ước tính của các kinh tế gia là nền kinh tế sẽ phát triển mạnh

Mỹ thiếu hơn 50,000 tài xế xe tải, gây trì trệ kinh tế

Tình trạng thiếu hụt trầm trọng tài xế xe vận tải ở Hoa Kỳ có thể sẽ dẫn đến một vấn đề mới: đó là khiến mức lạm phát tăng nhanh hơn.

Nỗ lực đưa xe hơi không người lái vào đời sống

Cho đến thời điểm này, xe hơi tự động hoàn toàn (hay xe tự hành, xe hơi không người lái) không còn là một ngành kỹ thuật xa vời của tương lai.

Luật Khánh Tận California: Thương thảo điều đình nợ

Không hẳn những người ở California có hoàn cảnh khó khăn vì nợ nhiều đều bắt buộc phải khai phá sản.