(homebuyinginstitute.com) – Làm thế nào để thương lượng giá nhà với người bán. Địa ốc viên có thể hỗ trợ bạn trong quá trình này. Tuy nhiên, bạn phải đưa ra quyết định cuối cùng. Vì vậy, bạn cần nắm rõ các bước thương lượng này.
Dưới đây là những gợi ý nghiên cứu giá nhà trước khi đưa ra lời đề nghị.
1-Nghiên cứu tổng quan những giao dịch để so sánh
Khi bạn tìm thấy căn nhà ưng ý, sau đó bạn đưa ra lời đề nghị. Tuy nhiên, một bước trung gian có tầm quan trọng là nghiên cứu tổng quan về các giao dịch tương đương dùng để so sánh trong cùng khu vực.
Nói cách khác, bạn cần xem xét giá chào bán hợp lý với thị trường không. Bằng cách này, bạn có thể biết được mọi người sẵn sàng trả bao nhiêu cho sản phẩm địa ốc tương tự. Mỗi lần gửi đề xuất cho từng căn nhà bạn phải thực hiện nghiên cứu này.
Bài học: Giá so sánh là công cụ tốt nhất được dùng khi thương lượng và cũng là cách tốt nhất để xác định giá trị thị trường hiện tại của một căn nhà.
2-Đối chiếu giao dịch so sánh với căn nhà mục tiêu (muốn mua)
Bước tiếp là tìm kiếm những điểm tương đồng và khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà. Nếu tất cả các ngôi nhà đều khá giống nhau, bạn có thể đưa ra giá trị trung bình của các giáo dịch tương đương. Nếu ngôi nhà có một số đặc điểm độc đáo nhất định, nó có thể làm tăng giá trị. Do đó, bạn có thể đưa ra đề nghị cao hơn giá so sánh.
Hiển nhiên bạn phải thực hiện thăm quan cả ngôi nhà mục tiêu lẫn giao dịch so sánh (nếu được). Tất nhiên bạn sẽ không thể vào bên trong, nhưng ít nhất bạn có thể quan sát từ bên ngoài. Bạn cũng có thể tìm thấy một vài hình ảnh nội thất, nếu ngôi nhà được rao bán gần đây.
Bài học: Bạn phải biết ngôi nhà bạn đang xem xét so với những ngôi nhà khác được bán gần đây. Điều này sẽ giúp bạn khi định hình lời đề nghị và cả khi thương lượng giá nhà (nếu có).
3-Tăng hoặc giảm giá trị nếu cần.
Tại thời điểm này, bạn đã hiểu rõ những ngôi nhà tương tự đã được bán gần đây. Biết rõ các đặc điểm đã tạo nên giá của các căn nhà đó. Sau khi đánh giá cẩn thận ngôi nhà mục tiêu, bạn hiểu yêu cầu của người bán.
Tất cả các ngôi nhà có tính năng tương tự không? Ngôi nhà mục tiêu có điểm độc đáo riêng và đã được sửa sang gần đây chưa? Nhà có hồ bơi không? Vị trí góc, diện tích đất lớn hay có tầm nhìn đẹp hơn?
Đây là những thứ có thể làm tăng giá trị cho ngôi nhà. Nếu giao dịch tương đương thiếu những tính năng này, chủ nhà có thể lý giải giá chào bán tại sao lại cao hơn. Điều quan trọng là cố gắng đặt giá trị cho từng tính năng độc đáo. Đây là điều mà địa ốc viên có thể giúp bạn.
4-Đưa ra đề nghị mua và bao gồm cả giá so sánh
Bây giờ bạn đã tiến gần hơn một bước đến việc thương lượng giá nhà với người bán. Bạn có thể sẽ nghe thấy địa ốc viên sử dụng các cụm từ như “thỏa thuận mua bán” và “hợp đồng.” Các thuật ngữ này có thể hoán đổi cho nhau. Thỏa thuận mua bán về cơ bản là lời đề nghị của bạn trên giấy tờ. Khi văn bản được hai bên ký kết, nó sẽ trở thành hợp đồng địa ốc.
Đề nghị của bạn sẽ bao gồm số tiền bạn sẵn sàng trả, khoản tiền đặt cọc, ngày chốt giao dịch và chi tiết về khoản vay. Các tài liệu khá được chuẩn hoá. Vì vậy, bạn chỉ cần điền vào chỗ trống với các mục yêu cầu.
Bạn cũng nên đính kèm dữ liệu giá so sánh trong đề xuất mua của mình. Việc đính kèm thêm thông tin này có thể hữu ích:
-Đầu tiên, thể hiện cho bên bán biết rằng bạn đã nghiên cứu và hiểu rõ thị trường nhà trong khu vực. Nếu giá so sánh củng cố đề xuất của bạn, người bán ít có khả năng từ chối.
-Nó cũng giúp ích cho bạn về sau, khi thương lượng giá cả với chủ nhà. Bạn có thể trích lại giá so sánh để điều chỉnh giá bạn đề xuất.
Nếu may mắn, sẽ không cần thêm bất kỳ thương lượng nào. Người bán có thể chấp nhận đề nghị của bạn ngay lần đầu tiên. Nếu đề nghị là hợp lý và được hỗ trợ bởi dữ liệu của các giao dịch trước đó kèm với ghi chú giải thích, người bán có thể chấp nhận ngay. Đó là điểm thuận lợi của việc thực hiện nghiên cứu này. Nó làm tăng cơ hội đề nghị của bạn được chấp nhận và thuận lợi thương lượng giá nhà.
5-Hãy chuẩn bị cho ba kịch bản
Ba kịch bản có khả năng xảy ra:
1-Chủ nhà sẽ chấp nhận đề nghị như đã nêu trong thoả thuận mua bán.
2-Chủ nhà sẽ gửi đề nghị phản hồi với thay đổi giá yêu cầu (hoàn giá) thể hiện qua thoả thuận mua bán.
3-Chủ nhà sẽ từ chối lời đề nghị hoàn toàn mà không gửi lại đề nghị đối ứng.
Nếu người bán chấp nhận lời đề nghị, rõ ràng bạn đã làm đúng. Nếu người bán từ chối đề nghị và không nêu vấn đề gì khác, bạn chỉ còn cách là đưa ra đề nghị giá cao hơn. Nếu người bán phản hồi với đề nghị hoàn giá (counter-offer), cuộc thương lượng đã bắt đầu.
Cách bạn phản hồi lại đề nghị hoàn giá sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố.
6-Hãy lưu ý ngân sách của mình
Khi thương lượng giá nhà, bạn cân nhắc số tiền tối đa mà bạn sẵn sàng chi ra. Nếu ngân hàng cho vay thế chấp đã chấp thuận trước cho bạn $275,000, bạn không nên thương lượng giá bán $300,000.
Bạn cũng phải dựa trên giá so sánh đã đề cập trước đó. Bạn không nên trả quá giá trị thực bởi vì, bạn có thể sẽ gặp khó khăn khi ngân hàng cho vay đến thẩm định.
7-Đừng cò kè từng đồng với người bán
Giả sử bạn đã tìm thấy ngôi nhà bạn muốn mua với giá $285,000. Nghiên cứu giá so sánh thấy rằng mức trung bình của những giao dịch gần đây gần $275,000. Ngôi nhà mục tiêu tương tự và dường như không có điểm độc đáo để khiến cho giá chào bán cao hơn. Do đó, bạn đưa giá đề xuất $275,000.
Người bán quay lại với giá $279,000. Thấp hơn giá chào bán ban đầu là $6,000. Lúc này, bạn cần tự hỏi bản thân rằng bạn thực sự muốn ngôi nhà này đến mức nào. Nếu thị trường năng động, bạn cũng không nên cò kè từng đồng với người bán bởi vì bạn có thể mất cơ hội mua nhà.
Vì vậy, hãy tự hỏi, liệu ngôi nhà này có đáng giá $279,000 không? Số tiền có nằm trong ngân sách không? Khả năng căn nhà được thẩm định với giá $279,000 có cao không? Bạn muốn căn nhà đến mức nào?
8-Hiểu loại thị trường bạn đang tham gia
Bạn cần xem xét loại thị trường địa ốc mà bạn đang tham gia. Bạn có đang ở trong thị trường người mua, hàng thừa khách thiếu không?
Nếu bạn đang ở trong thị trường nơi nhà được bán nhanh chóng, bạn nên hết sức cẩn trọng. Nếu họ quay lại với một mức giá hợp lý dựa trên giá so sánh, có lẽ tốt nhất là bạn nên chớp cơ hội. Bạn có thể cò kè với người bán trong thị trường của người mua. Nhưng nếu bạn cố gắng làm điều đó trong thị trường của người bán, ngôi nhà sẽ vuột khỏi tay bạn.
9-Đừng để cái tôi cản đường
Đây là lỗi thường gặp ở những người mua nhà lần đầu. Họ bắt đầu thương lượng giá nhà với người bán. Sau đó họ xem mọi chuyện theo cách cá nhân.
Một giao dịch địa ốc nên được xem như một giao dịch kinh doanh. Bạn cần cân nhắc giá chào bán so với điều kiện thị trường hiện tại. Bạn cần phải giữ một cái đầu tỉnh táo và dựa trên cơ sở dữ liệu vững chắc. Nếu bạn xem xét mọi thứ theo cách cá nhân, bạn có nhiều khả năng sẽ đưa ra một quyết định tồi.
Bạn có thực sự muốn mất đi ngôi nhà lý tưởng, chỉ vì bạn cảm thấy người bán không công bằng?
10-Biết khi nào nên rút lui
Bạn có thể gặp một người bán không sẵn sàng thương lượng.
-Nếu người bán không giảm giá vì căn nhà hiện đang được định giá sát thực tế, bạn chỉ có cách trả đủ giá chào bán.
-Ngược lại, nếu căn nhà được định giá quá cao và người bán không chịu hạ giá, có thể đã đến lúc từ bỏ.
Một số chủ nhà đang ảo tưởng hoặc phủ nhận giá trị thị trường thực sự về căn nhà của họ. Nếu bạn gặp phải một trong những người như thế này, bạn sẽ không tìm thấy được điểm chung. Việc thương lượng giá nhà chỉ có thể thực hiện được khi cả hai bên phải có đầu óc thực tế. (Ng.Tr) [kn]