LTS: Bài viết nằm trong loạt bài đặc biệt ‘Kinh tế của người Việt ở Quận Cam’ do báo Người Việt thực hiện, nhân tưởng niệm biến cố 30-04-1975 và đánh dấu 37 năm cộng đồng Việt Nam có mặt tại Hoa Kỳ. Mời quý độc giả bấm vào đây để đọc loạt bài này.
Hà Giang/Người Việt
WESTMINSTER – Trong phòng làm việc rộng rãi, đặt tại nhà riêng, ông Khánh Dương, một Real Estate Broker tại Quận Cam, ngồi đăm chiêu trước chiếc bàn giấy. Ðiều khác biệt, chiếc bàn giấy ấy những ngày gần đây không còn nhiều giấy tờ, hồ sơ như trước đây.
Giá nhà trung vị (median) của tiểu bang California theo thời gian. (Hình: Calfornia Association of Realtors)
Ông Khánh, 54 tuổi, cho phóng viên Người Việt biết, cơ sở khang trang cũ của ông, một chi nhánh lớn của Century 21, tại thành phố Garden Grove, đã “thu gọn lại trong hai phòng nhỏ, và bây giờ chỉ thỉnh thoảng có hẹn.”
Ông Khánh bây giờ chỉ ra văn phòng khi có hẹn, còn thường thì ông làm việc ở nhà.
“Giá nhà rẻ, tiền lời thấp chưa từng thấy, nhưng người mua nhà vẫn còn rất ít!” Ông than.
Công ty của ông Khánh trước kia có hơn 10 agents làm việc toàn thời gian, giờ chỉ còn 4 người làm việc bán thời gian.
Tình hình suy thoái của thị trường bất động sản Hoa Kỳ ảnh hưởng hầu hết mọi văn phòng địa ốc. Ông Khánh không phải là trường hợp ngoại lệ.
Ðịa ốc và người làm nghề địa ốc
Bà An Nguyễn, chủ nhân công ty Ana Real Estate & Ana Funding Inc., tại thành phố Westminster cho biết, để duy trì khối lượng giao dịch “tương đối gần như cũ,” bà phải “hoàn toàn thay đổi cách tiếp thị.”
“Thay đổi”, nói theo cách của bà An, có nghĩa là tăng lên.
Ana Real Estate & Ana Funding trước đây chỉ quảng cáo trên báo giấy và radio, giờ “phải thêm truyền hình, thêm online và còn tăng quảng cáo báo giấy ở nhiều vùng hơn.” Bà An nói.
Việc gia tăng quảng cáo giúp bà duy trì được số nhà bán, nhưng tiền huê hồng, theo lời, vẫn “kém xưa nhiều, khoảng 40% đến 45%.”
Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Hoa Kỳ, thường được gọi là “bong bóng địa ốc” (real estate bubble), kéo dài từ đầu năm 2007 đến nay, là giai đoạn khủng hoảng đến nhức nhối, nhất là đối với hàng triệu người bị tịch thu nhà, và nhiều người hành nghề buôn bán hay tài trợ địa ốc, như ông Khánh và bà An.
Ông Henry Paulson, bộ trưởng Tài Chánh Hoa Kỳ, trong một cuộc họp báo tại Washington DC hồi Tháng Mười, 2007, cho biết bong bóng địa ốc làm sụt giá nhà của hơn phân nửa các tiểu bang Hoa Kỳ, và khẳng định “đây là mối đe dọa lớn nhất cho nền kinh tế Mỹ!”
Lý do, ông giải thích, là vì bất kỳ sự sụp đổ nào của bong bóng địa ốc đều tác động trực tiếp, không chỉ trên giá nhà, mà còn đến thị trường tài trợ mua nhà, ngành xây cất nhà cửa, các quỹ đầu tư vào bất động sản, gây nguy cơ cho khủng hoảng kinh tế quốc gia.
Giới phân tích cho rằng sở dĩ thị trường bất động sản Hoa Kỳ rơi vào thảm họa như vậy là do hậu quả của một thời gian dài cho vay tiền mua nhà bừa bãi, quá ngưỡng an toàn, đẩy cả chủ nhà chưa đủ sức mua nhà lẫn những ngân hàng cho vay tiền vào ngưỡng rủi ro.
Giá nhà thấp, tiền lời thấp, nhưng ít ai dám mua, vì song song với việc giá nhà tụt mạnh là sự suy trầm của nền kinh tế, khiến hàng triệu người thất nghiệp.
Mặt khác, sau những chương trình cứu nguy của chính phủ, các ngân hàng bắt đầu ngưng việc tài trợ địa ốc một cách bừa bãi, khiến việc mượn tiền mua nhà trở nên khó khăn, ngay cả với những người có công ăn việc làm đầy đủ.
Tại California, giá nhà, sau khi vùn vụt tăng vào những năm 2003 (+15%), 2004 (+25%), và 2005 (+21%), gần như đứng lại từ năm 2006; và chỉ trong thời gian từ cuối năm 2006 đến giữa 2009, giá tụt dốc thê thảm, mất đi hẳn 35%: xuống 10% năm 2007, xuống 21% năm 2008, xuống 7% năm 2009.
Riêng trong cộng đồng người Việt tại quận Cam, tài liệu của U.S. Census Bureau cho biết, trung vị của giá nhà (median) rơi từ $615,900 năm 2007 xuống $529,100 năm 2008 (-16%), $449,700 năm 2009 (-15%) và $458,200 năm 2010 (+2%).
Tất cả những yếu tố trên tác động tiêu cực đến mức mua bán địa ốc (và dĩ nhiên tạo khó khăn cho người có bằng địa ốc).
Ðiều này giải thích lý do trong thời gian vài năm qua số người sống bằng nghề này giảm đi nhanh chóng. Theo Sở Ðịa Ốc California (California Department of Real Estate), hiện tiểu bang này chỉ còn khoảng trên 300,000 bằng địa ốc còn hiệu lực.
Tài liệu của sở cũng cho thấy, ở đỉnh điểm của thị trường địa ốc, vào đầu năm 2006, Tiểu Bang Vàng có hơn 500,000 người có bằng hành nghề, tức tính đổ đồng thì cứ mỗi 52 người dân California lại có một người có bằng địa ốc.
Nhưng đó là thời vàng son, còn bây giờ “làm ăn khó hơn xưa rất nhiều!” Ông Khánh tâm sự.
Một cách khác để đo lường mức mua bán nhà cửa tại những khu vực quanh Little Saigon là phân tích quảng cáo của các văn phòng địa ốc.
Riêng tại nhật báo Người Việt, số liệu cho thấy khối lượng quảng cáo liên quan đến ngành địa ốc liên tục giảm từ 2007 đến nay. Chẳng hạn, số quảng cáo cho ngành địa ốc trên ấn bản Niên Giám Người Việt năm 2007 là 48 trang, đến năm 2011 chỉ còn 24 trang.
Nhà xuống, mất vốn làm ăn
Tháng Giêng, 2008, khoảng 7 tháng sau khi mua một tiệm liquor tại Anaheim, với giá trên $400,000, ông Tấn Trần đi gặp một vài ngân hàng để nộp đơn xin mượn số tiền $170,000.
Ông Tấn muốn mượn tiền để có vốn buôn bán và trả số tiền $125,000 còn nợ người chủ tiệm, với tiền lời 8.5%, phải trả dứt trong vòng 7 năm. Vào thời điểm đó, ông tính toán, nếu có thể mượn được số tiền này với khoảng 6% tiền lời, trả trong vòng 20 năm, vợ chồng ông có thể an tâm làm ăn, vì có được một số vốn, và tiền chi thu hàng tháng sẽ dễ thở hơn nhiều.
Không ngân hàng nào chịu cho mượn tiền, trừ khi ông chịu dùng “home equity” làm thế chấp.
Nhà ông lúc đó được định giá $725,000, ông còn nợ ngân hàng $426,000, ngân hàng bằng lòng cho ông một “home equity line” trị giá $175,000. Sau nhiều lưỡng lự, vợ chồng ông bằng lòng ký giấy vay tiền.
Xong xuôi thủ tục, ông Tấn rút ngay ra $125,000 trả nợ, số $50,000 còn lại để dành khi cần tiền thanh toán các món chi tiêu khác.
Mọi việc, theo dự đoán của vợ chồng ông, “rồi sẽ tốt lên.” Không ai, kể cả vợ chồng ông Tấn, ngờ rằng quyết định vay tiền từ “home equity” được thực hiện đúng vào thời điểm bắt đầu bong bóng địa ốc.
Năm 2008 trôi qua, giá nhà của vợ chồng ông sụt thê thảm, từ $725,000 xuống $484,000, đẩy ông vào cảnh tiền nợ nhà cao hơn giá trị căn nhà (negative home equity).
Ngân hàng xét lại số tiền ông có thể rút ra từ equity line, và vì giá trị căn nhà quá thấp, họ không cho ông rút tiền ra nữa.
Cầm cự đến giữa năm 2009, với số doanh thu từ tiệm rượu giảm dần, xuống còn gần 50% , cộng thêm với việc equity không còn để rút vốn nữa, ông Tấn tìm cách sang tiệm rượu. Nỗ lực ấy cũng không xong, gia đình ông Tấn đóng cửa tiệm!
Trường hợp của gia đình ông Tấn không phải là hiếm.
Tài liệu của Barlow Research Associates cho biết, trong khoảng thời gian từ 2002 đến 2006, số chủ doanh nghiệp mượn tiền từ “home equity loan” để sử dụng cho cơ sở thương mại tăng lên gần gấp đôi, từ 17% đến khoảng 30%.
Nếu nhìn ngược lại, từ phía chủ nhà, trong số nhà có nợ ở quận Cam, có tới hơn 1/4 là mượn thêm nợ “home equity,” theo con số trung bình 3 năm 2007-2010 của cuộc thăm dò của American Community Survey (ACS), do Cục Thống Kê Dân Số (U.S. Census) thực hiện.
Trong khi đó, theo bảng chỉ số Zillow (Zillow Home Value Index), 5 thành phố của California nằm trong danh sách 25 thành phố trên toàn Hoa Kỳ có “negative home equity” cao đáng kể.
Ðó là San Francisco, Los Angeles, San Diego, Riverside, Sacramento.
Theo Bộ Thương Mại Hoa Kỳ (US Department of Commerce), giới tiểu thương bị ảnh hưởng vô cùng nặng nề vì tình trạng nhà mất giá, lý do là nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ cần dùng tiền nợ dựa trên “home equity” để có tiền buôn bán.
Tiền nợ cao, ăn vào tiền thu nhập của người chủ nhà. Trong số những gia đình thu nhập $75,000 hoặc hơn, có 25% chi tới 30%, hay cao hơn, thu nhập, cho chi phí nhà cửa, kể cả nợ đầu, nợ nhì, nợ equity, theo thăm dò ACS.
Home equity (số vốn tích lũy trong căn nhà), là sự khác biệt giữa giá trị căn nhà và tiền nợ mua nhà mà chủ nhà phải trả ngân hàng. Home equity càng lớn, số tiền có thể mượn càng lớn và ngược lại. Khi nhà lên giá, home equity tăng lên, ngược lại, khi nhà xuống giá, home equity giảm theo.
Sở dĩ trong giai đoạn từ 2002 đến 2006 giới tiểu thương mượn tiền từ home equity nhiều thêm là vì thời gian này được mệnh danh “thời vàng son” của thị trường địa ốc; giá nhà tăng tạo ra những home equity khổng lồ, và nhiều người thấy mình bỗng trở nên giàu có.
Như nước thủy triều lên rồi lại (tất nhiên) phải xuống, trái bong bóng địa ốc Hoa Kỳ xẹp nhanh kể từ năm 2007, kéo giá nhà xuống gần 40%, làm hàng triệu chủ nhà bỗng dưng… nghèo hẳn đi.
Tệ hơn thế nữa, nhiều người, như gia đình ông Tấn, lâm vào cảnh “negative home equity,” tức giá nhà thấp hơn tiền nợ.
Nếu mượn tiền từ home equity là cách thông dụng để xoay vốn làm ăn của giới tiểu thương, thì trong thị trường bất động sản hiện nay, người ta cho rằng số cơ sở thương mại kiệt vốn phải đóng cửa sẽ ngày càng nhiều, tạo thêm tình trạng thất nghiệp.
Ðây là tình trạng đáng quan tâm cho Bộ Lao Ðộng Hoa Kỳ (US Labor Department): Giới tiểu thương tạo ra 52% công ăn việc làm cho người dân Mỹ!
Giá nhà trung bình tại quận Cam
2007: $615,900
2008: $529,100
2009: $449,700
2010: $458,200
(Nguồn: US Census Bureau)
“Ðiều chỉnh” niềm tin
Theo nhận định của nhiều chuyên viên, trong năm 2012, thị trường địa ốc California sẽ “khá lên đôi chút,” nhưng nói chung vẫn là một năm mờ nhạt, và ít có hy vọng trở lại được thời vàng son trước.
Bà Leslie Appleton-Young, phó giám đốc đặc trách phân tích kinh tế của “California Association of Realtors,” nhận định rằng trong hai năm qua, ngành địa ốc California đang ở giai đoạn “phục hồi yếu ớt.”
“Ðiều này không có nghĩa là thị trường của California không cải thiện. Vấn đề nằm ở chỗ chúng ta không nên dùng năm 2007 như một “mốc bình thường,” và mong một ngày giá nhà sẽ trở lại mốc đó.”
“Thị trường địa ốc vào năm 2007 không phải là một thị trường bình thường.”
–––-
Liên lạc tác giả: [email protected]
