Ngô Ðồng
Vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ trên căn nhà vẫn rất khó khăn dù lãi suất đang ở những ngày thấp nhất từ trước tới nay.
Theo các con số thống kê do Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) công bố trong tuần này, các công ty xí nghiệp của nước Mỹ đã vay nợ nhiều, vay nợ nhanh hơn bao giờ hết, trong quý đầu của năm 2012. Trong khi đó, các người chủ nhà xin tái tài trợ món nợ trên căn nhà hoặc xin vay mua nhà, thì lại chậm chạp theo chiều hướng ngược lại.
Bản phúc trình của Fed cho thấy số người chủ nhà muốn vay tiền tái tài trợ hoặc mua nhà cũng không phải ít. Số lượng giảm chỉ vì nhà tài trợ đã quá khó khăn như tin tức từng nêu lên mấy năm gần đây.
Nhìn vấn đề một cách bảo thủ, một số kinh tế gia cho rằng khi giới tiêu thụ vay ít đi, tiền để tiết kiệm nhiều hơn, có thể có giúp đất nước tránh được khủng hoảng kinh tế. Nhưng những con số thống kê đó cũng chỉ cho thấy Fed cố kéo cho lãi suất xuống thật thấp để người ta chi tiêu nhiều hơn, giúp nền kinh tế tăng trưởng nhanh hơn, giảm thất nghiệp. Dù vậy, giới tiêu thụ đã không thể tận dụng cơ hội.
Các nhà làm chính sách kinh tế tài chính lo ngại khi người ta hoặc không muốn hoặc không thể tận dụng cơ hội lãi suất vô cùng thấp để vay món nợ mới, thị trường địa ốc sẽ khó lòng hồi phục theo nhịp độ mọi người mong mỏi.
Trong một bản phúc trình của công ty nghiên cứu thị trường CoreLogic, có khoảng 102,000 trong tổng số 557,000 đơn vị gia cư khu vực Quận Cam California có trị giá nhà thấp hơn món nợ. Tức là cứ 5 năm nhà thì có một căn nhà có trị giá thấp hơn số tiền chủ nhà đang nợ ở quận Cam tính tới cuối năm 2011.
Bản phúc trình mới nhất của công ty dữ liệu địa ốc Dataquick công bố ngày 16/5/2012 vừa qua nói giá nhà ở quận Cam trong tháng 4, 2012 vẫn bị giảm 2.3% so với một năm trước. Ðiều này được hiểu là vay tiền tái tài tợ hay mua nhà ở đây còn tiếp tục khó, đặc biệt là cho nhu cầu tái tài trợ.
Các ngân hàng thường không ham tái tài trợ các món nợ có trị giá nhà thấp hơn số tiền đang nợ trừ phi chủ nhà hội đủ các điều kiện để theo các chương trình giúp đỡ của chính phủ.
Ngay cả những trường hợp chủ nhà có trị giá nhà cao hơn số tiền đang nợ, xin tái tài trợ cũng không phải dễ dàng. Giới chuyên viên tin rằng các ngân hàng tài trợ đều ở trong cái thế phải cứu xét đơn xin vay thật nghiệm ngặt, không thể làm khác.
Thứ nhất, cơn bão làm sập hơn một trăm ngân hàng tài trợ địa ốc vào năm sáu năm trước là cái gương quá lớn vẫn chưa phai mờ trong đầu họ. Cho vay dễ tới độ không cần xét người ta có tiền hay không, có việc làm hay không rồi nhận lấy hậu quả khi người ta không trả nợ, nay đừng ai mơ tới chuyện này nữa. Các nhà tài trợ cứu xét đơn xin vay săm soi từng chi tiết, từng lời kê khai để tìm lý do từ chối. Cứ 4 người xin vay thì một người bị từ chối, thật dễ hiểu.
Thứ hai, các nhà đầu tư tài chính và những định chế mua lại chứng khoán tín dụng địa ốc bây giờ đều buộc các công ty tài trợ “nuốt” lại những món nợ xấu hoặc khi họ thấy có gì sai trái. Các nhà đầu tư tài chính cũng không mua hết tất cả các món nợ mà buộc các ngân hàng tài trợ ôm lại một tỉ lệ nợ đã cho vay một thời gian như một hình buộc phải thận trọng hơn.
Khoảng hai chục năm trước, có thể có những trường hợp người ta làm giả hồ sơ khai thuế lợi tức, làm giả W-2, bơm số tiền kiếm được để qua mặt nhà tài trợ. Thậm chí còn làm giả cả các bản kết toán ký thác ngân hàng, giả công việc làm để vay tiền mua nhà. Thời gian đó, sự tiến bộ của điện toán hãy còn giới hạn. Nhưng bây giờ, các nhà tài trợ đều có thể lấy ngay một bản hồ sơ thuế của người đứng đơn xin vay trực tiếp từ Sở Thuế Liên Bang IRS, liên lạc trực tiếp với các ngân hàng nên những trò giấy tờ giả chỉ dẫn đến các vấn đề pháp lý rắc rối.
Các nhà tài trợ cũng sử dụng các chuyên viên giám định trị giá (appraisers) nhà độc lập nên các văn phòng môi giới tài trợ cũng khó lòng ảnh hưởng được với những người này để kéo trị giá nhà lên hay xuống như trước kia.
Ðể có thể cứu xét hồ sơ xin vay đúng quy định và tránh sai lầm, các nhà tài trợ đều phải tăng cường thêm nhân sự để kiểm soát phẩm chất của hồ sơ xin vay. Vừa tốn kém thêm lại vừa tốn nhiều thời giờ hơn để hoàn tất một hồ sơ cho vay.
“Các người xin vay tiền mua nhà dù có một hai tì vết trên bản tiểu sử tín dụng là bị từ chối liền.” Trong khi lãi suất vô cùng thấp mà người ta vay tiền khó khăn, Larence Yun, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ phải kêu lên.
Mấy năm trước, nếu điểm số tín dụng từ 720 điểm trở lên là dễ vay tiền như không, qua các chương trình tài trợ được hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac mua lại. Nhưng từ một năm trở lại đây, phải cần đến 760 điểm. Tuy vay tiền qua các chương trình được Tổng Cục Gia Cư (FHA) dễ hơn, bây giờ cũng cần phải có điểm số tín dụng 700 hay cao hơn, thay vì chỉ cần 660 điểm như trước kia, theo lời chủ nhân một công ty môi giới tài trợ địa ốc.
Vay tiền qua các chương trình tài trợ được Fannie Mae và Freddie Mac mua lại trên thị trường trài trợ thứ nhì cần phải có tiền trả trước 20% trở lên mới dễ vay hơn nếu có điểm số tín dụng tốt. Các chương trình của FHA bảo đảm chỉ đòi tối thiểu 3.5% tiền trả trước nhưng các loại lệ phí và bảo hiểm món nợ rất cao.
Ðể tránh bị từ chối, những ai có nhu cầu vay tiền tài trợ địa ốc nên tham khảo trước với một số chuyên viên có kinh nghiệm để được tư vấn hiệu quả.
