Văn Lang/Người Việt
SÀI GÒN – Kể từ suy thoái kinh tế từ năm 2008 tới nay đã gần 5 năm, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn chìm sâu trong cơn “ngủ đông” mặc dù đã giảm giá mạnh từ 5 tới 30% nhưng thị trường vẫn hoàn toàn đóng băng.
Ðất gần bến phà Thủ Thiêm bên phía quận 2 bị “giải tỏa” trắng nhưng vẫn chưa có công trình nào được xây dựng. (Hình: Văn Lang/Người Việt)
Gần đây, khi chính phủ Việt Nam “dự định” sẽ tung ra từ 20,000 tỉ đồng cho tới 40,000 tỉ đồng để “giải cứu” thị trường bất động sản khỏi cơn “hôn mê sâu” trong mùa đông kinh tế, thì bắt đầu “lao xao” những tin đồn đoán, bình luận và hy vọng…
Theo một chuyên gia kinh tế thì cứ tăng trưởng 1 Mỹ kim trong ngành bất động sản sẽ kéo theo sự tăng trưởng từ 1.5 tới 2 Mỹ kim trong các ngành liên quan. Mà thị trường bất động sản thì liên quan mật thiết tới thị trường tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động…
Ðặc biệt nợ xấu (nợ khó đòi, nợ không có khả năng thu hồi) còn tồn đọng bên ngân hàng thì nợ của bên bất động sản chiếm tới 70%, còn trong thị trường xây dựng và thị trường lao động là nơi giải quyết hầu hết cho những lao động ở quê mất ruộng đất ra thành thị đều tham gia vô ngành xây dựng. Do vậy, để vực dậy nền kinh tế đang trong thời kỳ khó khăn, ảm đạm chính phủ Việt Nam không thể không tung ra gói cứu trợ nhằm làm “tan băng” thị trường bất động sản nhằm vực dậy nền kinh tế nói chung.
Thông tin về “miếng bánh” cứu trợ từ nguồn ngân sách vừa đưa ra, đã lập tức thu hút sự tranh luận trên báo chí nhằm làm sao gói cứu trợ mang lại hiệu quả kinh tế chung, tránh tình trạng vì “lợi ích nhóm” mà gói cứu trợ chỉ chủ yếu phân bổ cho các công ty là “sân sau” của các nhóm lũng đoạn thị trường kinh tế, hay hoặc tình trạng “chầu chực” ở bên phủ “Thừa Tướng” chờ xin phân bổ ngân sách từ gói cứu trợ.
Một số doanh nghiệp bất động sản thì lên tiếng đòi hỏi sự “công bằng” trong việc phân bổ gói cứu trợ, nghĩa là từ bên mua tới bên bán đều được “cứu trợ” như nhau.
Theo ý kiến của một số chuyên gia kinh tế-xã hội, cũng như dư luận báo chí nói chung thì muốn gói cứu trợ này chủ yếu dành cho người lao động có thu nhập thấp, có hợp đồng lao động lâu dài trong các đơn vị kinh tế, mua nhà lần đầu vay với lãi suất ưu đãi (khoảng từ 6-8% một năm), mua nhà trả góp trong vòng 20 tới 25 năm.
Như vậy, dân lao động nghèo có cơ hội mua nhà, ngành bất động sản bán được nhà, ngân hàng thu hồi được nợ, dòng tiền cứu trợ không làm gia tăng lạm phát…
Lý thuyết thì như vậy, thực tế diễn biến như thế nào thì còn phải… chờ xem!
Quy luật kinh tế nói chung là quy luật cung-cầu, trong khi nhu cầu có nhà ở của người dân trong nước rất cao mà tại sao hàng hóa ngành bất động sản tồn đọng rất lớn, không bán được, thị trường đóng băng là sao?
Ai cũng thấy, giá nhà-đất, căn hộ chung cư… ở Việt Nam là quá cao, cao tới mức ai cũng thấy là vô lý. Vì Việt Nam là một quốc gia nằm trong nhóm những nước nghèo nhất thế giới, những giá nhà đất ở Việt Nam lại nằm trong “top” những nước giàu nhất thế giới.
Từ 1990 trở về trước, những miếng đất hoang khô cằn tại những miệt như Hóc Môn, Củ Chi (ngoại thành Sài Gòn) đem cho có khi còn bị người ta… chửi, vì những miếng đất không trồng trọt sinh lợi được thì ai lấy làm gì?
Ðầu thập niên 90, khi các “xì-thẩu” Ðài Loan ôm ngoại tệ vào Việt Nam mua nhà-đất, cất nhà xưởng kinh doanh, giá nhà đất bắt đầu tăng chóng mặt. Mảnh đất hoang cho không ai lấy, “vù” một cái có giá từ 100 tới 1,000 cây vàng. Cuộc chiến đất đai bắt đầu nổ ra…
Từ năm 2000 tới 2002 giá nhà đất lại tăng ào ạt một lần nữa, trên diện rộng cả nước (chứ không riêng vùng phát triển công nghiệp quanh Sài Gòn như trước đó), lý do là do Hoa Kỳ bình thường hóa quan hệ với Việt Nam và ký hiệp định thương mại. Dòng tiền đầu tư của nước ngoài chảy vào Việt Nam cùng vơi tâm lý “hồ hởi,” “phấn khởi” đón… “gió thị trường” làm đất đai tăng giá ầm ầm do phát triển kinh tế một phần, phần còn lại là do đầu cơ đất đai.
Từ 2006 tới 2008, mà “đỉnh điểm” của cơn sốt nhà đất là năm 2007, do Việt Nam chính thức được gia nhập WTO, tâm lý “đón gió” nhà làm ăn ngoại quốc, cộng với thị trường chứng khoán mới mở cửa đầy tính “ảo,” cộng với nhà đầu tư ngoại “bơm tiền” làm giá… số tiền tưởng là “trúng mánh” từ thị trường chứng khoán ảo “bung” ra mua nhà, đất. Kích thích mọi người đua nhau bán đất để mua… chứng khoán, để khi cái “bong bóng ảo” vỡ tan kể từ 2008 tới nay thì cả thị trường chứng khoán lẫn bất động sản đều nằm “xụi lơ” không thấy dấu hiệu “nhúc nhích” hồi phục gì cả.
Như vậy, đồng nội tệ (VNÐ) không có khả năng đẩy giá nhà đất lên cao tới mức bất hợp lý như hiện nay. Nguồn ngoại tệ do đầu tư của nước ngoài bị “thất thoát” ra ngoài thị trường (chủ yếu qua “kênh” tham nhũng) là nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản lên cao chót vót như hiện nay. Tâm lý đầu cơ chờ nước ngoài vào mua đất với giá cao như thập niên 90 làm thị trường bất động sản Việt Nam luôn trong “cơn sốt ảo” mà thực tế thì điều đó không bao giờ còn quay trở lại được nữa. Bóng bóng thị trường bất động sản đã vỡ nhưng tâm lý ảo thì vẫn còn tồn đọng như một “di chứng tâm thần”…
Tập đoàn, công ty, cá nhân nhà đầu cơ bất động sản “chụp giật” thu về “siêu lợi nhuận” khi cơn sốt nhà đất dâng cao, nhà nước bất lực chạy theo sự vụ bằng cách “té nước theo mưa,” bằng những khoản thuế nặng đánh vào cái gọi là “chuyển quyền sử dụng đất,” “chuyển công năng sử dụng đất.” Nhưng trên thực tế các nhà đầu cơ đều trốn thuế thông qua hình thức… hối lộ. Ngân sách thất thu, nhưng vì thị trường không minh bạch, do vậy nhà đầu tư muốn giảm giá bất động sản cũng khó vì họ phải tốn tiền cho quá nhiều công đoạn “bôi trơn”…
(Nếu tận thu thuế nhà đất, đặc biệt là thuế đất bất hợp lý qua việc “đấu giá” một vài khu đất lấy đó làm giá sàn [ảo hoàn toàn] để thu thuế đất mà không được xem xét điều chỉnh lại, trong bối cảnh thị trường vừa đi xuống vừa đóng băng như hiện nay, thì thị trường bất động sản bị một “nút chặn” vô lý, sẽ không thể hạ giá – tức về với giá trị thật. Ðiều đó sẽ vô hiệu hóa mọi gói cứu trợ, và nhà ở, căn hộ sẽ không bao giờ đến được với những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở).
Tòa cao ốc đang xây dựng dang dở này bị bỏ phế vài năm nay ngay tại khu “đất vàng” Phú Mỹ Hưng, Sài Gòn. (Hình: Văn Lang/Người Việt)
Minh bạch và đơn giản hóa thủ tục mới hy vọng kêu gọi những nhà đầu tư chân chính, nhất là những nhà đầu tư ngoại quốc. Khủng hoảng kinh tế Châu Á 1997 cũng cho thấy “vai trò đặc biệt” của các nhà đầu tư này.
Quỹ đất đai ở Việt Nam hoàn toàn nằm trong tay nhà nước, do vậy có “bình ổn” được thị trường bất động sản để phục hồi nền kinh tế đang suy thoái trong năm 2013 này hay không, câu hỏi và trách nhiệm trả lời hoàn toàn do nhà nước phải chịu trách nhiệm.
