“Reverse Mortgage”: Sự lựa chọn đúng nhất cho người về hưu?

LTS: Bài viết dưới đây do Trang Le, Realtor & Investor, thực hiện. Quý đọc giả có thắc mắc liên quan đến các vấn đề địa ốc, có thể liên lạc trực tiếp với tác giả qua: email: [email protected]hoặc điện thoại: 714-280-5690.

Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, hàng loạt công ty dời qua nơi khác, cắt giảm đáng kể số lượng nhân viên, hay thâu tóm hai, ba công ty con thành một. Cũng vì vậy, mỗi ngày, hàng ngàn người thuộc thế hệ “baby boomers” quyết định về hưu non hay đúng tuổi. Họ cũng chợt nhận ra mình không đủ lợi tức để có một cuộc sống thoải mái như trước. Với lợi tức mới, họ không đủ điều kiện để tái tài trợ lấy tiền mặt (refinance cash out), hoặc vay “home equity line” dựa trên giá trị còn lại của căn nhà (giá thị trường trừ đi số tiền còn nợ ngân hàng). Lương hưu ít ỏi, cộng với tiền an sinh xã hội không thể là đáp số cho bài toán nan giải: Giàu nhà nhưng nghèo tiền mặt.

Bạn đừng quá lo, còn có một lối thoát, đó là “nợ đảo ngược” (reverse mortgage).

Tại sao lại có tên nợ đảo ngược? Thay vì bạn trả tiền nhà cho ngân hàng, nợ đảo ngược thì ngược lại: Ngân hàng trả tiền cho bạn.

Bạn không cần hoàn trả lại cho đến khi bạn dọn ra quá 12 tháng, hoặc bán nhà hay qua đời. Lúc đó, bạn hay gia đình sẽ phải trả ngân hàng cả vốn lẫn lời. Trường hợp con cháu không muốn bán nhà sau khi bạn mất, họ có thể tái tài trợ lấy tiền mặt trả ngân hàng. Với nợ đảo ngược, bạn có thể vay một lần số tiền lớn để thay mái mới, xe mới, du lịch vòng quanh thế giới … hay bạn muốn mỗi tháng nhận một số tiền đều đặn đến khi qua đời, cho dù lúc đó bạn… 110 tuổi.

Ðiểm hay của chương trình này là dù nhà bạn mất giá thật nhiều sau này, ngân hàng vẫn phải trả tiền hàng tháng như đã cam kết và không thể buộc bạn dọn ra khỏi nhà ngày nào bạn còn sống và còn trả thuế thổ trạch cũng như bảo hiểm nhà.

Ðể hội đủ điều kiện cho chương trình này:

1- Bạn và bất cứ ai đứng tên chủ quyền nhà phải ít nhất 62 tuổi, nếu có người nào nhỏ hơn sẽ phải ủy quyền nhà cho người còn lại. Số tiền ngân hàng đồng ý trả bạn tùy thuộc số tuổi chủ nhà và giá trị căn nhà. Càng lớn tuổi càng được số tiền lớn hơn.

2- Số nợ còn lại trên căn nhà không thể lớn hơn 40% giá thị trường, ngoài ra, không thể có thêm nợ thứ hai trên căn nhà.

3- Phải là nhà ở bởi chủ, không áp dụng cho nhà cho thuê, nhà nghỉ mát, nhà tiền chế, nhà trên tàu, cơ sở thương mại…

Trên toàn quốc, có 3 định chế tài chính lớn nhất cho chương trình này là FHA (chiếm 90% thị trường cho vay nợ đảo ngược), Fannie Mae và Financial Freedom Plan. Ngoài ra, địa phương cũng có đại diện như Wells Fargo, GMAC… Bạn có thể vào trang web www.reversemortgage.org để tìm hiểu và so sánh.

Lệ phí ban đầu cho chương trình này rất cao, do vậy nếu tình trạng sức khỏe bạn không tốt, hay bạn dự định dọn đi trước 5 năm thì không nên chọn chương trình này. Lợi điểm là số tiền nhận được không phải đóng thuế, tuy nhiên nếu bạn đang hưởng tiền già SSI (supplemental security income) hay Medical, những quyền lợi này có thể bị giảm nếu bạn không xài hết số tiền hàng tháng từ ngân hàng.

Chúc bạn những năm tháng vàng còn lại thật tiện nghi, thoải mái và hạnh phúc!