(redfin.com) – Mua căn nhà đầu tiên là một việc hệ trọng. Đối với một số người, nó thể hiện sự độc lập mà họ đã phấn đấu, trong khi những người khác coi việc mua nhà là một con đường để đảm bảo tài chính và là một cách tạo ra chốn an cư cho gia đình.
Là người mua nhà, bạn có thể đi một mình hoặc nhờ một nhân viên môi giới hỗ trợ. Trong quá trình tìm kiếm, bạn có thể tìm thấy những ngôi nhà do chủ sở hữu (FSBO) rao bán hoặc nhiều ngôi nhà khác được rao bán từ công ty môi giới bất động sản. Dù bằng cách nào, cuối cùng bạn sẽ tìm thấy ngôi nhà hoàn hảo và muốn đưa ra một đề nghị về giá cả hợp lý.
Dưới đây là cách đưa ra lời đề nghị hợp lý khi mua một ngôi nhà.
1. Trước khi bạn đưa ra lời đề nghị mua nhà
Trước tiên, bạn sẽ cần sự chấp thuận trước của công ty cho vay thế chấp để biết mức giá bạn có thể mua. Mặc dù bạn có thể sử dụng máy tính thế chấp qua online, nhưng thư phê duyệt trước từ công ty cho vay sẽ cho bạn biết ngân hàng sẽ thực sự cho bạn vay bao nhiêu. Đây cũng là cách tốt nhất cho người bán biết rằng bạn là khách hàng nghiêm túc.
Thứ hai, hãy dành thời gian để tìm hiểu thị trường nhà ở tại địa phương. Bạn không muốn bị lôi kéo vào một cuộc chiến đấu thầu nếu bạn có thể tránh được nó. Khi bạn biết phạm vi giá mà ngôi nhà đang bán, bạn sẽ có thể đưa ra lời đề nghị phù hợp khi ngôi nhà được rao bán. Với thông tin này trong tay, bạn sẽ bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà mơ ước và nhân viên môi giới sẽ hỗ trợ bạn trong thời điểm này.
Khi tìm kiếm nhà, bạn nên cố gắng hiểu động cơ của người bán nếu có thể. Nhân viên môi giới xây dựng chiến lược tốt để tìm hiểu thêm về những gì có thể xảy ra với người bán. Vì vậy, hãy thử và tìm hiểu lý do tại sao họ bán nhà và họ muốn bán vội không. Điều này sẽ giúp bạn có chiến lược tốt hơn khi đưa ra lời đề nghị.
Bạn cũng sẽ muốn hỏi về bất kỳ sửa chữa nào đã hoàn thành gần đây. Các đánh giá của địa phương có thể được thực hiện đối với việc sửa chữa đường, vỉa hè, thoát nước hoặc các cải thiện khác của thành phố và bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào khác. Thông tin này là yêu cầu tiêu chuẩn đối với thỏa thuận rao bán của nhân viên môi giới. Nếu người bán đang bán FSBO, họ nên cung cấp thông tin tương tự.
2. Quy trình đưa ra lời đề nghị mua
Lời đề nghị mua nhà vừa là nghệ thuật, vừa là sự tính toán chiến lược.
Người bán có thể có ba cách phản hồi lời đề nghị của bạn: chấp nhận, phản đối hoặc từ chối hoàn toàn.
Khi người bán chấp nhận hoặc từ chối đề nghị của bạn, bạn sẽ có câu trả lời cuối cùng và có thể chuyển sang bước tiếp theo bằng cách tiếp tục mua nhà hoặc chuyển sang xem các ngôi nhà khác. Tuy nhiên, khi người bán phản đối, thì đây là lúc bạn và người bán nhà đang thương lượng.
Khi học cách đưa ra lời đề nghị mua nhà, bạn cũng cần biết lời đề nghị phải bao gồm những gì để cả bạn và người bán đều có biện pháp bảo vệ thích hợp trong suốt quá trình giao dịch.
3. Các cơ sở để đưa ra một đề nghị cạnh tranh
Nếu nhân viên môi giới đại diện cho bạn, họ sẽ thay mặt bạn trả giá (offer) và sẽ tuân theo thủ tục bao gồm tất cả các điểm chính. Nếu bạn đang tự đưa ra đề nghị mua nhà, bạn sẽ tổng hợp vào một lá thư mua nhà cụ thể.
Thư mua nhà nên bao gồm một số mục cụ thể về cách bạn thanh toán cho ngôi nhà và khung thời gian dự trù mà bạn hy vọng sẽ đóng giao dịch.
Thư mua nhà của bạn nên bao gồm:
- Số tiền down payment của bạn
- Số tiền bạn trả lúc đầu (thường từ 1% đến 3% giá trị căn nhà)
- Một bản sao thư phê duyệt trước khoản vay thế chấp từ công ty cho vay của bạn
- Bảng phân tích chi phí “closing costs” và ai chịu trách nhiệm thanh toán từng phần chi phí
- Ngày hết hạn của lời đề nghị mua nhà
Bạn cũng có thể nêu rõ các điều khoản dự phòng (contingencies) trong thư đề nghị mua. Các điều khoản dự phòng cho phép bạn rút lui lời đề nghị của mình nếu một số điều kiện không được đáp ứng. Người bán thường thích lời đề nghị mua không có các điều khoản dự phòng hơn. Vì vậy, bạn nên đưa ra một số điều khoản cần thiết để bảo vệ bạn.
4. Bốn điều khoản dự phòng chính
-Thẩm định: Người thẩm định của công ty cho vay phải đồng ý rằng giá trị của căn nhà bằng hoặc lớn hơn giá bán. Công ty cho vay có thể từ chối cho vay nếu giá ngôi nhà thẩm định thấp hơn số tiền cho vay.
-Kiểm tra nhà: Việc kiểm tra nhà sẽ cung cấp một báo cáo về tình trạng và sự an toàn của ngôi nhà tại thời điểm đó, cộng với bất kỳ sửa chữa nào cần được thực hiện. Nếu báo cáo đó tiết lộ các vấn đề lớn không lường trước được với ngôi nhà, bạn có thể xem xét lại đề nghị của mình.
-Cấp vốn: Công ty cho vay sẽ phê duyệt lần cuối cùng để đảm bảo không có gì thay đổi trong tài chính của người mua trước khi phê duyệt khoản vay thế chấp của bạn.
-Bán nhà: Nếu bạn cần bán ngôi nhà hiện tại của mình trước khi mua ngôi nhà mới, bạn cũng cần phải thêm khoản dự phòng này.
5. Các điều khoản dự phòng tùy chọn mà bạn có thể cân nhắc thêm vào lời đề nghị mua nhà
-Quyền sở hữu rõ ràng: Điều khoản này cung cấp cho bạn tùy chọn từ bỏ quyền sở hữu nếu có bất kỳ vấn đề nào với quyền sở hữu, chẳng hạn như phán xét hoặc khiếu nại đối với tài sản, thay vì tiếp tục và thực hiện bất kỳ yêu cầu quyền sở hữu tranh chấp nào.
-Bảo hiểm: Bạn nên mua bảo hiểm tài sản ngay khi đưa ra đề nghị. Nếu vì bất kỳ lý do gì mà bạn không thể mua bảo hiểm, bạn có thể bỏ đi. Ví dụ, bất kỳ yêu cầu bồi thường nào trước đây đối với mái nhà cũ hoặc nấm mốc có thể khiến một ngôi nhà khó được bảo hiểm.
-Hướng dẫn cuối cùng: Thông lệ phổ biến là xem hướng dẫn cuối cùng vào ngày trước khi kết thúc. Hãy nhớ xem lại danh sách kiểm tra lần cuối để kiểm tra bất kỳ sửa chữa nào được cho là đã hoàn thành và đảm bảo không có thiệt hại lớn nào từ quá trình chuyển đi. Nếu tài sản có thay đổi đáng kể, bạn có thể rút lui khỏi thỏa thuận hoặc thương lượng để sửa chữa.
-Xem xét của luật sư: Bạn có thể muốn luật sư xem xét hợp đồng trước khi chốt giao dịch. Luật sư có thể bảo đảm không có gì bị xóa hoặc thêm vào hợp đồng mà bạn không biết.
Bạn nên thực hiện nghiên cứu thị trường để đưa ra lời đề nghị mua cạnh tranh. Khi bạn đưa ra đề nghị mua, bạn cũng có thể gửi kèm một lá thư cho người bán nhà về lý do bạn muốn mua và ý nghĩa của việc mua nhà đối với bạn. Điều này sẽ giúp bạn nổi bật so với những người mua khác trong thị trường cạnh tranh.
6. Thương lượng
Tùy thuộc vào cách người bán phản hồi đề nghị của bạn, bạn có thể tiến hành thương lượng. Nếu bạn đang làm việc với một nhân viên môi giới, họ sẽ giúp bạn đàm phán hiệu quả. Điều quan trọng là bạn phải biết những điểm nào có thể và không thể thương lượng. Hãy đối thoại với người bán bằng thái độ tôn trọng và thân thiện. Bạn cần nhớ rằng họ muốn bán và bạn muốn mua, nhưng cả hai bên cần phải biết cho và nhận để đạt được một thỏa thuận thân thiện.
7. Kiểm tra nhà và đánh giá của luật sư
Sau khi người bán chấp nhận đề nghị, bạn sẽ muốn lên lịch kiểm tra nhà, thẩm định nhà và nhờ luật sư xem xét hợp đồng cuối cùng của bạn. Các bước này bảo vệ cả hai bên khỏi các vấn đề lớn với ngôi nhà và bảo vệ công ty cho vay phê duyệt một khoản thế chấp xấu.
Luật sư sẽ lưu ý đến lợi ích tốt nhất của bạn và giúp bạn hiểu tất cả những gì bạn đã đồng ý và trách nhiệm của người bán trước khi kết thúc. Đánh giá của luật sư có thể kết thúc giao dịch cho bạn.
8. Kết thúc giao dịch
Là một phần của quá trình chốt giao dịch, công ty chủ quyền sẽ xem xét tất cả các hồ sơ công khai của tài sản. Họ sẽ kiểm tra lại tất cả các khoản thuế, tiền điện nước trước đây và mọi khoản tiền bồi thường đối với ngôi nhà đã được thanh toán hay chưa. Nếu không, họ sẽ ghi lại các khoản còn tồn đọng để giải quyết trước khi chốt giao dịch để đảm bảo tài sản có thể chuyển đổi quyền sở hữu.
Khi tất cả các điều khoản dự phòng đã được đáp ứng và nguồn tài chính đã sẵn sàng, việc kết thúc giao dịch có thể được tiến hành. Công ty cho vay sẽ chuyển tiền của bạn cho luật sư hoặc công ty chủ quyền của bạn để hoàn tất việc mua nhà. (Ng.Tr) [kn]
