ORANGE COUNTY, California (NV) – Theo phân tích của năm thứ hai liên tiếp của UBS (ngân hàng đầu tư đa quốc gia và dịch vụ tài chính) trung bình nguy cơ bong bóng địa ốc tại các thành phố trên toàn cầu đã giảm, và giá nhà ở nhiều thành phố đã chạm đáy.
Tuy nhiên, theo tạp chí Fortune, điều đó không có nghĩa là nguy cơ đã hoàn toàn biến mất, đặc biệt là với thành phố Miami của tiểu bang Florida, Hoa Kỳ.
“Miami hiện nay cho thấy nguy cơ bong bóng cao nhất trong số các thành phố được nghiên cứu,” UBS cho biết.
“Nguy cơ bong bóng cao cũng xuất hiện tại Tokyo, và dù chỉ số nguy hiểm đã giảm đáng kể so với năm ngoái, Zurich vẫn nằm trong danh sách,” công ty dịch vụ tài chính này nói thêm.
“Nguy cơ bong bóng địa ốc cũng đáng chú ý ở Los Angeles, Toronto, và Geneva.”
Như chúng ta biết giá nhà tăng vọt trong đại dịch; mọi người có thể làm việc từ xa và lãi suất thế chấp rất thấp, vì vậy nhiều người đã mua nhà. Hiện nay, giá nhà vẫn cao và tiếp tục tăng trên toàn quốc, dù với tốc độ có chậm hơn.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu, giá nhà đã được điều chỉnh theo lạm phát tại các thành phố được đề cập trong nghiên cứu thấp hơn khoảng 15% so với giữa năm 2022, khi mà Fed và các ngân hàng trung ương khác bắt đầu tăng lãi suất mạnh mẽ.
Nếu nhìn kỹ hơn, sẽ thấy giá nhà thấp hơn mức đỉnh trong đại dịch ở các thành phố như Frankfurt, Munich, Stockholm, Hồng Kông và Paris, giảm 20% hoặc hơn; tại Vancouver, Toronto, và Amsterdam, giá đã giảm khoảng 10%, theo UBS. Nhưng trái lại “tại các khu vực được săn đón như Dubai và Miami, giá nhà tiếp tục tăng,” báo cáo ghi nhận.
Tuy nhiên, hãy tập trung vào Mỹ, nơi UBS cho biết đang trải qua một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả, với tỷ lệ thanh toán thế chấp hàng tháng trên thu nhập hộ gia đình cao hơn nhiều so với đỉnh điểm bong bóng địa ốc của đầu những năm 2000.
Nhưng lần này, điều chỉnh giá lại rất ít. “Giá nhà ở New York không giảm mạnh,” UBS cho biết, chỉ giảm 4% so với trước đại dịch và thậm chí đã tăng trong năm ngoái.
Boston chứng kiến giá nhà tăng 20% kể từ năm 2019, vượt xa cả thị trường cho thuê và tăng trưởng thu nhập của thành phố.
Rồi đến Miami. “Được thúc đẩy bởi sự bùng nổ của thị trường địa ốc cao cấp, giá nhà thực tế ở Miami đã tăng gần 50% kể từ cuối năm 2019, trong đó 7% là tăng trong bốn quý gần đây nhất,” UBS cho biết. Để so sánh, Los Angeles, dù là một thành phố đắt đỏ, nhưng giá nhà hầu như không tăng kể từ giữa năm ngoái.
Bất kỳ điểm số đánh giá nào lớn hơn 1.5 đều tương ứng với nguy cơ bong bóng cao, theo UBS, và Miami với 1.79 điểm, hiện đứng đầu bảng. Cuối năm 2019, giá trị nhà trung bình tại Miami chỉ khoảng $346,000. Nhưng hiện nay, con số này là khoảng $580,000. Giá nhà tại thành phố này chưa hề giảm.
Đầu năm ngoái, câu hỏi được đặt ra: “Liệu việc điều chỉnh giá nhà tại Miami chỉ bị trì hoãn? Hay là hoàn toàn không bị ảnh hưởng?”
Lúc đó, những chuyên gia địa ốc của thành phố giải thích rằng người Mỹ tìm kiếm nhà giá rẻ hơn, các công ty muốn thay đổi, và người mua nước ngoài trả tiền mặt đã đổ về thành phố Miami trong đại dịch. Từ đó đã khiến giá nhà tăng mạnh và nhanh chóng.
Câu hỏi đặt ra là liệu xu hướng đó có tiếp tục khi đại dịch lùi dần. Cho đến giờ, vẫn chưa có sự điều chỉnh, nhưng không có nghĩa là nó sẽ không xảy ra. Chúng ta đang thấy một số căng thẳng xảy ra với thị trường condo, có thể là dấu hiệu báo trước điều gì đó sắp xảy ra hoặc chỉ là một vấn đề riêng lẻ.
Điều thú vị là thị trường văn phòng của Miami đang suy thoái nổi bật so với các nơi khác, như Capital Economics đã ghi nhận trước đây. Hai lĩnh vực địa ốc hoàn toàn khác nhau, phân cách giữa thương mại và dân cư, nhưng việc chúng đi theo hai hướng trái ngược vẫn là một điều đáng chú ý. (Ng.Tr) [kn]
