ORANGE COUNTY, California (NV) – Việc mua một căn nhà mới xây ở Mỹ hiện nay gần như có giá tương đương với việc mua một căn nhà đã có sẵn, phản ánh thực tế khó hiểu của thị trường địa ốc hiện nay.
Theo Yahoo! Finance, giá trung vị (median) của một căn nhà xây mới bán vào Tháng Tám là $420,600, chỉ cao hơn khoảng 1% so với giá trung vị của một căn nhà cũ đã bán là $416,700 trong cùng kỳ. Tính theo trung bình trong 12 tháng, khoảng chênh lệch giá giữa nhà mới và nhà cũ hiện nay là thấp nhất kể từ những năm 1980.
Khoảng chênh lệch giá bị thu hẹp này phản ánh hai thị trường đang phân hóa rõ rệt và thực tế của hệ quả từ lãi suất vay thế chấp cao hơn: Nhiều chủ nhà không có động lực để rao bán nhà và chuyển đi, trong khi các nhà xây dựng vẫn tiếp tục thi công mạnh mẽ.
“Thông thường, bạn sẽ nghĩ rằng nhà mới xây sẽ có giá cao hơn nhà cũ,” Robert Dietz, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) cho biết. “Hai mức giá này thường tiến lại gần nhau khi nguồn cung ứng nhà cũ trở nên khan hiếm.”
Chủ nhà với lãi suất vay thế chấp thấp hoặc không có khoản vay nào thường không muốn bán nhà khi lãi suất tăng cao, hiện tượng này được gọi là “hiệu ứng khóa lãi suất.” Mặc dù hiện nay có khoảng 1.35 triệu căn nhà rao bán (tính đến Tháng Tám), nhiều hơn so với năm ngoái khi lãi suất vượt ngưỡng 7%, nhưng vẫn còn thiếu gần một triệu căn so với một thập niên trước.
Trong khi các chủ nhà ít rao bán, các nhà xây dựng lại tăng cường bán nhà mới. Nhà mới chiếm tỷ lệ lớn hơn trong nguồn cung ứng nhà tổng thể so với trước đây.
Việc thuyết phục chủ nhà giảm giá niêm yết thường khó, nhưng các nhà xây dựng lại thoải mái đưa ra các khoản chiết khấu hơn, trung bình khoảng 5%, để đẩy số nhà tồn kho. Nhà xây dựng cũng xây những căn nhà nhỏ hơn để bán với giá thấp hơn. Đến ngày 30 Tháng Sáu, diện tích trung bình của các căn nhà biệt lập mới xây là 2,363 sqft, giảm khoảng 200 sqft so với cuối năm 2021.
“Có khoản ưu đãi khác,” Odeta Kushi, phó kinh tế gia trưởng của First American Financial Corporation nói thêm rằng các nhà xây dựng cũng thúc đẩy doanh số bán hàng bằng các khoản ưu đãi như nâng cấp thiết bị miễn phí và giảm lãi suất vay thế chấp.
William Zhang, một địa ốc viên ở Austin, Texas của eXp Realty, đã trực tiếp chứng kiến hiện tượng này. Anh dẫn khách hàng xem nhiều lựa chọn giữa nhà cũ và nhà mới xây. Nhiều người bị thu hút bởi nhà mới xây dù phải di chuyển xa khỏi trung tâm thành phố Austin.
“Họ thấy nhà mới xây và thích ngay,” anh nói. “Vì giá nhà thấp hơn và các nhà xây dựng có thể giảm lãi suất vay thế chấp, điều này thực sự thu hút được nhiều người mua hơn, dù khu vực đó có thể xa hơn.”
Một phần sự khác biệt về giá cũng có thể được giải thích do yếu tố địa lý. Các nhà xây dựng đã hoạt động đặc biệt mạnh ở miền Nam, nơi đất để xây dựng phong phú hơn và quy hoạch thường thông thoáng hơn. Giá nhà ở đó cũng thường thấp hơn, giúp kéo giảm giá nhà mới xây trung bình trên toàn quốc.
Lịch sử cho thấy, các ưu điểm của nhà mới như thiết bị hiện đại và cách nhiệt tốt hơn thường đi kèm với mức giá cao hơn khoảng 16% so với nhà cũ. Kinh tế gia Admir Kolaj của TD Bank cho rằng mức giá gần như ngang bằng như hiện nay sẽ kéo dài đến năm 2025. Xu hướng này bắt đầu từ cuối năm ngoái và lịch sử cho thấy cần khoảng hai năm để sự chênh lệch giá cả trở lại bình thường.
Việc bình ổn nguồn cung nhà cũ sẽ mất thời gian, nhưng có dấu hiệu cho thấy điều này đang bắt đầu diễn ra. Nhiều chủ nhà có thể sẽ rao bán căn nhà của họ khi lãi suất thế chấp giảm hơn nữa, và trong khi việc xây dựng nhà mới vẫn mạnh mẽ, dù nó đã có giảm so với mức của năm 2022 và 2023.
Tuy nhiên, đối với một số người mua, việc mua nhà mới luôn là mục tiêu. John Ohanian, tổng giám đốc của DMB Development’s Silverwood, một cộng đồng quy hoạch có hơn 15,000 căn nhà ở Hesperia, California, nói rằng ông bất ngờ khi nghiên cứu nhân khẩu học của công ty cho thấy một nhóm lớn người mua tiềm năng không muốn cân nhắc đến việc mua nhà cũ.
Nhóm người mua này ưu tiên các tính năng như hiệu quả năng lượng cao hơn, dễ bảo trì và những lô đất nhỏ dễ chăm sóc hơn. Ông cho biết, để đáp ứng phản hồi này, các căn nhà trong dự án sẽ có sân tương đối nhỏ, nhưng có số lượng công viên gấp ba lần so với các dự án tương tự. Những căn nhà đầu tiên của Silverwood, dự kiến được bán vào năm tới, sẽ có giá khởi điểm khoảng $450,000, một mức giá tương đối hợp lý cho California.
“Chúng tôi đã thấy một số lượng lớn người mua bày tỏ rằng họ thích nhà mới hơn nhà cũ,” Ohanian nói. (Ng.Tr) [kn]
