ORANGE COUNTY, California (NV) – Số chủ nhà ở Mỹ có thể tái cấp vốn (mortgage refinance) đã tăng gấp bốn lần kể từ Tháng Sáu. Trong tuần trước, Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) đã báo cáo về sự gia tăng của chỉ số tái cấp vốn theo tuần, khi việc tái cấp vốn dần dần thu hút sự chú ý.
Theo Mortgage News Daily, với lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp có lãi suất cố định 30 năm, đã giảm từ mức cao nhất của năm là 7.52% vào Tháng Tư xuống còn 6.25% tính đến ngày 25 Tháng Chín, một số người vay từng “chốt” lãi suất từ 7.0% đến 8.0% trong 24 tháng qua đang tận dụng mức giảm lãi suất gần đây để giảm bớt gánh nặng tài chính của họ.
Dưới đây là sự so sánh Chỉ Số Tái Cấp Vốn Thế Chấp (Mortgage Refinance Index) cho tuần thứ ba của Tháng Chín qua các năm.
-2018: 947 điểm
-2019: 1,928 điểm
-2020: 3,580 điểm
-2021: 3,391 điểm
-2022: 588 điểm
-2023: 415 điểm
-2024: 1,133 điểm
Sự gia tăng tái cấp vốn gần đây đặt ra câu hỏi: Với lãi suất thế chấp hiện tại, tiềm năng của việc tái cấp vốn còn có thể tăng bao nhiêu?
Với 76% số người vay đang có lãi suất dưới 5.0%, nhóm người có thể tái cấp vốn truyền thống sẽ có mức trần giới hạn thấp hơn trong chu kỳ này. Nhiều chuyên gia đồng ý với quan điểm này, nhưng có một số khác cho rằng khoản vay thế chấp bằng vốn chủ nhà có thể trở lại mạnh mẽ.
Để có ước tính chính xác hơn về tiềm năng tái cấp vốn, ResiClub đã liên lạc với Intercontinental Exchange.
Intercontinental Exchange (một tập đoàn dịch vụ tài chính sở hữu Sở Giao Dịch Chứng Khoán New York và vào năm 2023 đã hoàn tất mua lại Black Knight, một gã khổng lồ tài chính nhà ở với giá $11.9 tỷ) có một cách tính khác để ước lượng có bao nhiêu người vay thế chấp, dựa trên lãi suất hiện người vay đang có được và lãi suất hiện nay, đang có cơ hội tái cấp vốn “in the money.”
Để được coi là “in the money,” lãi suất hiện tại của khoản vay phải cao hơn ít nhất 0.75% (75 điểm cơ bản) so với lãi suất thế chấp cố định 30 năm.
Vào Tháng Bảy, năm 2021, khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình là 2.80%, có 25.2 triệu người vay đủ điều kiện tái cấp vốn. Đến Tháng Sáu, năm 2024, khi lãi suất trung bình là 6.87%, số người đủ điều kiện tái cấp vốn chỉ còn 1.3 triệu.
Tính đến ngày 17 Tháng Chín, năm 2024, khi lãi suất trung bình là 6.07%, con số đó đã tăng lên đến 4.2 triệu.
Nói một cách tổng quan, mức giảm lãi suất thế chấp gần đây đã mở ra một số tiềm năng tái cấp vốn, giúp tình trạng tái cấp vốn thoát khỏi mức thấp kỷ lục trong hai năm qua. Tuy nhiên, tính đến Tháng Chín, năm 2024, tổng số này vẫn không quá lớn, đặc biệt so với các đợt bùng nổ tái cấp vốn từng xảy ra trước đây.
Trong năm tới, hầu hết các chuyên gia dự báo lãi suất thế chấp kỳ vọng sẽ giảm nhẹ. Dự báo lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm vào quý thứ tư của năm 2025 như sau.
-Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp: 5.80%
-Fannie Mae: 5.70%
-Wells Fargo: 5.55%
-Moody’s/Mark Zandi: 5.50%
Nếu những dự báo đi đúng hướng này, nó có thể mở rộng ra thêm cho tiềm năng tái cấp vốn. (Ng.Tr) [kn]
