ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhu cầu từ người mua nhà lần đầu đã giảm xuống mức thấp kỷ lục khi lãi suất thế chấp vẫn neo quanh mức 7%. Thị trường đang cho thấy mức độ yếu đến đáng lo ngại ngay cả khi lãi suất chỉ ở mức 5%.
Theo báo The Wall Street Journal, các ông lớn trong ngành xây dựng như D.R. Horton và Lennar, vốn có công ty cho vay riêng, đang dùng một phần lợi nhuận từ giá nhà cao để trợ giá cho khoản vay. Người mua nhà mới xây có thể được vay với lãi suất khoảng 5% từ một nhà thầu lớn, so với mức lãi suất trung bình 6.79% cho khoản vay kỳ hạn 30 năm trong tuần kết thúc vào ngày 8 Tháng Năm.
Các khoản vay ưu đãi này nhằm thu hút người mua và giúp các công ty xây dựng giải phóng lượng nhà tồn đọng. Nhưng các ưu đãi này đang không phát huy hiệu quả như mong đợi trong mùa Xuân năm nay.
Doanh số bán của các công ty xây dựng yếu hơn kỳ vọng trong quý gần nhất. PulteGroup cho biết số đơn đặt hàng mới từ người mua lần đầu đã giảm 11% trong 3 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện nay, các công ty xây dựng đang tồn đọng một số lượng nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được nhiều nhất kể từ năm 2009.
Điều này có khả năng cho thấy những người trẻ tuổi đang muốn sở hữu nhà càng ngày càng mất động lực. Thị trường địa ốc đang bị chia cắt thành hai nhóm người mua lần đầu: nhóm vẫn đủ khả năng để mua nhà cũ, và nhóm chỉ đủ khả năng mua nhà từ công ty xây dựng với sự trợ giúp từ khoản vay được trợ giá.
Những người mua nhà lần đầu trong thị trường nhà cũ hiện có độ tuổi trung bình là 38, cao hơn gần mười năm so với chuẩn lịch sử, theo Jessica Lautz, phó kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Thu nhập hộ gia đình trung vị (median) của những người mua nhà lần đầu đã tăng vọt lên $97,000, và năm ngoái họ có mức trả trước trung bình là 9%. Những người mua này phải chờ đến khi lớn tuổi hơn và thu nhập cao hơn thì mới có thể mua nhà. Tỷ lệ người mua lần đầu trong thị trường nhà cũ đang ở mức thấp kỷ lục.
Các công ty xây dựng ngày càng tập trung vào người mua lần đầu trẻ tuổi và có ít tiền hơn. Trong năm 2024, 40% doanh số của các công ty xây dựng đến từ người mua lần đầu, theo dữ liệu từ Hiệp hội Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc gia (NAHB). Con số này cao hơn 15% so với mức trung bình trong 3 năm trước đại dịch.
Nhà xây mới hiện là lựa chọn khôn ngoan, không chỉ vì có hỗ trợ giảm lãi suất từ các công ty xây dựng, mà còn vì phần chênh lệch mà người mua thường phải trả cho nhà xây mới gần như không còn.
Hiện nay, giá trung vị của nhà xây mới thấp hơn 1% so với giá trung vị của nhà cũ, trong khi theo lịch sử thường cao hơn khoảng 17%, dựa trên dữ liệu từ John Lovallo, phân tích gia thị trường nhà ở của UBS. Nguồn cung hạn chế đã đẩy giá nhà cũ lên, trong khi nhà xây mới đã được xây với diện tích nhỏ hơn để giữ mức giá hợp lý.
Một số người mua nhà lần đầu đang đặt mình vào tình trạng tài chính rủi ro để có thể sở hữu nhà. Tỷ lệ trễ hạn đối với các khoản vay FHA – vốn thường hấp dẫn người mua lần đầu nhờ yêu cầu trả trước thấp – đã đạt 11% trong quý đầu tiên, theo dữ liệu từ Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA). Ngoại trừ đợt tăng đột biến ngắn trong đại dịch, đây là mức cao nhất kể từ năm 2013.
Chưa hết, theo John Burns Research & Consulting, gần 30% của tất cả các khoản vay FHA hiện nay có tỷ lệ nợ so với thu nhập vượt quá 50%, nghĩa là hơn một nửa thu nhập của người vay đang được dùng để trả nợ.
Với việc người mua lần đầu ngày càng cạn kiệt nguồn lực, các công ty xây dựng phụ thuộc vào họ đang gặp vấn đề. Các công ty xây dựng lớn là những công ty có hoạt động lớn nhất ở phân khúc nhà khởi đầu, trong khi các công ty nhỏ hơn thường tập trung vào phân khúc nhà nâng cấp hoặc nhà xa xỉ.
D.R. Horton, công ty xây dựng nhà lớn nhất nước Hoa Kỳ, cho biết 63% các khoản vay do bộ phận thế chấp của họ xử lý trong quý gần nhất là dành cho người mua lần đầu. Trong khi đó, công ty Toll Brothers có 70% hoạt động kinh doanh đến từ những người mua có tài sản cao hơn hoặc người già đã hưởng lợi từ đà tăng giá nhà và có thể dùng phần vốn tích lũy để mua căn nhà tiếp theo.
Thị trường nhà khởi đầu rồi sẽ được hưởng lợi từ nhu cầu mua bị dồn nén của người trẻ mệt mỏi với việc đi thuê nhà. Nhưng chỉ đến khi việc sở hữu nhà trở nên hợp túi tiền, còn hiện nay các công ty xây dựng buộc phải đưa ra ưu đãi lớn hơn để chốt được giao dịch.
Theo dữ liệu từ John Burns Research & Consulting, trong hai tuần đầu của Tháng Tư, các công ty xây dựng đã cung cấp cho người mua lần đầu các ưu đãi và hỗ trợ lãi suất tương đương 8% giá mua nhà – tăng từ mức 7.2% vào Tháng Giêng. Điều này đang bào mòn biên lợi nhuận của các công ty xây dựng.
Hy vọng rằng nhu cầu sẽ nhanh chóng hồi phục sau một đợt giảm nhỏ của lãi suất thế chấp là điều có vẻ quá lạc quan. Ít nhất đối với người mua trẻ, giá nhà có thể cũng cần giảm thì họ mới đủ khả năng mua được căn nhà của chính họ. (Ng.Tr) [kn]
