ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Nam Florida đang hạ nhiệt sau nhiều năm tăng tốc phi mã. Tuy nhiên, trong bảng xếp hạng thường niên của các thị trường địa ốc toàn cầu, Miami vẫn được đánh giá là thị trường rủi ro nhất thế giới, theo báo Miami Herald.
Dù vậy, điều này không đồng nghĩa với việc giá nhà sắp sụp đổ, theo ông Jonathan Woloshin, trưởng bộ phận Nghiên Cứu Địa Ốc Hoa Kỳ tại UBS Global Wealth Management. “Nhưng chắc chắn mức độ rủi ro đang cao hơn,” ông nói.
Báo cáo năm 2025 đánh dấu năm thứ hai liên tiếp UBS xếp Miami đứng đầu “chỉ số bong bóng địa ốc toàn cầu.” Theo phân tích của UBS, “bong bóng” được định nghĩa là tình trạng bị định giá sai lệch nghiêm trọng và kéo dài của giá nhà.
Việc Nam Florida dẫn đầu bảng xếp hạng theo sau nhiều năm giá nhà tăng vọt, đặc biệt là phân khúc nhà biệt lập.
“Miami là một thị trường tuyệt vời,” ông Woloshin nhận định. “Nhưng ai cũng biết, cây không thể mọc cao mãi tận trời.”
Giá nhà biệt lập trung vị (median) tại ba quận lớn trong khu vực đã tăng ít nhất 70% kể từ mùa Hè năm 2019.
Trên toàn quốc, giá nhà sẵn có trung vị tăng khoảng 50% trong cùng khoảng thời gian.
“Thị trường Miami vẫn rất, rất mạnh,” ông Woloshin nói thêm, viện dẫn rằng dân số gia tăng đã tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nơi này.
Gần đây, tốc độ tăng giá nhà đã có chậm lại đáng kể, dù số lượng nhà rao bán nhiều hơn. Khả năng chi trả trở thành thách thức lớn khi lãi suất vay thế chấp và phí bảo hiểm nhà đều tăng cao, khiến nhiều người mua trẻ chùn tay.
Khu vực Miami hiện vẫn nằm trong nhóm tỷ lệ thất nghiệp thấp nhất trong các vùng đô thị lớn của Mỹ — tỷ lệ thất nghiệp chỉ 3.7% vào Tháng Tám. Số liệu Tháng Chín chưa được Bộ Lao Động công bố do chính phủ liên bang tạm thời ngưng hoạt động.
Tăng trưởng việc làm là một trong những lý do khiến bà Gay Cororaton, Kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Miami, cho rằng đà tăng giá nhà trong khu vực phản ánh nền tảng kinh tế vững chắc.
Trong một bài viết phản hồi báo cáo của UBS, bà Cororaton viết: “Giá nhà tăng là do yếu tố cung cầu thực tế, chứ không phải do đầu cơ hay điều kiện tín dụng dễ dãi như từng xảy ra trong giai đoạn bong bóng nhà ở dẫn tới Đại suy thoái.”
“Tôi không cho rằng những gì đang diễn ra ở Miami là phi lý,” ông Woloshin nói. “Nhưng có thể nghi ngờ rằng: ‘Liệu giá nhà có đã bị đẩy lên quá mức chưa?’ Hoàn toàn có thể.”
Ông Woloshin chỉ ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà trung vị và thu nhập hộ gia đình trung vị trong khu vực.
Theo dữ liệu từ Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Miami , người từ các tiểu bang khác chuyển đến Florida thường có mức thu nhập cao hơn, qua đó góp phần đẩy giá nhà tăng mạnh.
Thu nhập hộ gia đình trung vị trong khu vực hiện khoảng $76,000, theo Sở Thống Kê. Với mức này, người mua chỉ đủ khả năng vay thể chấp để mua một căn nhà với giá khoảng $300,000, thấp hơn nhiều so với giá nhà biệt lập trung vị trong khu vực.
Một ẩn số lớn đối với thị trường nhà ở Florida là chính sách thuế địa ốc trong tương lai.
Thống Đốc Ron DeSantis ủng hộ việc giảm, giới hạn hoặc bãi bỏ phần lớn thuế tài sản của chính quyền địa phương.
Các Dân Biểu Cộng Hòa của tiểu bang đã đưa ra nhiều dự luật, bao gồm tăng miễn trừ thuế hoặc xóa bỏ dần trong 10 năm cho một số loại thuế địa ốc. Bất kỳ thay đổi nào cũng cần cử tri phê chuẩn dưới dạng tu chính hiến pháp.
“Nếu thuế địa ốc được bãi bỏ,” ông Woloshin nói, “giá nhà chắc chắn sẽ còn tăng nữa.” (Ng.Tr)[kn]
