ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Mỹ vừa vượt qua một cột mốc đáng chú ý: Đó là hiện nay, số người Mỹ có lãi suất vay mua nhà cao hơn 6% đã nhiều hơn số người đang hưởng mức lãi suất dưới 3%.
Theo báo The Washington Post, điều này rất quan trọng, vì những khoản vay siêu thấp trong thời kỳ đại dịch, dù có mang lại lợi ích lớn cho chủ nhà, nhưng lại trở thành một trong những nguyên nhân làm kìm hãm thị trường nhà ở suốt nhiều năm qua.
Người ta ngại bán nhà nếu điều đó đồng nghĩa với việc phải từ bỏ khoản vay rẻ để chuyển sang một khoản vay đắt đỏ hơn nhiều. Theo dữ liệu của Fed, lãi suất vay 30 năm đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2021, khi lãi suất dưới 3%, và đã duy trì trên ngưỡng 6% suốt hơn ba năm qua.
Những chủ nhà có lãi suất thấp lựa chọn “án binh bất động.” Hệ quả dẫn đến là số lượng nhà rao bán giảm mạnh, nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng vọt, hiện tượng này được gọi là “hiệu ứng khóa lãi suất.”
Giờ đây, hiệu ứng này có thể đang suy yếu.
Ông Nick Gerli, CEO của ứng dụng địa ốc Reventure, nhận xét trên mạng xã hội X rằng: “Xu hướng sắp tới sẽ là mức lãi suất trung bình cao hơn đối với chủ nhà, và điều đó thực sự tốt cho thị trường, vì nó làm giảm hiệu ứng khóa lãi suất. Chúng ta có thể sẽ thấy nhiều nhà rao bán được tung ra thị trường hơn trong tương lai, khi lực cản này dần suy yếu.”
Những người đang nắm giữ khoản vay với lãi suất thấp sẽ sẵn sàng từ bỏ nếu căn nhà không còn phù hợp với cuộc sống của họ, chẳng hạn như: đổi việc, kết hôn, ly hôn, sinh con, nghỉ hưu… Tất cả đều là lý do khiến họ bán nhà, ngay cả khi phải từ bỏ mức lãi suất hấp dẫn. Vì vậy, số khoản vay có lãi suất dưới 3% giảm dần mỗi tháng, trong khi các khoản trên 6% tăng lên, do phần lớn các khoản vay mới hiện nằm trong vùng 6%.
Tuy nhiên, bà Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng của Redfin, cho rằng người mua nhà không nên kỳ vọng cột mốc này sẽ tạo ra thay đổi lớn ngay lập tức. “Nó sẽ mở dần theo thời gian, nhưng quá trình tháo gỡ này rất chậm,” bà nói.
Theo bà Fairweather, bất kỳ ai có lãi suất dưới 4% đều được xem là “bị khóa,” chứ không chỉ dưới 3%. Mức này vẫn áp dụng cho hơn một nửa số người đang vay mua nhà. Ngay cả lãi suất dưới 5% cũng đủ tốt để khiến nhiều người do dự trước khi bán. “Có lẽ phải thêm 4-5 năm nữa thì đây mới không còn là yếu tố chi phối lớn của thị trường.”
Khảo sát của Bankrate vào Tháng Bảy cho thấy 54% người Mỹ trưởng thành nói rằng không có mức lãi suất nào khiến họ cảm thấy thoải mái để bán nhà, tăng 12% so với năm 2024. Gần 1/3 (32%) cho biết họ cần lãi suất dưới 6% mới cân nhắc, còn 23% muốn lãi suất dưới 5%.
Chỉ cần chênh lệch 1% cũng có thể làm tổng chi phí vay tăng thêm hàng chục ngàn đô-la trong suốt vòng đời của khoản vay.
Ông Tomasz Piskorski, chuyên gia địa ốc của Columbia Business School, lưu ý rằng khoảng 40% nhà ở Mỹ hoàn toàn không vay thế chấp, nên hiệu ứng khóa lãi suất không phải nguyên nhân duy nhất khiến giao dịch địa ốc trì trệ và giá nhà leo thang. Lạm phát, bao gồm chi phí lao động và xây dựng tăng, đóng vai trò lớn hơn trong việc đẩy giá nhà trung vị (median) tăng khoảng $100,000 kể từ năm 2019, hiện nay vượt qua $410,000.
“Mỗi ngày, hiệu ứng khóa lãi suất đều yếu dần đi,” ông Piskorski nói. “Người lớn tuổi, sớm hay muộn, dù có bị ‘khóa’ hay không, cũng sẽ chuyển nhà thôi. Tôi cho rằng trong vòng 10 năm, hiệu ứng này sẽ không còn là câu chuyện lớn nữa.”
Trong lúc đó, đã xuất hiện sự chia rẽ thế hệ: “Người trẻ cảm thấy họ không thể mua được nhà, vì người lớn tuổi không bán do đang nắm giữ khoản vay có lãi suất thấp. Chính nhóm trì hoãn thu hẹp quy mô nhà ở này tác động mạnh đến nguồn cung.”
Triển vọng thị trường nhà ở năm 2026 vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Reventure dự báo giá nhà quốc gia sẽ đi ngang trong năm nay, nhưng mỗi nơi lại rất khác nhau, chẳng hạn như: Tennessee và Arizona được dự báo giảm giá, trong khi Illinois có xu hướng tăng.
Trang “Realtor.com” dự báo doanh số bán nhà cũ sẽ tăng nhẹ sau khi rơi xuống mức thấp nhất trong nhiều thập niên qua vào năm 2025. Họ ước tính doanh số tăng 1.7% và nguồn cung tăng gần 9% nhờ lượng xây dựng mới. Trong khi đó, Zillow dự báo doanh số tăng hơn 4% và giá tăng 1.2%.
Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) dự báo mạnh mẽ hơn: doanh số tăng 14% và giá tăng 4%. Nói cách khác, ngay cả khi hiệu ứng khóa lãi suất suy yếu nhanh, điều đó không nhất thiết sẽ khiến nhà trở nên rẻ hơn cho những người đang mong mua. (Ng.Tr) [kn]
