(WSJ) – Chính quyền Tổng thống Trump đang tìm kiếm các giải pháp để giảm chi phí cho người mua nhà. Một đề xuất đang được cân nhắc là nới lỏng việc kiểm tra tín dụng đối với các khoản vay được bảo đảm bởi Fannie Mae và Freddie Mac, tức là được bảo đảm bởi tiền thuế của người dân. Người Mỹ đã từng chứng kiến một phiên bản của chính sách này cách đây hai thập niên, và với kết cục không mấy tốt đẹp.
Lãi suất vay mua nhà đã giảm trong năm qua, nhưng nhiều người Mỹ vẫn không đủ khả năng mua nhà. Trong bối cảnh đó, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) đang vận động chính quyền cho phép các tổ chức cho vay thẩm định khoản vay dựa trên một báo cáo tín dụng duy nhất. Tổ chức này cho rằng điều đó sẽ giúp giảm chi phí cho người vay. Mặc dù điều này có thể đúng, nhưng người nộp thuế có thể phải trả giá lớn hơn về sau nếu điều này dẫn đến nhiều khoản vay vỡ nợ hơn.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đơn vị giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, hiện yêu cầu các tổ chức cho vay phải thu thập báo cáo và điểm tín dụng từ cả ba cơ quan lớn là TransUnion, Equifax và Experian. Lý do là mỗi cơ quan thu thập dữ liệu từ các nguồn khác nhau, nên một khoản thanh toán trễ hạn hoặc một dòng tín dụng mới có thể chỉ xuất hiện ở một trong ba báo cáo.
Các tổ chức cho vay thế chấp thường mua một báo cáo hợp nhất từ bộ ba (tri-merge), tổng hợp thông tin và điểm số tín dụng từ cả ba cơ quan, với chi phí khoảng $80 đến $100. Điều này giúp đảm bảo không bỏ sót các dấu hiệu rủi ro tín dụng. Các bên cho vay cho rằng việc phải lấy dữ liệu từ cả ba cơ quan làm phát sinh chi phí không cần thiết, dù thực tế việc kiểm tra tín dụng chỉ chiếm dưới 1% tổng chi phí phát hành một khoản vay.
Lý do thực sự khiến các tổ chức cho vay muốn loại bỏ yêu cầu “tri-merge” là để họ có thể lựa chọn điểm tín dụng có lợi nhất và cấp nhiều khoản vay hơn cho những người có lịch sử tín dụng yếu. Một báo cáo mới của American Enterprise Institute cho thấy có khả năng xảy ra hiện tượng “lựa chọn điểm số có lợi.”
Đối với những người vay có điểm tín dụng tốt, chênh lệch giữa điểm cao nhất và thấp nhất trong ba báo cáo trung bình là 26 điểm. Nhưng với một số người vay thuộc nhóm rủi ro cao, mức chênh lệch có thể vượt 80 điểm, chừng đó đủ để quyết định một khoản vay có đủ điều kiện được bảo đảm bởi tiền thuế hay không.
Các tổ chức cho vay sẽ có động cơ mạnh mẽ để sử dụng báo cáo tín dụng có lợi nhất cho người vay, bởi họ không phải chịu rủi ro nếu khoản vay vỡ nợ, người nộp thuế mới là bên phải gánh chịu. Do Fannie Mae và Freddie Mac tính phí bảo đảm thấp hơn đối với những người vay có điểm tín dụng cao, việc sử dụng báo cáo thuận lợi nhất cũng có thể giúp người vay được hưởng lãi suất thấp hơn.
Kết quả là Fannie Mae và Freddie Mac sẽ phải thu phí thấp hơn để bảo đảm cho các khoản vay rủi ro hơn. Đồng thời, các tổ chức cho vay cũng đang thúc đẩy FHFA giảm mức phí bảo đảm đối với các khoản vay rủi ro. Điều này có thể làm giảm lãi suất vay mua nhà, nhưng cũng đồng nghĩa với việc chuyển thêm rủi ro và chi phí vỡ nợ sang vai của người nộp thuế.
Các đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh cơ quan quản lý và các doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ đã bắt đầu nới lỏng tiêu chuẩn thẩm định. Fannie Mae vào Tháng Mười Một đã cho biết sẽ bỏ yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu 620. Trong khi đó, tỷ lệ người vay mới có tỷ lệ nợ trên thu nhập vượt 43%, mức thường được xem là rủi ro, đã tăng vọt lên tới 36% người vay, gần gấp đôi so với một thập niên trước.
Cách để cải thiện khả năng chi trả nhà ở không phải là nới lỏng tiêu chuẩn cho vay rồi sau đó để người nộp thuế gánh hậu quả. (Ng.Tr)[kn]
