ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Mỹ thường vận động theo chu kỳ, nhưng lần xoay chiều này đến khá chậm. Sau nhiều năm người bán nắm lợi thế, một báo cáo phân tích mới đây của Realtor.com cho rằng giai đoạn thị trường nghiêng hẳn về người bán không còn nữa, theo USA TODAY.
Báo cáo công bố ngày 11 Tháng Sáu viết rằng “thời kỳ đấu giá tranh mua nhà đã qua.” Theo các tác giả, trong một thời gian dài, người bán gần như có thể rao giá thoải mái mà vẫn có người mua. Nhưng điều đó không còn đúng trong thị trường hiện nay.
Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, viết trong báo cáo rằng một căn nhà bị rao giá quá cao hiện nay không chỉ tồn lâu trên thị trường. Nó còn trở nên kém hấp dẫn hơn, mất lợi thế thương lượng và cuối cùng có thể phải bán thấp hơn so với trường hợp được định giá đúng ngay từ đầu.
Theo ông Berner, nếu căn nhà được định giá đúng, người mua sẽ tìm đến. Nếu định giá sai, người bán sẽ phải chạy theo người mua. Sau khoảng bốn tuần, thị trường thường đưa ra câu trả lời rõ ràng: hoặc căn nhà nhận được nhiều đề nghị mua cạnh tranh, hoặc người bán sắp phải giảm giá.
Dữ liệu của Realtor.com cho thấy những căn bán được quanh mốc bốn tuần thường đạt giá cao hơn 1.8% so với giá chào bán, khi so với phần lớn nhà bán trong cùng giai đoạn. Ngược lại, những căn nằm trên thị trường hơn 18 tuần thường được bán thấp hơn 1.3%.
Dù giá nhà ở vẫn quá đắt đối với nhiều người Mỹ, cán cân thị trường vẫn đang có sự thay đổi. Ông Berner viết rằng người mua hiện có nhiều lợi thế hơn bất cứ thời điểm nào trong nhiều năm qua, và điều đó thể hiện rõ trong dữ liệu.
Sau giai đoạn cạnh tranh mua nhà nóng sốt trong đại dịch COVID-19, ông Steve Reese, chuyên viên địa ốc kiêm chủ công ty Sold on Shawnee tại Oklahoma City, gọi tình hình hiện nay là một thay đổi lớn trong cách thị trường hoạt động.
Theo ông Reese, những căn nhà được trình bày tốt và định giá hợp lý vẫn bán được. Nhưng người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn, không còn vội vàng như trước và dành nhiều thời gian hơn để quyết định. Trong thị trường hiện nay, chuyên viên địa ốc cũng phải làm việc kỹ hơn với khách hàng, từ cách định giá, chuẩn bị căn nhà cho đến chiến lược thương lượng.
Phân tích của Realtor.com cho thấy nhóm người mua nhà trong khoảng giá từ $750,000 đến $2 triệu có thể đang có lợi thế lớn nhất. Năm 2022, thời điểm cao trào của làn sóng mua nhà thời đại dịch, phân khúc này từng chứng kiến nhiều cuộc tranh mua gay gắt hơn mức trung bình. Nhưng hiện nay, giá bán cuối cùng của những căn trong nhóm này lại thấp hơn giá chào bán nhiều nhất.
Một phân khúc yếu khác là condo. Trong khi nhà biệt lập trung bình bán được khoảng 99.2% so với giá chào bán, condo chỉ đạt trung bình 97.9%. Giá niêm yết condo hiện thấp hơn 6% so với Tháng Ba, 2022, trong khi giá niêm yết nhà biệt lập tăng 7.5% trong cùng thời gian.
Condo chịu áp lực từ nhiều loại chi phí cùng tăng, gồm phí bảo trì, phí hiệp hội chủ nhà, gọi tắt là HOA, và bảo hiểm nhà. Sau vụ sập chung cư chết người tại Surfside, Florida, nhiều tòa nhà condo phải tăng quỹ dự phòng và thực hiện thêm các biện pháp giảm rủi ro, khiến các khoản phí chung tiếp tục tăng.
Dù vậy, ông Reese nhấn mạnh rằng thị trường địa ốc luôn mang tính địa phương rất cao. Điều kiện có thể khác nhau đáng kể giữa từng khu vực, từng phân khúc và từng căn nhà. Vì vậy, người bán không thể chỉ dựa vào xu hướng chung mà phải chú ý đến cách định giá, tình trạng căn nhà và cách trình bày khi đưa nhà ra thị trường.
Nhìn chung, thị trường nhà ở Mỹ chưa chuyển hẳn sang thế có lợi tuyệt đối cho người mua. Nhưng thời người bán nắm thế áp đảo đã qua. Trong bối cảnh người mua thận trọng hơn và có thêm lựa chọn, những căn nhà rao giá quá cao sẽ khó bán nhanh như vài năm trước. (Ng.Tr) [T.C.]
